come pagare 10k una casa di 300k avendo i 300k cash

[Lagusel]

se non c'è default


casa da 300k
pagamento cash di 300k
richiesta mutuo di 240k tasso fisso ventennale( 19k anno)

affitto al 2%netto +6k
acquisto , con i soldi del mutuo , di 240k BTPI 2035 cedola 2%netto

quindi a questo punto le uscite reali sono 60k cash all'acquisto e 19k all'anno per il mutuo .
Le entrate sono 6k affitto e 4,8k cedole = 10,8k
-------------------------------------------------------------------------
I 19k del mutuo con inflazione minima del 2% diventano nel corso degli anni 16k a esser cauti.
Affitti e cedole sono rivalutabili , quindi minimo +11,5k
quindi alla fine nei 20 anni fra entrate ed uscite si pagherà -4,5k all'anno = totale -90k

Quindi sborsato 60k per il cash + 90 di mutuo. = 150k
( se l'inflazione è maggiore diminuisce il mutuo in termini reali e aumenta cedola e affitto , quindi l'inflazione superiore al 2% non è un rischio ma un vantaggio)



rimangono i 240k investiti in BTPI 35 : siccome sono state acquistati a 63 ( prezzo di oggi) verranno rimborsati a 380k rivalutati dell'inflazione , quindi 140k in più .

alla fine si è speso 150 e si è guadagnato 140 = 10k

[housecrash]

Originalmente inviato da Lagusel

se non c'è default


casa da 300k
pagamento cash di 300k
richiesta mutuo di 240k tasso fisso ventennale( 19k anno)

affitto al 2%netto +6k
acquisto , con i soldi del mutuo , di 240k BTPI 2035 cedola 2%netto

quindi a questo punto le uscite reali sono 60k cash all'acquisto e 19k all'anno per il mutuo .
Le entrate sono 6k affitto e 4,8k cedole = 10,8k
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I 19k del mutuo con inflazione minima del 2% diventano nel corso degli anni 16k a esser cauti.
Affitti e cedole sono rivalutabili , quindi minimo +11,5k
quindi alla fine nei 20 anni fra entrate ed uscite si pagherà -4,5k all'anno = totale -90k

Quindi sborsato 60k per il cash + 90 di mutuo. = 150k
( se l'inflazione è maggiore diminuisce il mutuo in termini reali e aumenta cedola e affitto , quindi l'inflazione superiore al 2% non è un rischio ma un vantaggio)



rimangono i 240k investiti in BTPI 35 : siccome sono state acquistati a 63 ( prezzo di oggi) verranno rimborsati a 380k rivalutati dell'inflazione , quindi 140k in più .

alla fine si è speso 150 e si è guadagnato 140 = 10k

Pensa se l'inflazione è allo 0virgolaniente percento per 10-15 anni invece.....niente adeguamenti del canone, niente rata abbattuta dall'inflazione

[Lagusel]

allora vediamo ( tanto sono tutte simulazioni teoriche)

mutuo di 19k- entrate di 10,8k = -160k circa
cash 60k
totale uscite -220k

btpi +140k

costo finale della casa 80K

[housecrash]

Originalmente inviato da Lagusel

allora vediamo ( tanto sono tutte simulazioni teoriche)

mutuo di 19k- entrate di 10,8k = -160k circa
cash 60k
totale uscite -220k

btpi +140k

costo finale della casa 80K

Niente sfitti? Niente rischio moroso? Lo affitti a canoni di mercato oppure ti garantisci la AAA posizionandoti sotto?

A me sembri un pò troppo ottimista

[tugurio]

io invece vedo che la distinzione tra quantità reali e nominali è piuttosto labile.
per tacere d'altro, è la prima volta che vedo diminuire negli anni la rata nominale di un mutuo a tasso fisso

[housecrash]

Originalmente inviato da tugurio

io invece vedo che la distinzione tra quantità reali e nominali è piuttosto labile.
per tacere d'altro, è la prima volta che vedo diminuire negli anni la rata nominale di un mutuo a tasso fisso

Sono virtù dei mutui a TF. L'inflazione da un lato li erode, dall'altro se vai in HR e porti la delibera ti aumentano lo stipendio.

Una vera macchina da soldi

[Foglet]

Originalmente inviato da Lagusel

se non c'è default


casa da 300k
pagamento cash di 300k
richiesta mutuo di 240k tasso fisso ventennale( 19k anno)

affitto al 2%netto +6k
acquisto , con i soldi del mutuo , di 240k BTPI 2035 cedola 2%netto

quindi a questo punto le uscite reali sono 60k cash all'acquisto e 19k all'anno per il mutuo .
Le entrate sono 6k affitto e 4,8k cedole = 10,8k
-------------------------------------------------------------------------
I 19k del mutuo con inflazione minima del 2% diventano nel corso degli anni 16k a esser cauti.
Affitti e cedole sono rivalutabili , quindi minimo +11,5k
quindi alla fine nei 20 anni fra entrate ed uscite si pagherà -4,5k all'anno = totale -90k

Quindi sborsato 60k per il cash + 90 di mutuo. = 150k
( se l'inflazione è maggiore diminuisce il mutuo in termini reali e aumenta cedola e affitto , quindi l'inflazione superiore al 2% non è un rischio ma un vantaggio)



rimangono i 240k investiti in BTPI 35 : siccome sono state acquistati a 63 ( prezzo di oggi) verranno rimborsati a 380k rivalutati dell'inflazione , quindi 140k in più .

alla fine si è speso 150 e si è guadagnato 140 = 10k

Mi permetto di segnalare solo 2 piccole dimenticanze (sempre che abbia capito bene tutto il ragionamento):
1) il bollo del dossier titoli per 20 anni= +- 15000€ (e le spese di tenuta conto?)
2) i titoli portati a scadenza (2035) sono sottoposti alla ritenuta del 12,5% sul capital gain, quindi 140.000-12,5%= 122.500€

Inoltre mi sembra che i flussi maggiori (capital gain finale) sono molto avanti nel tempo, quindi per avere una corretta valutazione dell'investimento sarebbe giusto calcolare il VAN (valore attuale netto di tutti i flussi); se il risultato è positivo sarà vantaggioso dal punto di vista finanziario intraprendere l'investimento.

Se avessi 300.000€ da investire, volendoli proprio impegnare in un buon immobile per preferenza personale, in questo momento piuttosto che creare strutture finanziarie complesse farei il classico investimento immobiliare (acquisto in contanti e relativo investimento dei canoni netti incassati), troppi rischi su tutti i mercati interessati comunque (IMHO).

[fasofaso]

Originalmente inviato da Foglet

2) i titoli portati a scadenza (2035) sono sottoposti alla ritenuta del 12,5% sul capital gain, quindi 140.000-12,5%= 122.500€

Dal prossimo anno capital gain tassato al 20%, diventano 112.000€

[Lagusel]

non è che diminuisce la rata nominale di un mutuo a tasso fisso , ovviamente , è che con l'inflazione il mutuo diminuisce in termini reali , mentre aumenta l'affitto e la cedola perchè sono indicizzati .


la tassazione dei TDS è il 12,5% , anche l'anno prossimo.

I parametri sono stati tarati piuttosto bassi , perchè basterebbe ipotizzare un'inflazione al 3% ( e ci siamo già ) e la rata mutuo finisce per pareggiarsi nella media dei 20 anni rispetto a cedola ed affitto (con inflazione al 3% si ha -60 cash + 120 Btpi = dopo 20 anni ti danno 60k se compri l'mmobile )
L' affitto 2% netto non è certo vertiginoso.

Il bollo sul conto lo paghi anche con altri asset . Che poi per cercare di non pagare il bollo rinunci a guadagnare 10 volte di più non mi sembra un'idea brillante .

L'unica obiezione su cui riflettere è il rischio default , perchè se non c'è default il BTPI al prezzo attuale semplicemente ti regala il 60% . Questo è l'unico problema , che può risolversi in grosso rischio o grossa opportunità .

[housecrash]

Originalmente inviato da Lagusel

non è che diminuisce la rata nominale di un mutuo a tasso fisso , ovviamente , è che con l'inflazione il mutuo diminuisce in termini reali , mentre aumenta l'affitto e la cedola perchè sono indicizzati .

Bella questa

La rata nominale la decurti dell'inflazione anche se nominalmente resta ferma, mentre il canone nominale lo aumenti dell'inflazione, ma non dici che dal punto di vista REALE è come se fosse rimasto fermo. Pure il valore dell'immobile poi... magari recupera inflazione e sale per virtù divina. Abbbbeeeeelllooooo!!!

Originalmente inviato da Lagusel

L'unica obiezione su cui riflettere è il rischio default , perchè se non c'è default il BTPI al prezzo attuale semplicemente ti regala il 60% . Questo è l'unico problema , che può risolversi in grosso rischio o grossa opportunità .

E il default dell'inquilino no, eh? Peccato che accollarsi quel rischio non ti dia rendimenti stellari