Contratto 3+2 come fare per mandare via gli inquilini alla scadenza del triennio?

[Ummagumma72]

purtroppo ho alcuni immobili affittati ad inquilini per cifre irrisorie, c'è qualche stratagemma per evitare di aspettare il quinquiennio per liberare l'immobile? le uniche due possibilità che potrei sfruttare sarebbero la finita locazione per uso proprio o la ristrutturazione? ma la ristrutturazione deve riguardare l'intero palazzo? sono strade praticabili tempisticamente parlando? grazie a chi potrà aiutarmi

[broken brick]

Se il problema è nel canone basso, manda la disdetta/(6 mesi prima), e proponi il nuovo canone di tuo gradimento. Poi vedi cosa ti risponde....

[oneone]

Originalmente inviato da broken brick

Se il problema è nel canone basso, manda la disdetta/(6 mesi prima), e proponi il nuovo canone di tuo gradimento. Poi vedi cosa ti risponde....

magari risponde che sta comodo dov'è con il canone attuale e l'unica alternativa è 0eu/mese con i tempi infiniti dello sfratto

[broken brick]

Originalmente inviato da oneone

magari risponde che sta comodo dov'è con il canone attuale e l'unica alternativa è 0eu/mese con i tempi infiniti dello sfratto

Può essere...aggiorni 0,75% istat e fai la tua ristrutturazione...polvere e casino, ti sistemi l'immobile...se vuole restare che resti...sempre meglio dello sfitto.

[broken brick]

Originalmente inviato da oneone

magari risponde che sta comodo dov'è con il canone attuale e l'unica alternativa è 0eu/mese con i tempi infiniti dello sfratto

0 euro al mese? One non dare informazioni sbagliate. Anche se hai lo sfratto devi pagare l'affitto...anzi, forse c'è pure un snpplemento tipo"danni" o simile...

[Ummagumma72]

magari cominciasse a non pagare, potrei fargli sfatto per morosità....

[oneone]

Originalmente inviato da broken brick

0 euro al mese? One non dare informazioni sbagliate. Anche se hai lo sfratto devi pagare l'affitto...anzi, forse c'è pure un snpplemento tipo"danni" o simile...

se ne è parlato altre volte ma non conosco la situazione in dettaglio, capita comunque ad alcuni proprietari che gli inquilini la smenino prima di lasciare l'appartamento anche se hanno avuto lo sfratto senza pagare le mensilità

[ArPi]

Puoi ottenere l'immobile solo per gravi motivi descritti all'art 29 della 392/78 e che siano fondati, per non incorrere in problemi molto onerosi.

SFRATTO PER NECESSITA' DEL PROPRIETARIO:
si ha quando il proprietario intende riutilizzare l'appartamento per i motivi di necessita' previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati. Cio' e' possibile solo dopo il primo quadriennio per i contratti liberi e dopo tre anni per quelli concordati; non e' invece previsto per i contratti brevi, quelli transitori e per studenti.

In questi casi lo strumento per ottenere la disponibilita' dell'immobile non e' la semplice disdetta (benche' sia opportuno inviarla con il solito preavviso di sei mesi specificando i motivi della necessita') ma un ordinario procedimento da promuovere presso il tribunale della zona dove si trova l'immobile. Potrebbe infatti essere necessaria un'istruttoria per verificare le effettive necessita' del locatore, fino all'eventuale causa con pronuncia di una sentenza.

Casi di necessita' previsti dalla legge:
-quando il locatore intenda destinare l'immobile agli usi: abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
-quando un locatore persona giuridica -che persegua fini sociali, pubblici, culturali, assistenziali, di culto- voglia utilizzare l'immobile per le finalita' in questione, offrendo al conduttore un'idonea alternativa abitativa;
-quando il conduttore abbia, nello stesso comune, un idoneo alloggio libero;
-quando l'immobile sia posto in un edificio gravemente danneggiato, che debba essere ricostruito o stabilizzato e la permanenza del conduttore sia d'ostacolo ai lavori; autorizzazioni e concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
-quando lo stesso immobile sia in condizioni tali da necessitare interventi di integrale ristrutturazione oppure se l'immobile debba essere demolito o trasformato; le autorizzazioni e le concessioni decorrono ancora dall'effettiva disponibilita' dell'immobile,
-quando il proprietario intenda effettuare sopra-elevazioni in un appartamento posto all'ultimo piano, e la presenza dell'inquilino sia d'ostacolo; le autorizzazioni e le concessioni decorrono dall'effettiva disponibilita';
(in questi ultimi due casi, se il proprietario dopo i lavori concede nuovamente l'immobile in affitto, il precedente affittuario ha diritto di prelazione coma da art.40 della legge 392/78)
-quando il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto;
-quando il locatore intenda vendere a terzi l'immobile e non abbia altri immobili ad uso abitativo -oltre, eventualmente, alla propria abitazione
(in quest'ultimo caso all'affittuario/conduttore e' riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare nei modi previsti dalla legge, art.38/39 legge 392/78).

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da Ummagumma72

magari cominciasse a non pagare, potrei fargli sfatto per morosità....

???

Prima che lo sfratto diventi esecutivo passa non meno di 1 anno (se sei fortunato)... quindi se sei in prossimità della scadenza del triennio, meglio aspettare altri 2 anni, sperando che l'inquilino paghi, e mettersi il cuore in pace...

Al limite prova a mandare la raccomandata per lo sfratto / adeguamento canone di locazione 12 mesi prima della scadenza (anzichè 6 mesi prima, come verosimilmente avrai scritto sul contratto)... mandando la raccomandata così tanti mesi prima, se l'inquilino vuole andarsene, può darsi che ti lasci libero l'immobile qualche mese prima della scadenza del quinquennio (in quanto si muove anticipatamente per cercare un'altra abitazione)...

[lapro97]

Locazioni a canone concordato

Durata del contratto: 5 anni (3 anni + 2 anni di rinnovo automatico). In casi particolari, previsti dalla legge, anche solo 3 anni, con disdetta motivata.

Articolo 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431
(Disdetta del contratto da parte del locatore)

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.



Dopo 3 anni, via!