Stima valore immobile

[Seboz]

Ciao a tutti,
scrivo per avere la vostra opinione in merito alla valutazione di un immobile che sto vendendo.
La situazione è più o meno questa:
immobile di 120 mq con giardino attaccato all'immobile di circa 400 mq, disposto ad L lungo due lati dello stesso. Valore concordato per la vendita 640k.
L'accesso al giardino dall'immobile è garantito attraverso 2 finestre trasformate abusivamente in portefinestre nel corso degli anni. Adesso queste 2 aperture sono oggetto di sanatoria.
Abbiamo stabilito col compratore di fare il rogito definitivo prima dell'esito della sanatoria dato che lui in ogni caso vuole acquistare l'immobile. Ovviamente abbiamo anche concordato di vincolare una certa somma alla sanatoria. Questa somma è corrispondente al valore che l'immobile perderebbe nel caso in cui il comune mi chiedesse di richiudere le aperture. In questo caso per accedere al giardino sarebbe necessario fare un giro dall'esterno passando attraverso il parco condominiale.
Io avevo stimato un 5% del valore totale, quindi circa 32k + 10k di lavori di ripristino.
Il compratore starà sicuramente molto alto, anche se ancora non ci siamo confrontati e mi piacerebbe avere la vostra opinione in merito.

Grazie.

[clash]

Originalmente inviato da Seboz

Ciao a tutti,
scrivo per avere la vostra opinione in merito alla valutazione di un immobile che sto vendendo.
La situazione è più o meno questa:
immobile di 120 mq con giardino attaccato all'immobile di circa 400 mq, disposto ad L lungo due lati dello stesso. Valore concordato per la vendita 640k.
L'accesso al giardino dall'immobile è garantito attraverso 2 finestre trasformate abusivamente in portefinestre nel corso degli anni. Adesso queste 2 aperture sono oggetto di sanatoria.
Abbiamo stabilito col compratore di fare il rogito definitivo prima dell'esito della sanatoria dato che lui in ogni caso vuole acquistare l'immobile. Ovviamente abbiamo anche concordato di vincolare una certa somma alla sanatoria. Questa somma è corrispondente al valore che l'immobile perderebbe nel caso in cui il comune mi chiedesse di richiudere le aperture. In questo caso per accedere al giardino sarebbe necessario fare un giro dall'esterno passando attraverso il parco condominiale.
Io avevo stimato un 5% del valore totale, quindi circa 32k + 10k di lavori di ripristino.
Il compratore starà sicuramente molto alto, anche se ancora non ci siamo confrontati e mi piacerebbe avere la vostra opinione in merito.

Grazie.

a me risulta che sia sempre possibile trasformare la finestra in portafinestra per accedere alla proprietà privata...

[Triac]

Originalmente inviato da clash

a me risulta che sia sempre possibile trasformare la finestra in portafinestra per accedere alla proprietà privata...

anche a me


42K ????

mi sembrano troppi; certo, se per fare il giro per andar in giardino prende il Taxi allora è altra cosa

[Seboz]

Ciao,
prima di tutto grazie per le risposte.
Allora le probabilità che il comune mi faccia chiudere le aperture sono pochissime e questo me lo ha confermato anche un tecnico dell'urbanistica. Però considerando che sono state realizzate abusivamente e che sull'immobile (edificio di classe 1) c'è il vincolo paesaggistico il compratore chiede di vincolare una quota all'esito positivo.
Se le finestre venissero chiuse per andare nel giardino dovrebbe percorrere una distanza di circa 100 mt all'interno del parco condominiale aggirando l'immobile.

Sapreste indicarmi i riferimenti normativi che permettono di aprire le finestre per accedere alla propria proprietà ?

[antibody]

Il notaio può vendere un immobili non in regola?

[ArPi]

Originalmente inviato da antibody

Il notaio può vendere un immobili non in regola?

NO, ci deve esser qualcuno che dichiara il falso, cioè le parti e tecnici compiacenti, a loro rischio e pericolo, anche penale, il notaio dice che voi dichiarate questo e quest'altro: il notaio NON garantisce le conformità degli immobili.

[Triac]

Originalmente inviato da Seboz

Ciao,
prima di tutto grazie per le risposte.
Allora le probabilità che il comune mi faccia chiudere le aperture sono pochissime e questo me lo ha confermato anche un tecnico dell'urbanistica. Però considerando che sono state realizzate abusivamente e che sull'immobile (edificio di classe 1) c'è il vincolo paesaggistico il compratore chiede di vincolare una quota all'esito positivo.
Se le finestre venissero chiuse per andare nel giardino dovrebbe percorrere una distanza di circa 100 mt all'interno del parco condominiale aggirando l'immobile.

Sapreste indicarmi i riferimenti normativi che permettono di aprire le finestre per accedere alla propria proprietà ?

assunto!

chiedi se se caso conosce un bravo tecnico per il disbrigo dell'iter


edit:
dubito che possa costarti 42K

[Seboz]

Originalmente inviato da antibody

Il notaio può vendere un immobili non in regola?

non mischiamo cose che non c'entrano nulla.
il rogito definitivo può essere fatto tranquillamente in quanto l'abuso non comporta aumento di volume che viene sicuramente bloccato su edifici di classe 1.
inoltre viene inserita una clausola legata alla sanatoria poiché l'acquirente vuole comprare in ogni caso, sia con portefinestre che senza.

[Seboz]

Originalmente inviato da Triac

assunto!

chiedi se se caso conosce un bravo tecnico per il disbrigo dell'iter


edit:
dubito che possa costarti 42K

Scusami Triac ma non riesco a seguirti.
Tu dici che è legittimo aprire aperture, in questo caso già esistenti, che colleghino l'immobile al giardino.
Da quale fonte prendi questa info ? regolamento edilizio, norme di attuazione, decreto legge o altro ?

la pratica di sanatoria sicuramente non costa molto dato che sono opere minori. i soldi, che sarebbero 32k di perdita di valore + 10-15k di lavori, verrebbero trattenuti nel caso in cui la sanatoria andasse male e quindi ci facessero ripristinare le aperture.

io il mio tecnico che mi segue nella pratica e nella stesura della relazione definitiva lo ho...non capisco che altro tecnico dovrei cercare e più che altro cosa dovrebbe fare !

[Triac]

Originalmente inviato da Seboz

Scusami Triac ma non riesco a seguirti.
Tu dici che è legittimo aprire aperture, in questo caso già esistenti, che colleghino l'immobile al giardino.
Da quale fonte prendi questa info ? regolamento edilizio, norme di attuazione, decreto legge o altro ?

la pratica di sanatoria sicuramente non costa molto dato che sono opere minori. i soldi, che sarebbero 32k di perdita di valore + 10-15k di lavori, verrebbero trattenuti nel caso in cui la sanatoria andasse male e quindi ci facessero ripristinare le aperture.

io il mio tecnico che mi segue nella pratica e nella stesura della relazione definitiva lo ho...non capisco che altro tecnico dovrei cercare e più che altro cosa dovrebbe fare !

Veramente dicevo che:

-, in genere, una finestra può diventare portafinestra senza grandi difficoltà; ossia, esclusi i casi particolari tipo vincoli paesaggistici, eventuale richiesta al condo, e probabilmente, si dovrebbe rifare il prospetto dell'unità abitativa.

- da 10 a 15K per ripristinare una finestra da portafinestra la considero una cifra assurda.

Ma sono considerazioni generali