Acquisto un immobile col vincolo delle belle arti

[ginore]

Buongiorno; sto per acquistare un immobile (il rogito è per la prosima settimana) ad uso abitativo, attualmente locato, col vincolo di prelazione delle Belle Arti.

Vi chiedo cortesemente quali siano i vantaggi fiscali, per me, promissario acquirente, sia in merito alla compravendita, sia in merito alla tassazione del reddito ed anche in termini di locazione.

Grazie

[broken brick]

Originalmente inviato da ginore

Buongiorno; sto per acquistare un immobile (il rogito è per la prosima settimana) ad uso abitativo, attualmente locato, col vincolo di prelazione delle Belle Arti.

Vi chiedo cortesemente quali siano i vantaggi fiscali, per me, promissario acquirente, sia in merito alla compravendita, sia in merito alla tassazione del reddito ed anche in termini di locazione.

Grazie

La normativa è complessa e spesso non la conoscono per intero neppure gli AI. Ti riporto quello che mi viene in mente. Se non è prima casa la tassazione è del 6%, non del 10% all'acquisto. Puoi affittare con il canone libero e la durata dell'affitto che preferisci, anche anni 1+1 o 2+2 o come ti pare. In seguito la tassazione sarà basata sulle aliquote minime. (In pratica è l'ideale da affittare)
Ancora una cosa: se ristrutturi c'è un ulteriore sgravio del 19%.
Comunque ti conviene procurarti la normativa e leggere tutto con calma (non è poco).
Il diritto di prelazione dello Stato non viene praticamente mai esercitato.

[1_fede_1]

Di Franco Pagani
Presidente Federamministratori-Confappi
Il Testo Unico, nell'occuparsi anche del riordino delle sanzioni civili e penali previste in materia di beni culturali e ambientali, ha scatenato le polemiche di alcuni. Si è fatto notare infatti che in assenza di una precisa delega a rivedere le sanzioni data dal Parlamento al Governo, quest'ultimo non avrebbe dovuto "permettersi" di andare oltre a quanto già stabilito dalle norme fino ad allora in vigore, prima tra tutti la legge 1089 del 1939. Un'obiezione che trova fondamento sul fatto che il concetto di cosa si intende per "bene culturale" è stato ampliato, sia concettualmente, sia includendo specifiche opere (per esempio quelle fotografiche).
Qualche commentatore ha fatto notare che gli articoli 118 e 121 prevedono una notevole diversità di trattamento per chi non ottempera a due diversi decreti ingiuntivi. Arresto fino a un anno e sanzione da 1,5 a 75 milioni, per mancata osservanza del decreto ingiuntivo del giudice che ordina la sospensione di lavori illeciti (art. 118). Arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 400 mila lire per l'inosservanza di provvedimenti cautelari del soprintendente che riguardino le distanze legali (art. 121).
Tuttavia non è impossibile, anzi è probabile che chi viola l'articolo 121 si ritrovi contemporaneamente a non ottemperare all'articolo 118. Quindi sarebbe ipotizzabile il concorso formale tra i due reati. Una tesi rafforzata dal fatto che la Cassazione in passato ha ritenuto ben possibile il concorso tra reati simili, come quello stabilito tra gli articolo 733e 650 del codice penale (danneggiamento del patrimonio archeologico e inosservanza di provvedimenti dell'Autorità).
Lo stesso articolo, che si pone come obiettivo impedire opere illecite, ripropone un vecchio problema di raccordo con l'articolo 733 del codice penale, che contempla il reato di " danneggiamento al patrimonio archeologico, storico e artistico nazionale". Il contrasto è stato risolto dalla giurisprudenza (Cassazione 5 luglio 1989 n. 9196, sezione II penale) col dire che l'articolo 733 si occupa dei beni non vincolati, mentre le leggi speciali (ora coordinate nel Testo Unico) valgono per quelli vincolati.
Per quel che riguarda le violazioni previste all'alienazione di beni pubblici c'è da notare che il Testo Unico non risolve a pieno il problema . Infatti ribadisce, per quanto con eccezioni, l'inalienabilità dei beni del demanio artistico e storico, mentre altre norme hanno introdotto criteri diversi (e probabilmente, ne introdurranno anche nel futuro). Nei fatti oggi le leggi tracciano tre diversi principi: uno, generale, di totale inalienabilità e due di eccezioni alla regola: la possibilità di vendere, entro i limiti stabiliti da un futuro regolamento (che avrebbe dovuto essere varato da tempo), e le numerose eccezioni create dalla Finanziaria 2000 in merito al patrimonio, del Demanio degli Enti locali e di quelli previdenziali. Questo quadro normativo in continua trasformazione non è stato recepito dal Testo Unico, con pericoli di scollamento tra le sue disposizioni e quelle di altre norme. Si tratta di un problema di delicato equilibrio che vede da una parte premere esigenze di nuovi introiti per gli enti pubblici e di risparmi sulle spese di conservazione e, dall'altra, la necessità di tutela del patrimonio artistico-culturale. La strada per raggiungere questo obiettivo è stata già tracciata, e consiste nel consentire l'alienazione a privati purché il bene sia valorizzato e non sottratto al pubblico godimento. Si tratta di un ottimo proposito, che purtroppo non è sempre facile da conseguire nella pratica.

IMMOBILI CON VINCOLO STORICO-ARTISTICO DI PROPRIETA' DI PRIVATI: LE SANZIONI
GLI ILLECITI PENALI
VIOLAZIONE SANZIONE PENALE
Opere edilizie
Demolizione, rimozione, modifica, restauro, senza autorizzazione, di opere di qualunque genere sui beni culturali dichiarati,
esecuzione, senza approvazione, di opere di qualunque genere sui beni culturali appartenenti a privati
Distacco di affreschi, stemmi, graffiti, iscrizioni, tabernacoli e altri ornamenti di edifici, esposti o non alla pubblica vista, senza autorizzazione del soprintendente, anche in assenza di dichiarazione
Esecuzione, in casi di assoluta urgenza, di lavori provvisori indispensabili per evitare danni notevoli ai beni senza darne immediata comunicazione alla soprintendenza o senza inviare, nel più breve tempo, i progetti dei lavori definitivi per l’approvazione;
Inosservanza dell’ordine di sospensione dei lavori impartito dal soprintendente Arresto da 6 mesi a 1 anno e ammenda da 1 milione e 500mila lire a 75 milioni
Uso illecito
Destinazione a un uso incompatibile con il loro carattere storico o artistico o pregiudizievole per la loro conservazione o integrità Arresto da 6 mesi a 1 anno e ammenda da 1 milione e 500mila lire a 75 milioni
Inosservanza prescrizioni tutela
Inosservanza distanze, misure e norme che preservino l’integrità, la prospettiva o la luce, le condizioni di ambiente e di decoro
Inosservanza provvedimenti cautelari del Ministero Arresto da 6 mesi a 1 anno e ammenda da 1 milione e 500mila lire a 75 milioni
Arresto fino a tre mesi e ammenda fino a 400mila lire
Violazioni riguardanti l'alienazione
Mancata presentazione, entro 30 giorni, della denuncia di trasferimento della proprietà o della detenzione
Consegna di immobile soggetto a diritto di prelazione nei due mesi previsti per il diritto di prelazione. Reclusione fino a 1 anno e multa da 3 milioni a 150 milioni di lire
Impossessamento illecito di beni ritrovati appartenenti allo Stato
Chiunque si impossessi di beni ritrovati, che perciò appartengono allo Stato (nel caso di immobili si tratterà essenzialmente di fabbricati in zone archeologiche) Reclusione fino a 3 anni e multa da 60mila lire a 1 milione. Reclusione da 1 a 6 anni e multa da 200mila lire a 2 milioni se il fatto è commesso da chi abbia ottenuto la concessione di ricerca prevista dall’articolo 86
Inosservanza dei provvedimenti amministrativi
Mancanza osservanza di ordini dell’autorità di tutela (salvo che il fatto non costituisca più grave reato) Arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 400mila lire
Beni con vincolo ambientale: opere senza la prescritta autorizzazione o in difformità di essa
Lottizzazione abusiva, interventi in assenza di concessione, in variazione essenziale o in totale difformità in zone sottoposte a vincolo paesistico, ambientale. Prosecuzione dei lavori nonostante l'ordine di sospensione Arresto fino a 2 anni e ammenda da 30 a 100 milioni. Rimessione in pristino a proprie spese o pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione
LE SANZIONI AMMINISTRATIVE
VIOLAZIONE SANZIONE AMMINISTRATIVA
Omessa redazione degli elenchi dei beni culturali
Mancata presentazione o aggiornamento dell’elenco descrittivo dei beni nel termine loro assegnato dal ministero da parte di enti locali e enti senza fini di lucro (salvo che il fatto non costituisca reato) Da 600mila lire a 6 milioni. Il ministero compila l'elenco a spese dell’ente inadempiente. La nota delle spese è resa esecutoria con provvedimento del Ministero. Esazione nelle forme previste per le entrate patrimoniali dello Stato
Danno subito dal bene
Danno causato da violazione degli obblighi di conservazione Il ministero ordina al responsabile l’esecuzione a sue spese delle opere necessarie. Se hanno rilievo urbanistico-edilizio, l’avvio del procedimento e il provvedimento finale sono comunicati anche al Comune. In caso di inottemperanza all’ordine, provvede il Ministero, a spese dell’obbligato.
Quando la reintegrazione è impossibile, il responsabile deve versare allo Stato una somma pari al valore della cosa perduta o alla sua diminuzione di valore
Se la somma stimata dal ministero non è accettata dall’obbligato, provvede una commissione di 3 membri (il primo indicato dall'obbligato, il secondo dal ministero, il terzo dal presidente del Tribunale). Le spese necessarie sono anticipate dall’obbligato
Violazioni in materia di affissione Chiunque colloca o affigge cartelli o altri mezzi di pubblicità sugli edifici e nei luoghi di interesse storico o artistico, o in prossimità di essi, salvo autorizzazione o parere favorevole del soprintendente. Da 250mila lire a 5 milioni. Il responsabile è tenuto alla rimozione, nel termine deciso dal soprintendente o dalla Regione (per i beni con vincolo ambientale). In mancanza, il soprintendente provvede all’esecuzione d’ufficio a spese dell’obbligato.
Si applicano le sanzioni previste dall’articolo 23 del Dlgs 285/1992 (da 242.400 lire a 969.600)
Violazioni negli atti giuridici
Vendite, convenzioni, atti giuridici contro i divieti o le modalità delle norme sui beni culturali Nullità. Resta ferma la facoltà del ministero di esercitare il diritto di prelazione
Beni con vincolo ambientale: opere senza la prescritta autorizzazione o in difformità di essa
Opere senza osservanza regolamenti edilizi, strumenti urbanistici, termini della concessione, norme legge 47/85 e legge 1150/42 (salvo che il fatto non costituisca più grave reato, vedi sopra) Fino a 20 milioni. Rimessione in pristino a proprie spese o al pagamento di una somma equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione
Fonte: Ufficio studi Federamministratori-Confappi
IMMOBILI VINCOLATI: LE AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE
Gli immobili vincolati ai sensi delle leggi statali (un tempo 1089 del 1939) godono di un trattamento tributario favorevole. E' soprattutto il calcolo del loro imponibile non sulla tariffa catastale a loro attribuita, ma sulla minore tariffa applicata nel comune o nella zona censuaria del comune, che rende "conveniente" dal punto di vista fiscale la loro proprietà, tanto da portare a risparmi di imposta da un minimo del 60 a un massimo del 100% rispetto a fabbricati non vincolati (secondo studi recenti della Confappi).
A favore delle agevolazioni militano naturalmente i tanti limiti al diritto di proprietà, i costi spesso proibitivi della manutenzione (che è obbligatoria per il proprietario) oltre alla necessità per l'Italia di mantenere in buono stato il suo ingente patrimonio artistico, in mancanza di fondi sufficienti.
Nella tabella riportiamo un elenco delle agevolazioni esistenti e di quelle "dubbie". Tra queste ultime, ha avuto un ampio spazio recentemente il dibattito se la rendita catastale "ridotta" fosse applicabile o no in caso di reddito da locazione. Il Ministero delle Finanze (comunicato del 20 aprile 2000) ha ribadito il suo "no", ricordando che la legge di riforma delle locazioni (431/1998) dispone un ulteriore riduzione del reddito del 30% (fino al 40,5%) anche per l locazione degli immobili storico-artistici a contratto a canone concordato. Un'agevolazione che non avrebbe senso se non avesse rilevanza fiscale il canone da locazione, a ulteriore riprova della tesi che l'agevolazione è limitata ai fabbricati utilizzati direttamente (o sfitti) e non a quelli concessi in locazione.
La tesi opposta, invece, si basa sul fatto che il TUIR, nello stabilire che l'imponibile è la rendita ridotta, inserisce l'espressione che è tale "in ogni caso". Quindi, l'agevolazione del 30% avrebbe un senso solo in una situazione particolare, ma in teoria possibile: quando, secondo quanto afferma l'articolo 129 del TUIR, è consentito dichiarare il canone di locazione ridotto del 15% se risulta inferiore alla rendita catastale.
Questa seconda interpretazione è quella preferita nettamente dalla giurisprudenza, ed è stata recentemente confermata, oltre che dalla Cassazione, anche dal Consiglio di Stato.
Agevolazioni fiscali certe
Tributo Agevolazione
Irpef reddito immobiliare Imponibile calcolato in base alla minor tariffa catastale nella zona censuaria dove è situato l'immobile. Vale comunque l'eventuale detrazione prima casa.
Irpef, , spese per protezione, restauro, manutenzione Detrazione d'imposta del 19% sulle spese sostenute. Per i redditi d’impresa la detrazione si trasforma in deduzione, per l’intera spesa sopportata. Le agevolazioni sono cumulabili (ridotte al 9,5%) con quelle previste dalle ultime finanziarie. Quindi anziché il 41% di detrazione si raggiunge il 50,5% e anziché il 36% attualmente in vigore si tocca il 45,5%.
Ici, Imposta comunale sugli immobili Imponibile calcolato in base alla minor tariffa catastale nella zona censuaria dove è situato l'immobile.
Possibili aliquote ridotte decise dal Comune per gli immobili vincolati.
Imposte sull'acquisto Imposta di registro comunque ridotta al 3%, (anche per gli immobili diversi dalla prima casa), mentre quelle ipotecarie catastali restano identiche (3% del valore o 500 mila lire fisse per la prima casa)
Imposte sulla vendita Riduzione del 25% sull'Invim, cumulabile con le altre, eventuali, riduzioni.
Iva spese per protezione, restauro, manutenzione E' probabile che le opere edilizie siano classificabili come "restauro o recupero conservativo", e che quindi godano dell’Iva ridotta al 10%, anche dal 2001 in poi
Successione ereditaria e donazione Esenzione della imposte di successione e donazione. Esenzione dall'imposta sostitutiva Invim. Riduzione al 50% dell'imposta di successione se gli eredi chiedono il vincolo e la soprintendenza, entro due anni, lo concede,
Polizze assicurative Sono esenti da imposta i premi contro i sinistri che colpiscono i beni vincolati
Altre agevolazioni
Affitto .La legge 431/98 di riforma delle locazioni prevede che sia possibile affittare un immobile vincolato con le semplici regole del codice civile. E quindi non solo a canone libero, ma con contratto di qualsiasi durata (da un minimo di pochi giorni a un massimo di trent’anni). E' possibile servirsi anche del canale agevolato, e godere dei relativi sconti fiscali sui canoni, a condizioni che spesso gli accordi locali prevedono migliori rispetto a quelle previste per gli altri immobili
Agevolazioni fiscali dubbie
Tributo Agevolazione Contrasti interpretativi
Imposte di registro, ipotecarie e catastali Va denunciato comunque il valore fiscale calcolato sulla base della minore delle rendite della zona censuaria dove è situato l'immobile A favore: Commissione Tributaria Centrale, sezione XXV, 16 luglio 1998, n. 4121
Contro: Circolare Finanze 12 02 99 n 34/E.
Irpef. Canoni degli affitti Denuncia comunque della rendita sulla base della minore delle tariffe catastali, invece del canone riscosso A favore: Consiglio di Stato, ordinanza 14 luglio 2000, n. 3655, Tar Lazio ordinanza 15 marzo 2000, Cassazione, sentenze n. 2442, 3689, 5740, 7408 del 1999. Commissione Tributaria di 2o grado di Roma, sentenze, n. 175/22 e n. 273/21 del 1997, Circolare Assonime n. 39 del 24 maggio 2000
Contro: Istruzioni della dichiarazione dei redditi nei vari anni. Min Fin comunicato 20 aprile 2000

[ginore]

ho letto tutto e vi ringrazio ma, avrei necessità di sapere, se possibile con certezza, se al rogito dovrò pagare, sul prezzo stabilito, il 10 0 il 6 % di tasse (seconda casa): è importantissimo, 4000 euro risparmiati ogni 100000!!!!

Grazie ancora

[1_fede_1]

Originalmente inviato da ginore

ho letto tutto e vi ringrazio ma, avrei necessità di sapere, se possibile con certezza, se al rogito dovrò pagare, sul prezzo stabilito, il 10 0 il 6 % di tasse (seconda casa): è importantissimo, 4000 euro risparmiati ogni 100000!!!!

Grazie ancora

se è seconda casa pagherai il 6% sul valore catastale

[broken brick]

Sì! Bravissimo Fede! Ottimo contributo in una materia poco conosciuta.

[diventobuddista]

Originalmente inviato da ginore

ho letto tutto e vi ringrazio ma, avrei necessità di sapere, se possibile con certezza, se al rogito dovrò pagare, sul prezzo stabilito, il 10 0 il 6 % di tasse (seconda casa): è importantissimo, 4000 euro risparmiati ogni 100000!!!!

Grazie ancora

ciao non so se pagherai il 6% pa posso garantirti che pagherai due volte l'atto.
E' strano ma è cosi, un atto con inclusa la clausula della prelazione dei beni e un atto per toglierla quando è avvenuta l'asseverazione. Ne ho appena fatto uno a Milano

[ginore]

scusa ancora fede, il mio notaio ha detto che devo pagare il 10% sul valore della compravendita (compro da inpresa costruttrice e NON da privato); tu mi dici (magari!!!!!!!!!!!) che devo pagare il 6 e per di più sulla rendita catastale.
Per favore, hai riferimenti legislativi da mostrare al mio notaio? (il rogito sarà lunedi)
Grazie.

[broken brick]

Originalmente inviato da diventobuddista

ciao non so se pagherai il 6% pa posso garantirti che pagherai due volte l'atto.
E' strano ma è cosi, un atto con inclusa la clausula della prelazione dei beni e un atto per toglierla quando è avvenuta l'asseverazione. Ne ho appena fatto uno a Milano

Ne ho fatti alcuni...direi 4..... e non ho mai pagato due volte....

Materia poco conosciuta...anche dai notai!!

[ginore]

scusate ancora, mi sono letto tutto il materiale (grazie 1_fede_1); un ultimo dubbio: nel mio caso il venditore è una impresa costruttrice che vende entro i 4 anni dall'ultimazione dei lavori, in regime di IVA; forse è per questo che il notaio mi ha confermato la tassazione del 10% (di IVA) sul valore dichiarato?