Rendimento lordo su appartamenti

[Dark Cygnus 77]

Salve a tutti, sono nuovo del forum.

L'anno scorso sono riuscito ad acquistare 2 mini appartamenti molto carini e in ottime location...li ho messi subito in affitto e il rendimento lordo è del 4,3% annuo. Calcolando che questi 2 immobili sono molto appetibili (ho impiegato appena 2 settimane per affittare il primo e una soltanto per il secondo) poichè hanno caratteristiche molto ricercate (zone residenziali tranquille, piano 1° e ultimo, entrata indipendente, ampi e comodi garages, basse spese condominiali), mi stà "ronzando" l'idea di provare a venderli, visto che stò ricevendo diverse offerte da persone interessate, in primis dagli inquilini stessi che dopo appena un anno stanno già valutando l'ipotesi di acquisto.
Dalla ipotetica vendita ricaverei, ovviamente, non meno di quanto ho speso io (tasse, ag. imm.ri e notai compresi).

Domanda per gli esperti della sezione: Che faccio? Tengo gli appartamenti o li vendo?Oppure aspetto?

Grazie in anticipo!

[broken brick]

Scusa ma mi sembra una bufala...o hai affittato in nero o non puoi prendere di più di quello che hai pagato per un immobile occupato.....

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da broken brick

Scusa ma mi sembra una bufala...o hai affittato in nero o non puoi prendere di più di quello che hai pagato per un immobile occupato.....

Nemmeno se l'acquirente è l'inquilino stesso?

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da Dark Cygnus 77

Salve a tutti, sono nuovo del forum.

L'anno scorso sono riuscito ad acquistare 2 mini appartamenti molto carini e in ottime location...li ho messi subito in affitto e il rendimento lordo è del 4,3% annuo. Calcolando che questi 2 immobili sono molto appetibili (ho impiegato appena 2 settimane per affittare il primo e una soltanto per il secondo) poichè hanno caratteristiche molto ricercate (zone residenziali tranquille, piano 1° e ultimo, entrata indipendente, ampi e comodi garages, basse spese condominiali), mi stà "ronzando" l'idea di provare a venderli, visto che stò ricevendo diverse offerte da persone interessate, in primis dagli inquilini stessi che dopo appena un anno stanno già valutando l'ipotesi di acquisto.
Dalla ipotetica vendita ricaverei, ovviamente, non meno di quanto ho speso io (tasse, ag. imm.ri e notai compresi).

Domanda per gli esperti della sezione: Che faccio? Tengo gli appartamenti o li vendo?Oppure aspetto?

Grazie in anticipo!

4,3% lordo se si tratta di bilocali (o comunque sotto gli 80mq) non è molto.
Se parliamo di quadrilocali è un altro discorso, ma ovviamente i quadrilocali non sono propriamente considerati "immobili da mettere a reddito".

Da un lato è vero che con un BTP a 5 anni riusciresti ad ottenere un rendimento netto superiore (circa 5% netto vs 3,5% netto dei tuoi appartamenti se affittati con cedolare secca), dall'altro lato però mi sorge una domanda: "Perchè vuoi già vendere dopo un solo anno dall'acquisto quando tutto sommato ti potresti considerare soddisfatto del tuo investimento?"

[broken brick]

Originalmente inviato da Diritto Privato

Nemmeno se l'acquirente è l'inquilino stesso?

A maggior ragione...caro Dir, saprai benissimo che l'occupante è quello che strappa il prezzo migliore...

[broken brick]

"Perchè vuoi già vendere dopo un solo anno dall'acquisto quando tutto sommato ti potresti considerare soddisfatto del tuo investimento?"[/QUOTE]

Esatto!!!

[Dark Cygnus 77]

Originalmente inviato da broken brick

Scusa ma mi sembra una bufala...o hai affittato in nero o non puoi prendere di più di quello che hai pagato per un immobile occupato.....

Nessuna bufala, contratti registrati a canone libero 4+4.

[broken brick]

Se sono occupati, come fai a venderli ad un prezzo maggiore di quando erano liberi? la riduzione credo sia circa 30%...

[Dark Cygnus 77]

Originalmente inviato da Diritto Privato

Da un lato è vero che con un BTP a 5 anni riusciresti ad ottenere un rendimento netto superiore (circa 5% netto vs 3,5% netto dei tuoi appartamenti se affittati con cedolare secca), dall'altro lato però mi sorge una domanda: "Perchè vuoi già vendere dopo un solo anno dall'acquisto quando tutto sommato ti potresti considerare soddisfatto del tuo investimento?"

Dunque, con la cedolare secca non arrivo al 3,5% ma al 3,1%...poi bisogna anche valutare il fatto che attualmente l'aliquota è al 21% ma mi pare di capire che salirà al 25% tra qualche anno.

In ogni caso, si mi posso considerare soddisfatto dell'investimento, anche perchè c'è da valutare che gli attuali inquilini sono degli ottimi pagatori (per ora).

[Dark Cygnus 77]

Originalmente inviato da broken brick

Se sono occupati, come fai a venderli ad un prezzo maggiore di quando erano liberi? la riduzione credo sia circa 30%...

beh il prezzo che ho spuntato era già ribassato di almeno il 10-12% sul primo appartamento e del 18-20% sul secondo, quindi se li rimetto in vendita ora il prezzo non sarebbe altissimo (in teoria).