Attività gestione immobiliare a Berlino

[Spandau]

Ciao a tutti, è un pò che non scrivo e che per la verità leggo anche poco il forum ma gli ultimi mesi sono stati per me densi di avvenimenti ed il tempo è stato scarso.
Chiusi gli ultimi lavori in sospeso in Italia, in agosto ho preso domicilio ufficiale (o residenza, ancora non ho capito bene) a Berlino e ho trasferito lì tutto quello che ho. Nel frattempo mia moglie ha preso un anno sabbatico dal lavoro e si è trasferita con la nostra numerosa prole in quel di Maiorca, i bimbi ora vanno a scuola lì con tutti i casini che vi lascio immaginare ma in sostanza per ora pare vada tutto bene.
A parte la parentesi personale il succo del post vuole essere il seguente.

Premesso che
1 negli ultimi anni in Italia mi sono sempre occupato di compravendite, ristrutturazioni immobiliari, manutenzione di immobili e gestione di affitti, in particolare ultimamente di tipo turistico (zona Veneto)
2 mia madre è di Berlino, conosco molto bene la città ed il tedesco oltre all'inglese
3 i prezzi da queste parti sono ancora invitanti rispetto ai corrispettivi italiani
4 la città è forse una delle capitali europee con maggiore potenziale di sviluppo
5 si trovano appartamenti anche piccoli a prezzo modico

Sto valutando l'idea di continuare qui la mia attività, orientandomi in particolare appunto all'ospitalità turistica che in città vede numeri, per ora, in continua crescita. Non mi dispiacerebbe nemmeno includere la possibilità di aprire una agenzia di compravendita immobiliare (non ho attualmente alcun titolo per farlo ne tantomeno l'ho mai fatto in Italia) e/o estione di affitti per conto di terzi (conosco amici e parenti qui che affidano i loro immobili ad agenzie di questo tipo).

Ora perchè scrivere sul fol, direte voi .. la risposta è duplice

1) mia moglie, come già detto, vuole provare a trovare un lavoro o aprire un'attività a Maiorca perchè ama il mare (e chi può darle torto..
Ergo l'idea che può sintetizzare entrambe le nostre necessità potrebbe essere quella in cui io mi dedico all'attività immobiliare qui a Berlino nel periodo maggio-ottobre quando il carico di lavoro dovrebbe essere maggiore e sverno i restanti mesi insieme alla mia famiglia sull'isola, e qualcun altro si dedica alla gestione dell'attività mentre io sono più o meno assente. Questo qualcuno potrebbe essere un dipendente/collaboratore locale, che potrei forse anche già aver individuato nella cerchia delle mie conoscenze qui, oppure qualcuno che eventualmente può essere interessato a partecipare ad una iniziativa di questo genere nelle forme e modi che più si riterranno opportuni. Poichè ho letto in questa sezione del fol un forte interesse verso Berlino da parte di molti la mia vuole essere innanzitutto una eventuale piccola indagine per verificare eventuali disponibilità in tal senso in particolare tra persone ovviamente competenti in materia, serie e assennate.

2) attualmente sono qui in città e sto raccogliendo tutti i dati necessari a capire nel dettaglio come funziona il sistema qui in Germania in modo da poter avere un quadro preciso dell'iniziativa nel suo complesso. In settimana avrò modo di parlare con una agenzia immobiliare e con un commercialista ai quali voglio sottoporre una serie di domande che sto preparando in questi giorni.
In particolare gli argomenti da trattare dovrebbero essere:
A- aspetti legali riguardanti la forma della attività (attività privata o commerciale, eventuali forme societarie ..)
B- aspetti legali riguardanti il contenuto dell'attività (tipologie di contratti di affitto, requisiti urbanistici delle unità immobiliari, certificazioni, assicurazioni ..)
C- aspetti fiscali riguardanti la tassazione degli introiti e la tassazione fissa annua
D- aspetti fiscali riguardanti la compravendita degli immobili (spese di acquisto, eventuali spese di vendita, plusvalenze, ..)
E- analisi dei costi fissi e variabili dell'attività (utenze, condominio, pulizie ..)
F- ...
Ecco quindi che salta fuori il secondo motivo per cui sto scrivendo qui sul fol. Se c'è qualcuno, interessato o meno alla proposta al punto 1 o semplicemente contento di veder soddisfatta una curiosità, che voglia aggiungere o dettagliare eventuali domande che a suo modo di vedere andrebbero poste in questa fase del progetto si senta libero di farlo. Il mio scopo è innanzitutto fare un po' di brainstorming per non dimenticare nulla di importante e farmi magari aiutare da chi ne sa più di me qui sul fol. In secondo luogo trovo che questa esperienza che mi accingo a fare possa essere di interesse anche per altri e quindi ho piacere di condividerla.

Scusate il lungo post
Saluti

[broken brick]

Ciao Spandau, ricordavo i tuoi post intelligenti ed il tuo punto di vista poco consumista, di sviluppo compatibile, ecologico etc, non mi meraviglia affatto che tu sia "metà" nordico. Io, purtroppo, non posso sopravvivere a lungo lontano dall'Emilia R, ma porto su il post, così avrai altri lettori più pronti a muoversi di me...Saluti BB

[Spandau]

Bhe grazie delle belle parole BB

intanto un primo aggiornamento
Sono appena tornato da una cena tra parenti dove ho torturato di domande un'amica di mia zia che ha un appartamentino affittato vicino al ku damm (ex centro di berlino ovest)

pagato 55k 10 anni fa
ha un offerta di vendita in mano per 59k oggi ma non le interessa
ha pagato mutuo di soli interessi per 10 anni, l'anno prossimo decidera' se estinguere il capitale o continuare a pagare interessi, in pratica non ha ancora restituito un centesimo di capitale in 10 anni ..
è affittato a 440 -150 di spese condominiali (che paga lei) e 250 di interessi sul mutuo, in pratica da quanto capisco non ci guadagna praticamente nulla
In compenso, e qui c'è la prima grossa differenza rispetto a come siamo abituati noi, quando fa la dichiarazione dei redditi lei porta in detrazione (da privato) tutti i costi relativi a quanto incassa con quell'affitto.
In pratica compila un bel modulo del ministero delle finanze tedesco dove segna gli incassi, i relativi costi tra cui interessi passivi sul prestito, spese condominiali, fatture manutenzioni, fatture mobilio, il costo della benzina per andare li x volte l'anno .. e caccia tutto in un bel bustone insieme a scontrini e ricevute.

Domani sono dal commercialista e questo aspetto delle detrazioni anche da privato conviene controllarlo bene .. a proposito .. mi ha chiesto se pago in contanti che mi fa lo sconto

[er patrizio]

Originalmente inviato da Spandau

Bhe grazie delle belle parole BB

intanto un primo aggiornamento
Sono appena tornato da una cena tra parenti dove ho torturato di domande un'amica di mia zia che ha un appartamentino affittato vicino al ku damm (ex centro di berlino ovest)

pagato 55k 10 anni fa
ha un offerta di vendita in mano per 59k oggi ma non le interessa
ha pagato mutuo di soli interessi per 10 anni, l'anno prossimo decidera' se estinguere il capitale o continuare a pagare interessi, in pratica non ha ancora restituito un centesimo di capitale in 10 anni ..
è affittato a 440 -150 di spese condominiali (che paga lei) e 250 di interessi sul mutuo, in pratica da quanto capisco non ci guadagna praticamente nulla
In compenso, e qui c'è la prima grossa differenza rispetto a come siamo abituati noi, quando fa la dichiarazione dei redditi lei porta in detrazione (da privato) tutti i costi relativi a quanto incassa con quell'affitto.
In pratica compila un bel modulo del ministero delle finanze tedesco dove segna gli incassi, i relativi costi tra cui interessi passivi sul prestito, spese condominiali, fatture manutenzioni, fatture mobilio, il costo della benzina per andare li x volte l'anno .. e caccia tutto in un bel bustone insieme a scontrini e ricevute.

Domani sono dal commercialista e questo aspetto delle detrazioni anche da privato conviene controllarlo bene .. a proposito .. mi ha chiesto se pago in contanti che mi fa lo sconto

Non capisco alcuni aspetti:
1)59k appartamentino?Quanti metri?
2)In dieci anni si è rivalutato solo 4k?
3)Quanto mutuo e quanto cash al tempo dell'acquisto?Perchè è strano stia pagando ancora interessi,cmq è una somma bassa,10 anni di mutuo per pagarlo tutto ci si riesce...
4)Ma in Germania e soprattutto a Berlino non conviene rimanere in affitto essendo questo a buon mercato?

[fever7]

Originalmente inviato da Spandau

Bhe grazie delle belle parole BB

intanto un primo aggiornamento
Sono appena tornato da una cena tra parenti dove ho torturato di domande un'amica di mia zia che ha un appartamentino affittato vicino al ku damm (ex centro di berlino ovest)

pagato 55k 10 anni fa
ha un offerta di vendita in mano per 59k oggi ma non le interessa
ha pagato mutuo di soli interessi per 10 anni, l'anno prossimo decidera' se estinguere il capitale o continuare a pagare interessi, in pratica non ha ancora restituito un centesimo di capitale in 10 anni ..
è affittato a 440 -150 di spese condominiali (che paga lei) e 250 di interessi sul mutuo, in pratica da quanto capisco non ci guadagna praticamente nulla
In compenso, e qui c'è la prima grossa differenza rispetto a come siamo abituati noi, quando fa la dichiarazione dei redditi lei porta in detrazione (da privato) tutti i costi relativi a quanto incassa con quell'affitto.
In pratica compila un bel modulo del ministero delle finanze tedesco dove segna gli incassi, i relativi costi tra cui interessi passivi sul prestito, spese condominiali, fatture manutenzioni, fatture mobilio, il costo della benzina per andare li x volte l'anno .. e caccia tutto in un bel bustone insieme a scontrini e ricevute.

Domani sono dal commercialista e questo aspetto delle detrazioni anche da privato conviene controllarlo bene .. a proposito .. mi ha chiesto se pago in contanti che mi fa lo sconto

di solito i mutui in germania funzionano così, paghi gli interessi (quasi sempre a tasso fisso) e puoi decidere quanto ridare di quota capitale (tilgung) alla stipula, mi par strano abbia dato 0, su un decennale puoi scegliere normalmente tra 1 e 8, il 2% annuale è la % usuale (ovviamente il tipo di ammortamento non è come il nostro detto alla francese ma diverso ). al termine del mutuo scegli se chiudere pagando il capitale o rifinanziare.
la deducibilità degli interessi sul mutuo è totale anche per seconde terze ventesime case...mi pare ci sia un limite sui 3 milioni di euro o roba simile...
in più ogni anno deduci l'usura della casa che è calcolata al 2% della differenza tra il prezzo pagato e il valore del terreno (stimato dal fisco) e che è presente anch'esso nell'atto notarile...

[sub_ comandante]

ciao, in primis ti faccio gli auguri per la nuova attività
sono anch'io un agente immobiliare e in questo periodo di magra, soprattutto in provincia, la crisi si sente e molto.. c'è molto interesse per berlino e quindi spero di essere a mia volta tuo cliente
come suggerimento ti dico di non partire subito in quarta, ci vuole molta esperienza che si costruisce nel tempo per trovare le migliori offerte e conoscere il mercato, questo te lo dico perchè se vuoi fare l'agente come lo intendo io devi riuscire a vendere immobili che anche tu acquisteresti, il resto lascia perdere.. guadagni al momento ma ci perdi dopo
spandau non è un quartiere di berlino? Io cerco casa a mitte, centralissima, non voglio fittarla ma la cerco perchè credo che lì nella zona si rivaluti nel tempo.. l'esempio di tua zia un po' mi sconforta, ma leggo su internet che è la prassi.. ecco perchè io punto sul centro per puntare sulla rivalutazione e utilizzarla anche per le vacanze, di fittarla a poco, non voglio.
lì so che i prezzi partono dai 2000 euro.. tempo fa, ma nemmeno molto, vidi in tv, mi sembra report, prima che scoppiasse la febbre per berlino, che c'era non so chi che stava costruendo un complesso a berlino di claase A con prezzi da 1000 euro a mq. Anche se non centralissima acnhe una soluzione del genere mi andrebbe bene.
Insomma che sia Nuovo ed efficiente energeticamente!
Per la metratura e il prezzo max poi cerco un 30 - 40 mq con 2 stanze e bagno e da spendere max 60 - 80K.
Questo è quanto, aspetto riscontro, ciao

[er patrizio]

L'autore del 3D è scomparso...

[Luca2005]

Spandau, dove sei finito?