Giochino: comparazione tra affitto e vendita di immobili della stessa tipologia

[housecrash]

L'idea è nata da un altro thread, dove per l'N-esima volta è stato ribadito che quando la rata del mutuo è pari a quello dell'affitto c'è una convenienza maggiore verso l'acquisto. In realtà la cosa non è così semplice ed a riguardo vi invito a leggere questo post di stenmark che riporto qui per semplicità

Originalmente inviato da stenmark

Eppure le cose sono così semplici:

A parità di soluzione abitativa, con rendimento del capitale investito free risk (si fa per dire )simile a rendimento dell'immobile, con:

a) Prezzi case in aumento --> conviene sempre comprare

b) Prezzi case costanti --> conviene sempre comprare

c) Prezzi case in diminuzione --> si può decidere di fare la scommessa

Diamo prima le definizioni:
t = periodo di attesa per chi affitta invece che comprare
W = diminuzione di prezzo verificata o presunta nel periodo di attesa
A = affitto pagato nel periodo di attesa
C = quota capitale ammortizzata col mutuo (da chi compra) nel periodo di attesa dell'affittuario
I = quota interessi ammortizzata col mutuo nel periodo di attesa dell'affittuario

Il soggetto Caio che affitta avrà come voce positiva W, come voce negativa I
Il soggetto Sempronio che compra avrà come voce positiva C, come voce negativa I

Se durante t si verifica che (+W-A) > (+C-I) avrà vinto la scommessa Caio
Se durante t si verifica che (+W-A) < (+C-I) avrà vinto la scommessa Sempronio
Se durante t si verifica che (+W-I) = (+C-I) Caio e Sempronio finanziariamente sono pari, ma Caio ha perso tempo

Sull'interpretazione data da stenmark ho solo qualche piccola riserva (lui parla di "scommessa" che è verificabile solo ex-post, secondo me invece è pure possibile fermare le bocce ex-ante), ma questi sono dettagli che vorrei tener fuori da questa discussione, che dovrebbe essere "solo numeri" e per agevolare ciò metto dei paletti fermi che, qualora non riteneste corretti vi prego di segnalare in modo da fissare una volta per tutte le regole del gioco:
- per una qualunque coppia "immobile in affitto/immobile in vendita" devono essere forniti i link e possibilmente riportati gli annunci integrali, in modo da poterli rivedere qualora fossero rimossi gli annunci originali;
- per una qualunque coppia "immobile in affitto/immobile in vendita" gli immobili devono essere nella stessa zona (la cosa deve essere ben riconoscibile) e della stessa tipologia (la cosa deve essere be determinabile);
- per una qualunque coppia "immobile in affitto/immobile in vendita" è opportuno scegliere l'affitto massimo richiesto tra le varie proposte trovate e il prezzo di vendita minimo tra le varie proposte trovate, in modo da stressare il più possibile l'asserto;
- al fine di poter valutare la convenienza tra affitto e mutuo si suppone che l'anticipo sia tale che il mutuo da sottoscrivere (rigorosamente a TF) abbia una rata uguale (approssimativamente) al canone di affitto. La durata del mutuo risultante verrà utilizzata per simulare investimenti su titoli mobiliari a TF, io direi Titoli di Stato italiani per non complicarci l'esistenza;
- nelle simulazioni si supporrà che il reddito dell'ipotetico compratore/locatario sia tale per cui la rata del mutuo è il 33%;
- nell'effettuare le valutazioni di convenienza non si prenderanno in considerazione scontistiche nè per l'affitto, nè per la vendita;
- non verranno prese in considerazione spese accessorie nè per vendita nè per acquisto;
- non verrà presa in considerazione l'inflazione, perchè si parte dall'assunto che l'affitto venga stipulato in cedolare secca.

Fatemi sapere

[er patrizio]

- Non verrà postato manco n'esempio riferito alla capitale

[puffofi1]

A me è venuto questo su bilocale 40 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci #17430526 - casa.it
150k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

30k cash + 120 k mutuo

Rata
€ 694,72
(mensile) ING DIRECT
MUTUO ARANCIO VARIABILE
Tasso Variabile: 3,48% (Euribor 1M + 2,10%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,57% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

120.000 Euro in 20 anni

ohh ho fatto veloce non sto cercando casa ...

[housecrash]

Originalmente inviato da er patrizio

- Non verrà postato manco n'esempio riferito alla capitale

Spiacente.... fissate le regole, comincerò io col mio esempio e con quell odi totem: due situazioni diametralmente opposte.

Una cosa che ho dimenticavo e che aggiungo all'elenco.... quando si faranno le simulazioni di mutuo si supporrà che l'ipotetico compratore abbia un reddito tale per cui la rata del mutuo corrisponde al 33%, in modo da considerarlo anche per l'affitto.

[puffofi1]

Originalmente inviato da puffofi1

A me è venuto questo su bilocale 40 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci #17430526 - casa.it
150k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

30k cash + 120 k mutuo

Rata
€ 694,72
(mensile) ING DIRECT
MUTUO ARANCIO VARIABILE
Tasso Variabile: 3,48% (Euribor 1M + 2,10%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,57% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

120.000 Euro in 20 anni

ohh ho fatto veloce non sto cercando casa ...

PS: prendere il + basso in vendita per me distoglie i dati. Tendenzialmente mi sembra troppo basso il prezzo quindi per me con 20% cash e basta con mutui di 20 anni non ce la dovresti fare.

[housecrash]

Originalmente inviato da puffofi1

A me è venuto questo su bilocale 40 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci #17430526 - casa.it
150k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

30k cash + 120 k mutuo

Rata
€ 694,72
(mensile) ING DIRECT
MUTUO ARANCIO VARIABILE
Tasso Variabile: 3,48% (Euribor 1M + 2,10%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,57% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

120.000 Euro in 20 anni

ohh ho fatto veloce non sto cercando casa ...

Non mi sembrano oggetti comparabili

SCANDICCI VINGONE affittasi ampio bilocale di 50 mq.

# Appartamento:
# 40

Per il futuro potresti copiare i contenuti dei 2 annunci ed evidenziare le similitudini? Sia per velocizzare l'analisi, sia per non perdere traccia qualora vengano rimossi gli annunci dai portali

[Loryfab]

Non mi sono chiare un pò di cose però.

1 - Su 20 anni è impossibile sapere ciò che succede al valore dell'immobile.
2 - Mutuo tasso fisso o tasso variabile?
3 - L'inflazione è una parte determinante di quello che succede, dopo 10 anni con inflazione al 3% hai una svalutazione del 30% del debito, mentre l'affitto (se il proprietario non è proprio allocco) dopo 8 anni viene ricontrattato.
4 - Come tieni conto del rendimento sul capitale? fisso nel tempo? Anche questo è significativamente legato all'inflazione ed anche alla congiuntura economica
5 - Gli oneri accessori sull'acquisto VANNO considerati sono parte essenziale e non trascurabile del prezzo pagato.

[iceace77]

Originalmente inviato da puffofi1

A me è venuto questo su bilocale 40 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci #17430526 - casa.it
150k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

30k cash + 120 k mutuo

Rata
€ 694,72
(mensile) ING DIRECT
MUTUO ARANCIO VARIABILE
Tasso Variabile: 3,48% (Euribor 1M + 2,10%)
Spese iniziali Istruttoria: € 0,00 - Perizia: € 0,00
TAEG 3,57% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

120.000 Euro in 20 anni

ohh ho fatto veloce non sto cercando casa ...

In primis metterei il fisso come tasso per una più corretta comparazione... altrimenti la rata è troppo soggetta a volatilità a differenza dell'affitto che si rivede in tempi prestabiliti...
Secondo nell'acquisto devi calcolare diciamo almeno 10mila in più di tasse, agenzia e rogito e scalerei quindi dalla rata dell'affitto gli eventuali interessi sui 40k che matureresti investendoli in .... pct, obbligazionario della durata del mutuo (in questo caso metti il tasso netto compresa la rivalutazione prezzo e riscatto alla pari).
Terzo... diciamo di includere per il proprietario un fattore k di spese straordinarie da sostenere ogni anno (ovviamente è un valore che va diviso rispetto a ogni quanto si sostengono mediamente) e a suo vantaggio la detrazione interessi prima casa.
Quarto... la differenza abissale la troverete in alcune tipologie specifiche come il trilocale (e quasi mai il bilocale) specialmente in zona periferica e semiperiferica... provare per credere...
Quinto ad oggi è stata sempre presente una rivalutazione dell'immobile annua media.. poniamola per convenzione alla stregua dell'inflazione dell'ultimo decennio o quasi e dovrebbe essere di 2.43 (2000-2008 come dato che ho)

[puffofi1]

Originalmente inviato da housecrash

Per il futuro potresti copiare i contenuti dei 2 annunci ed evidenziare le similitudini? Sia per velocizzare l'analisi, sia per non perdere traccia qualora vengano rimossi gli annunci dai portali

Si poi e na fettina.

PS: cash 20% è poco, non contare l'inflazione insomma, non mettere neanche un miserissimo 5% di sconto sulla vendita che dalle mie parti è più probabile che dell'affitto è un pò una stortura. Comunque viene questo su 25 anni (non + su 20)

Ho aggiornato con questo su bilocale 50 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci - casa.it
180k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

36k cash + 144 k mutuo

Rata
€ 681,74
(mensile) CASSA DI RISPARMIO DI LUCCA PISA LIVORNO
MUTUO GENIALE - FORMULA MUTUO A TASSO VARIABILE
Tasso Variabile: 2,99% (Euribor 1M + 1,60%)
Spese iniziali Istruttoria: € 720,00 - Perizia: € 320,00
TAEG 3,29% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

144.000 Euro in 25 anni

[housecrash]

Originalmente inviato da puffofi1

Si poi e na fettina.

PS: cash 20% è poco, non contare l'inflazione insomma, non mettere neanche un miserissimo 5% di sconto sulla vendita che dalle mie parti è più probabile che dell'affitto è un pò una stortura. Comunque viene questo su 25 anni (non + su 20)

Ho aggiornato con questo su bilocale 50 mq a scandicci-Vingone.

Appartamento in Vendita a Scandicci - casa.it
180k

Appartamento in Affitti a Scandicci #20158457 - casa.it
650 Euro

36k cash + 144 k mutuo

Rata
€ 681,74
(mensile) CASSA DI RISPARMIO DI LUCCA PISA LIVORNO
MUTUO GENIALE - FORMULA MUTUO A TASSO VARIABILE
Tasso Variabile: 2,99% (Euribor 1M + 1,60%)
Spese iniziali Istruttoria: € 720,00 - Perizia: € 320,00
TAEG 3,29% (Indice Sintetico di Costo)
Dettagli Scheda mutuo completa

144.000 Euro in 25 anni

Se vuoi partecipare ci sono delle regole. Se te le vuoi far da solo, apriti un thread tuo e esamini tutte le coppie di immobili che vuoi su Scandicci con mutui anche a 60 anni.

Il mutuo deve essere TF a 20 anni, non TV a 25: lo ha specificato anche totem ed io ho raccolto la sfida.

Adesso tra le regole metto: "astenersi disturbatori molesti"