proposta di acquisto ma alloggio non conforme al catasto

[sologin]

Ciao a tutti,

ho il seguente problema: ho visto una casa che mi piace molto (disposizione interni, zona, piano, ecc) e vorrei fare una proposta d’acquisto; il problema nasce dal fatto che questo appartamento è l’unione di due unità abitative che al catasto risultano ancora separate (!).
I miei dubbi sono:
1) Io vorrei fare una proposta d’acquisto solo dopo che la situazione è stata sanata oppure includere una clausola per far saltare il compromesso se questa situazione non risultasse sanata, cosa mi consigliate di fare?
2) L’unione di questi due appartamenti è stata fatta abbattendo una sola parete da quanto risulta dalle due planimetrie catastali, è “facile” sanare questa anomalia?
3) Per quanto riguarda il condominio, per le quote di millesimi basta fare una semplice somma? Bisogna fare qualche “atto” con l’amministratore nel caso risultasse ancora diviso per il condominio?
Grazie a tutti.

[Loryfab]

Dai un'occhiata qui:

Ottenimento mutuo e rogito in presenza difformità catastali

[sologin]

Originalmente inviato da Loryfab

Dai un'occhiata qui:

Ottenimento mutuo e rogito in presenza difformità catastali

grazie, per il punto 2 e 3 invece? consigli?

[Seboz]

per il punto 3 credo sia sufficiente far aggiornare le tabelle millesimali del condominio da un geometra e farle approvare ad una riunione di condominio.
non modificandosi i millesimi degli altri condomini nessuno dovrebbe farti problemi.

[sologin]

Piccolo aggiornamento: gli appartamenti sono intestati a due persone diverese (fratello e sorella), l'ai mi dice che secondo il loro geometra in 15 gg si puo' sistemare la situazione; la sigra non vuole farlo prima di avere una proposta di acquisto nero su bianco: è vero che basta cosi' poco? gli appartamenti uniti sono di dimensioni differenti, è cosi' veloce la pratica?
A me pare una fregn******** se tanto devono vendere perchè aspettare a sanare questa "anomalia"?

[seroli-]

mi paiono problemi superabili facilmente,
fai una proposta d'acquisto con la clausola che le spese di unione dei 2 appartamenti (a livello catastale e urbanistico) sono a carico loro e devono essere espletate entro la data del rogito....fine.

Dipende come vogliono sanare la situazione, la velocita' dipende da quello, comunque sono modifiche interne, nulla di particolare.

La proposta deve essere pero' firmata dagli intestatari tutti delle 2 case.

[dogo]

Originalmente inviato da sologin

Ciao a tutti,

ho il seguente problema: ho visto una casa che mi piace molto (disposizione interni, zona, piano, ecc) e vorrei fare una proposta d’acquisto; il problema nasce dal fatto che questo appartamento è l’unione di due unità abitative che al catasto risultano ancora separate (!).
I miei dubbi sono:
1) Io vorrei fare una proposta d’acquisto solo dopo che la situazione è stata sanata oppure includere una clausola per far saltare il compromesso se questa situazione non risultasse sanata, cosa mi consigliate di fare?
2) L’unione di questi due appartamenti è stata fatta abbattendo una sola parete da quanto risulta dalle due planimetrie catastali, è “facile” sanare questa anomalia?
3) Per quanto riguarda il condominio, per le quote di millesimi basta fare una semplice somma? Bisogna fare qualche “atto” con l’amministratore nel caso risultasse ancora diviso per il condominio?
Grazie a tutti.

Ti dico solo alcune minacce:
- per unire e sanare occorre una DIA-SCIA o "titolo abitativo" definito dal Comune;
- se fai una pratica suddetta, da quel momento ti devi adeguare alle normative attuali sia in ambito edilizio, sia in ambito impiantistico, dal momento che se unisci due appartamenti, ovviamente non puoi avere due impianti idrico-sanitari, di areazione, di evacuazione dei fumi della combustione, termico, di climatizzazione, ecc (dipende dalle singole situazioni).

Quindi la soluzione (è di minima ed è una sintesi) è:
- farsi fare un progetto da UN PROFESSIONISTA SERIO CHE COLLABORI CON TECNICI SERI (almeno un termotecnico, non necessario se hai un ingegnere) che individui tutte le normative coinvolte e le migliori azioni per poter avere, alla fine di questo "DELIRIO", una casa fully compliant con la normativa.

Altrimenti troverai AI ed Architetti che ti dicono "ma sì, vedrai come viene bene, tanto le normative non le segue nessuno... a noi in 20 anni non ci hanno mai chiesto nulla...".

Salvo poi esser tu a dover vivere per i prox "X" anni in una casa dove, se mai il Comune-Provincio-TispaccoilciuloBruceLee decidessero una mattina "ma sì, vediamo di verificare chi è a norma e chi non lo è, così rimpolpiamo le casse dell'amministrazione per i prox 10 anni".

In giro c'è tanta di quella fuffa fuori norma che non immagini nemmeno, situazioni spesso insanabili perchè non basta fare una canna fumaria condominiale (soluzione quando si è fortunati).

Il fatto è che probabilmente arriverà lo sprovveduto di turno che, plausibilmente, non conoscendo nemmeno una normativa crede che un aggiornamento catastale sia sufficiente (così come la gente crede che la dichiarazione di conformità sia solo "il primo foglio", perchè tanto agli idraulici gli utenti non chiedono mai gli allegati obbligatori...).

Amico: comprare casa in Italia è una esperienza non facile se non si vuole comprare qualcosa a 200/300k con problemi latenti.

[seroli-]

dogo, mi pare un tantinello esagerato, perchè SI posso fare la scia ma posso fare anche la sanatoria e per opere interne me la rilasciano disicuro, inoltre avere 2 impianti separati non mi pare un dramma, anzi un domani ne posso vendere una parte senza fare lavori.

Comunque il suo tecnico (geometra) sara' in grado di aiutarlo.

Se sono solo questi i problemi io andrei avanti.

Occhio che l'unione dei 2 appartamenti non faccia semmai ricadere l'immobile tra le case di lusso, altrimenti non puoi chiedere le agevolaizioni prima casa.

[sologin]

Originalmente inviato da seroli-

dogo, mi pare un tantinello esagerato, perchè SI posso fare la scia ma posso fare anche la sanatoria e per opere interne me la rilasciano disicuro, inoltre avere 2 impianti separati non mi pare un dramma, anzi un domani ne posso vendere una parte senza fare lavori.

Comunque il suo tecnico (geometra) sara' in grado di aiutarlo.

Se sono solo questi i problemi io andrei avanti.

Occhio che l'unione dei 2 appartamenti non faccia semmai ricadere l'immobile tra le case di lusso, altrimenti non puoi chiedere le agevolaizioni prima casa.

Grazie per le spiegazioni, gli impianti sono già uniti perchè l'apaprtamento è stato rifatto quando c'è stata l'unione; per quanto riguarda il discorso dell'appartamento di lusso non penso sia questo il caso perchè sono circa 120/130 mq.

[dogo]

Originalmente inviato da seroli-

dogo, mi pare un tantinello esagerato, perchè SI posso fare la scia ma posso fare anche la sanatoria e per opere interne me la rilasciano disicuro, inoltre avere 2 impianti separati non mi pare un dramma, anzi un domani ne posso vendere una parte senza fare lavori.

Comunque il suo tecnico (geometra) sara' in grado di aiutarlo.

Se sono solo questi i problemi io andrei avanti.

Occhio che l'unione dei 2 appartamenti non faccia semmai ricadere l'immobile tra le case di lusso, altrimenti non puoi chiedere le agevolaizioni prima casa.

Permettimi: ma il tuo comportamento è non propriamente allineatissimo alle reali minacce burocratiche che il nostro amico rischia di affrontare.

La sanatoria non è per l'impiantistica tecnologica-gas-idraulica... o sei conforme alla 37/08 ed alla 192/05 e smi, o non lo sei.

Se unisci due immobili e tocchi gli impianti termici, perchè è impensabile lasciare due scaldabagni (ACS) o caldaie (ACS+Riscaldamento), due impianti idraulici separati, due impianti di riscaldamento, finisci diretto il L10 (risparmio energetico) ed in questo caso si va diretti in "ristrutturazione di impianto termico" con tutte le implicazioni del caso.

Certo, si può anche aprire una SCIA-DIA, dichiarare il falso, ossia che non si ristrutturano gli impianti, non si ha DICO e si lascia tutto allo stato di fatto... sperando che un futuro acquirente non sia "consapevole" come me...

Serioli, putroppo in questo intervento sei stato un pò troppo AI medio
- bravissimo e correttissimo nelle fasi di compravendita
- quasi del tutto a secco di Normativa

Questo è ciò che c'è in giro, ed è per questo che si vendono a X k al mq appartamenti con scarico abusivo in facciata, senza canna di esalazione e con impianti ristrutturati senza alcuna attinenza con leggi che ci sono dal 1991, inaspritesi ad inizi anni 2000.

Gli AI vedono tutto facile, tanto poi arriva l'impresa e l'idraulico che in quanto a normativa sono a ZERO... e tutto resta insabbiato.

Ovviamente è il proprietario, che plausibilmente non sà nulla di normativa, che si fa carico di tutti i rischi del caso in eventuale sede di controllo.

Non controllano mai? L'ardua sentenza ai posteri, io oggi come oggi compro solo quanto a norma, altrimenti mi SCONTANO quanto occorra sostenere per essere conformi.

Di certo non compro al prezzo di una casa ok un immobile che per essere sistemato occorre rivoltare catasto, comune, provincia.