L'amata cedolare - chiarimenti su un caso specifico.

[dictat]

Ciao a tutti.

data la situazione particolare in cui mi sono ritrovato, non vorrei incasinarmi con la cedolare secca.
riassumendo:
il 15 gennaio l'inquilino mi paga l'ultima mensilità di un anno contrattuale (la 2a di un classico 4+4).
per febbraio provvediamo all'aggiornamento ISTAT, quindi dal 15 febbraio a seguire il canone è lievemente aumentato.
ad aprile parte la cedolare, alla quale aderisco entro la scadenza di giugno, notiziando anche il conduttore.
a luglio pago sia il saldo irpef per l'anno passato, il 2010, sia l'acconto 2011 della cedolare, calcolando l'85% del guadagno previsto per il 2011 totale, e pagandone il 40%. il restanti 60% dell'85% lo pagherò a novembre.
- qui ritrovo secondo me un primo errore, perché il commercialista avrebbe dovuto pagare la mensilità di gennaio con il vecchio sistema a tassazione irpef, e da quella di febbraio calcolare la cedolare.... o sbaglio? -

sin qui, più o meno ci siamo districati.
il problema sorge a luglio, quando l'inquilino mi dice che lascerà l'appartamento.

questi paga i canoni fino al 15 settembre, tenendo in mano l'appartamento fino al 15 ottobre, per poi uscire.
dal 16 ottobre ho fittato a 3 studenti ad un prezzo inferiore del 13% (eh si.. bologna sta calando molto..), ed il contratto decorrerà da quella data.

ora mi chiedo, a novembre quanto devo pagare?
saldo il pagamento sulla base del primo calcolo o posso pagare meno in base a quanto effettivamente dovrei realizzare nell'annualità?

e poi un'altro dubbio, insinuatomi dall'agente immobiliare:
gli studenti, in quanto garantiti dai genitori, hanno l'obbligo della tassa di iscrizione del contratto?
è vero che devo iscrivere il contratto prima come classico 4+4 e olo dopo entro 30 gg inviare la raccomandata e optare per la cedolare?
non posso scrivere da subito nel contratto che mi avvalgo della cedolare per poi , eventualmente, avvalermi del cambio di tassazione previa doverosa comunicazione?


grazie a tutti per l'aiuto.

[housecrash]

Originalmente inviato da dictat

e poi un'altro dubbio, insinuatomi dall'agente immobiliare:
gli studenti, in quanto garantiti dai genitori, hanno l'obbligo della tassa di iscrizione del contratto?
è vero che devo iscrivere il contratto prima come classico 4+4 e olo dopo entro 30 gg inviare la raccomandata e optare per la cedolare?
non posso scrivere da subito nel contratto che mi avvalgo della cedolare per poi , eventualmente, avvalermi del cambio di tassazione previa doverosa comunicazione?

Se tutte queste bestialità te le ha dette l'AI, digli di farsi da parte, perchè è un incompetente. Per dissipare ogni tuo dubbio ti consiglio di chiamare l'AdE, comunque posso dirti per esperienza diretta che:
- puoi scrivere sul contratto che tu rinunci agli aggiornamenti Istat ai sensi della cedolare secca e questo ti esime dall'obbligo della raccomandata A/R all'inquilino, che puoi comunque sempre fare per essere più sicuro: lo so per certo, visto che ho registrato un contratto nel mese di Settmbre facendo proprio così;
- con la cedolare secca nessuno paga bolli di nessun genere.

Lascia perdere quell'AI e digli di leggersi bene le normative

[ricpast]

il comune di bologna credo proprio rientri nell'elenco dei comuni ad alta densità abitativa.
dato che affitti a studenti non hai mai preso in considerazione l'ipotesi di fare un contratto transitorio per studenti a fiscalità simile a quelli concordati?

[ricpast]

http://www.comune.bologna.it/casa/servizi/8:6440/

[ricpast]

Contratti di affitto | Casa | Rete Civica Iperbole

[dictat]

pefetto..
ho chiamato l'AdE e mi hanno chiarito tutto con una semplicità disarmante.

basta calcolare il reddito presunto per l'anno in corso, sia alla luce del nuovo contratto che tenendo conto dei redditi già percepiti. da questa base fare tranquillamente i calcoli; il pagamento di novembre non si baserà più sui calcoli di luglio,ma terrà conto di quanto incasserò sino a fine anno e di quanto ho già pagato precedentemente.

anche in merito alla registrazione del contratto vi do ragione (in realtà ve la dà l'agenzia delle entrate ) .
mi ha detto che,essendo previsti dei garanti, non si può utilizzare il siria ma basta semplicemente utilizzare il mod69.
la scelta dela cedolare è possibile farla sia tramite raccomandata che direttamente sul contratto, anche se, in quest'ultimo caso, qualora in futuro si voglia passare alla tassazione regolare, l'iter non è stato previsto specificamente nemmeno dalle circolari sinora emesse, ma logicamente se ne può dedurre il semplice utilizzo di una raccomandata per informare i conduttori.

P.S.
Grazie a tutti per l'interessamento.

[dictat]

non opto per il transitorio per gli studenti per due motivazioni:
ha una durata inferiore a quella preventivata dagli inquilini;
leggevo da qualche parte che l'obbligazione non sarebbe più solidale.

[rainbowdandy]

Originalmente inviato da dictat

Ciao a tutti.

data la situazione particolare in cui mi sono ritrovato, non vorrei incasinarmi con la cedolare secca.
riassumendo:
il 15 gennaio l'inquilino mi paga l'ultima mensilità di un anno contrattuale (la 2a di un classico 4+4).
per febbraio provvediamo all'aggiornamento ISTAT, quindi dal 15 febbraio a seguire il canone è lievemente aumentato.
ad aprile parte la cedolare, alla quale aderisco entro la scadenza di giugno, notiziando anche il conduttore.
a luglio pago sia il saldo irpef per l'anno passato, il 2010, sia l'acconto 2011 della cedolare, calcolando l'85% del guadagno previsto per il 2011 totale, e pagandone il 40%. il restanti 60% dell'85% lo pagherò a novembre.
- qui ritrovo secondo me un primo errore, perché il commercialista avrebbe dovuto pagare la mensilità di gennaio con il vecchio sistema a tassazione irpef, e da quella di febbraio calcolare la cedolare.... o sbaglio? -

perchè paghi sia il saldo irpef per il 2010 sia l'acconto?
Qua il commercialista ha già sbagliato.

[dictat]

per il 2010 dovevo pagare il saldo. l'anno era in vigore la tassazione irpef.

l'acconto di luglio, invece, anzichè calcolarlo col vecchio metodo,l'ho calcolato con la cedolare secca.