disdetta di un ufficio, 6+6 alla prima scadenza

[Lyne]

vorrei porvi un quesito:
Vorrei disdettare un ufficio, affittato ad un proffessionista, alla prima scadenza dei 6 anni, affittato come contratto regolare commerciale 6+ 6.
So che bisogna inviare raccomandata un anno prima, e mi risulta che bisogna segnalare la motivazioe obbligatoriamente.
Nelle motivazioni, c'è la neccessita' che serva al proprietario per se' ed ad un famigliare di primo grado. Altro? come fare perchè tutto sia liscio?

[ArPi]

Elenco motivazioni possibili disdetta ex art 29 392/78prima scadenza:

a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle medesime condizioni.

Qualora i gravi motivi denunciati nella disdetta non venissero a verificarsi il conduttore ha diritto al reintegro del contratto, oltre al rimborso delle spese sostenute, oltre all'indennità di perdita avviamento commerciale di cui all'art 34 stessa legge.

[Demian77]

Originalmente inviato da ArPi

Elenco motivazioni possibili disdetta ex art 29 392/78prima scadenza:


Qualora i gravi motivi denunciati nella disdetta non venissero a verificarsi il conduttore ha diritto al reintegro del contratto, oltre al rimborso delle spese sostenute, oltre all'indennità di perdita avviamento commerciale di cui all'art 34 stessa legge.

Se è locato ad uso un ufficio non c'è nessuna indennità per perdita avviamento commerciale.
L'indennità dovrebbe vale solo per i negozi.

[Lyne]

Grazie Arpi e Demian
Nel mio caso specifico ho un immobile, legato alle belle arti , attualmente affittato a un proffessionista, come ufficio, ho in verita' altri immobili, ma non credo che nessuno su questo possa eccepire niente, in quanto io do' a mia figlia in uso gratuito, come abitazione, l'immobile che piu' mi aggrada , e in effetti questo è il piu' bello e quello piu' vicino a casa mia; e i primi 6 anni di affitto ,scadono fra 2 anni e mezzo.

Per cui 18 mesi prima , mando raccomandata, con ricevuta, spiegando la motivazione; e nulla devo al proffessionista, in quanto per i proffessionisti non esiste l'avviamento; pochè la clientela non segue lo studio, ma il proffessionista.
Credo sia giusto.
Confermate

[reganam]

Originalmente inviato da Lyne

Grazie Arpi e Demian
Nel mio caso specifico ho un immobile, legato alle belle arti , attualmente affittato a un proffessionista, come ufficio, ho in verita' altri immobili, ma non credo che nessuno su questo possa eccepire niente, in quanto io do' a mia figlia in uso gratuito, come abitazione, l'immobile che piu' mi aggrada , e in effetti questo è il piu' bello e quello piu' vicino a casa mia; e i primi 6 anni di affitto ,scadono fra 2 anni e mezzo.

Per cui 18 mesi prima , mando raccomandata, con ricevuta, spiegando la motivazione; e nulla devo al proffessionista, in quanto per i proffessionisti non esiste l'avviamento; pochè la clientela non segue lo studio, ma il proffessionista.
Credo sia giusto.
Confermate

No, da quello che mi risulta se è un professionista che è a contatto con clientela privata la buonuscita gli spetta, inoltre se è un ufficio come fai a darlo alla figlia come abitazione?

[ArPi]

Originalmente inviato da Demian77

Se è locato ad uso un ufficio non c'è nessuna indennità per perdita avviamento commerciale.
L'indennità dovrebbe vale solo per i negozi.

Dipende, se il professionista è un mediatore, essendo imprenditore commerciale erroneamente definito (anche dal mediatore stesso) professionista, l'indennità è dovuta.

Per l'indennità:

Indennità per la perdita dell'avviamento

Se tu hai altri immobili e il conduttore lo sa, potrebbe resistere e avviare una causa, nella quale tu dovresti dimostrare perché hai bisogno proprio di quell'immobile e non puoi invece soddisfare il bisogno abitativo che denunci, con gli altri...

[Lyne]

Originalmente inviato da reganam

No, da quello che mi risulta se è un professionista che è a contatto con clientela privata la buonuscita gli spetta, inoltre se è un ufficio come fai a darlo alla figlia come abitazione?

Lo trasformerei in abitazione, è possibilissimo le caratteristiche ci sono tutte.

Originalmente inviato da ArPi

Dipende, se il professionista è un mediatore, essendo imprenditore commerciale erroneamente definito (anche dal mediatore stesso) professionista, l'indennità è dovuta.

Per l'indennità:

Indennità per la perdita dell'avviamento
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il proffessionista è un medico, noto che ci tiene molto a restare li', in quanto si è evidentemente organizzato cosi' ed è una scocciatura , immagino trasferire il tutto, compresa l'impiantistica e attrezzature essendo un chirurgo, pero 4 anni fa aveva un altro studio e si è trasferito nel mio immobile, sicuramente con spese, ma se io posso rientrare per legge nel mio studio, lui ha la possibilita' tranquillamente di sopportare un altro trasferimento.


Se tu hai altri immobili e il conduttore lo sa, potrebbe resistere e avviare una causa, nella quale tu dovresti dimostrare perché hai bisogno proprio di quell'immobile e non puoi invece soddisfare il bisogno abitativo che denunci, con gli altri...

grazie ancora per le risposte, molto semplicemennte è quello piu' vicino a casa mia, e anche in assoluto il piu' bello, non manderei mia figlia in un monolocale distante, o in un appartamento meno adatto, se è mia figlia mi pare abbia il diritto ad avere il mio appartamento migliore.
Che dite ? posso essere attaccabile legalmente?