Dove e quando investire nel bilocale: il piccolo taglio resiste

Laerzio · 25-10-11, 14:21

Dove e quando investire nel bilocale

Mattone sì, mattone no. Un dilemma che infervora oggi consulenti e investitori, ma anche i privati. Il pubblico è diviso nettamente tra i sostenitori dell'investimento immobiliare e i suoi detrattori.

Da un lato chi crede che il mattone sia un rifugio per il capitale, dall'altro coloro che vista la congiuntura economica inducono alla riflessione o ancora più alla cautela. Lo spauracchio di una seconda fase di crisi (double dip) non risparmia nemmeno questo investimento, dice qualcuno. Aspettando una risposta che arriverà nel medio-lungo periodo, possiamo ipotizzare qualche proiezione, soprattutto sul fronte del mattone come investimento: quale oggetto scegliere, a quale zona puntare, quanto spendere e quanta redditività aspettarsi sono le domande di chi vuole impegnare soldi nel mattone.

«Il bilocale, un taglio di solito dai 40 ai 60 mq, è il segmento che è cresciuto di più negli ultimi anni ‐ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari ‐ insieme alle grandi dimensioni, segnale che il mercato si sta polarizzando. Dato che ci sono meno soldi si passa dal trilocale al bilocale». E chi investe cosa si deve aspettare? «L'immobiliare ‐ aggiunge Breglia ‐ dà un guadagno come capital gain almeno dell'1% all'anno superiore all'inflazione, mentre il ritorno da rendimento è pari all'1-2% netto. Con la cedolare secca è più interessante mettere a reddito».

«I volumi del mercato della prima casa sono in affanno ‐ dice Bruno Vettore, a.d. di Tree real estate (che raggruppa Gabetti, Grimaldi e Professionecasa) ‐ e, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, in contrazione del 3-4%, mentre c'è interesse per l'investimento nel mattone di piccolo taglio».

Ma quali regole osservare per non sbagliare l'investimento? In primis, dove si compra caro si vende caro. «Bisogna considerare seriamente ‐ dice ancora Breglia ‐ il rischio nelle zone nuove: alcune avranno appeal in futuro, altre no. I quartieri degradati, per esempio, sono zone a rischio. È eclatante, però, il caso di via Padova a Milano: diventata negli anni una zona di immigrati, ha vissuto un forte esodo e il crollo dei prezzi, ma oggi richiama compratori italiani giovani, single, studenti e persone che a Milano arrivano per lavoro e scelgono di spendere poco ed essere comode con i mezzi di trasporto». No quindi al bilocale nell'hinterland, sì a soluzioni di livello in centro o nelle zone delle Università.

«Il prezzo ‐ puntualizza Breglia ‐ è l'ultima variabile da considerare. Zone appetibili per l'affitto (per mettere a reddito) sono vicino alle Università, agli ospedali, alle zone centrali per lavoro o alle aree vivaci per la vita culturale e il divertimento. Le zone solo residenziali fuori città non trovano domanda». Il secondo consiglio è vedere l'immobile più volte prima della proposta, e valutare se è facile da rivendere. «Una casa non si tiene cento anni, l'età media è dieci anni, si compra, si ottiene un buon ritorno e poi la si vende» conclude.

Diverso il parere di Tecnocasa. «Nella prima parte dell'anno ‐ dice Fabiana Megliola, responsabile dell'ufficio studi ‐ l'acquisto per investimento ha subìto un lieve calo. Quando ci sono crisi finanziarie l'immobiliare ne ha sempre beneficiato: questa volta meno. Ci sono stati acquisti sotto 100mila euro in piccoli borghi di montagna e di mare non rinomati. Chi ha capitali più cospicui è più cauto. In grandi città, per le zone universitarie come Bocconi c'è ripresa dell'investimento. Per fine anno è previsto un calo dei prezzi dell'1-3% nominale».

Le richieste di bilocali intanto aumentano sul web. È quanto evidenziano da Immobiliare.it. Se in poco più di cinque anni il numero degli italiani che cercano casa online è passato da 500mila a quasi 5 milioni, coloro che cercano un bilocale sono aumentati del 52,2% (+48% in generale). Secondo Guido Lodigiani, direttore Corporate di Gruppo Immobiliare.it, il fenomeno si spiega considerando anche il particolare momento storico e di mercato in cui stiamo vivendo. Il bilocale risponde bene, ad esempio, all'incremento della mobilità del lavoro e alla frammentazione media dei nuclei familiari oltre che, ovviamente, alla loro capacità di spesa che per molte giovani coppie oscilla fra 120 e 200mila euro.

Il bilocale, quindi, si presenta anche come il tipo di appartamento ideale per chi intende investire poichè diventa il taglio più richiesto da chi vuole affittare casa. Guardando al dato nazionale, l'appartamento con due locali attira il 42,4% delle domande, mentre il trilocale si ferma appena al 25,5%. Se soffermiamo la nostra attenzione sulle due grandi città italiane, però, il quadro muta ancora. A Milano, dove fra giovani lavoratori, anziani, trasfertisti e studenti oltre il 50% dei domiciliati è single, la richiesta di bilocali è più alta della media nazionale, ma solo per chi intende comprare; si arriva al 39,5% (contro il 29,3% dei trilocali) e al 40,7% per l'affitto. A Roma il mercato è leggermente più equilibrato: le domande di acquisto di bilocali sono il 33,7%, quelle di trilocali il 33,1%.

E il sentiment di mercato? Secondo l'ultimo sondaggio di Immobiliare.it, la crisi economica ha avuto ripercussioni sulla percezione che gli italiani hanno dell'immobiliare. Se a luglio quasi il 54% si dichiarava convinto che fosse un buon momento per comprare casa, oggi la percentuale è scesa al 45,3% su un campione di oltre 5mila italiani.

housecrash · 25-10-11, 14:36