IVA permuta immobili commericali

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Buonasera a tutti.
Ho un chiarimento da chiedervi visto che sicuramente sarete più afferrati in materia di me...mio padre e suo fratello sono proprietari di un terreno edificabile, visto l' elevato costo di costruzione, ci siamo affidati ad un' immobiliare che in cambio del terreno ci fornirà in permuta degli immobile al cui interno vi saranno anche delle unità immobiliari ad uso commericale (uffici).
Al momento della stipula del rogito notarile, dovremmo pagare l' iva alla società (stabilito per legge), ma ci è venuto un dubbio... le unità residenziali avranno iva al 10% , e ci è stato assicurato (dall' immobiliare) anche le unità commerciali, in quanto l' intera operazione deriva da un piano particolareggiato.
Abbiamo contattato diversi commercialisti al riguardo, il primo ci ha detto che l' iva per il commerciale è al 10% in quanto deriva da un' operazione che prevedeva un piano particolareggiato (questo professionista ha indirettamente degli interessi con tale società immobiliare), ma non mi sono fidato ed ho contattato il mio commercialista, che invece mi ha detto che l' iva è al 20% sul commerciale e al 10% sul residenziale, aggiungendo però che il campo immobiliare non è il suo campo, per cui non era certa...
ebbene, mi affido a voi, e vi chiedo per la parte commerciale, l' iva è al 10 o al 20%, e come mai.
Grazie infinitamente.

[reganam]

Io ho comprato il commerciale (negozio) da un costruttore e ho pagato l'IVA al 20% e adesso dovrebbe essere al 21%.

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Originalmente inviato da reganam

Io ho comprato il commerciale (negozio) da un costruttore e ho pagato l'IVA al 20% e adesso dovrebbe essere al 21%.

ma l' hai comprata con partita iva? mi sembra strano applichino iva al 21 % su un immobile visto l' elevato costo...

[reganam]

Comprato come privato, se compri con P.IVA la si si può detrarre.

[Loryfab]

Iva al 21%.

Per le cessioni di immobili da imprese che li hanno realizzati, entro i 4 anni dalla ultimazione dei lavori si applica iva al 10% se residenziali non "prima casa" e 21% se commerciali o strumentali.

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Originalmente inviato da Loryfab

Iva al 21%.

Per le cessioni di immobili da imprese che li hanno realizzati, entro i 4 anni dalla ultimazione dei lavori si applica iva al 10% se residenziali non "prima casa" e 21% se commerciali o strumentali.

Vi ringrazio tutti per le risposte.
Mi sono spiegato un pò male... gli immobili non ci vengono ceduti direttamente dall' impresa, ma da immobiliare e quindi non usufruiamo del 4% di iva prima casa...
aggiungo inoltre che l' immobiliare, dopo le mie rimostranze sull' IVA, mi ha confermato il 10% in quanto si tratta di iva da pagare non sull' immobile (in quanto l' iva l' anticipiamo alla stipula del rogito quando non esiste ancora l' immobile), ma sull' appalto lavori di un piano particolareggiato (quindi IVA al 10%.)
Vi chiedo quindi se è corretto il 10%...
Vi ringrazio ancora.