Info tecniche per acquisto casa

[Selvag60]

Salve,

premesso che mi riservo di avvalermi di una consulenza professionale, ma prima di buttare soldi inutilmente vorrei sentire la vostra opinione: porzione colonica rifatta ex novo nel 1998, tre livelli ( seminterrato, piano terra e primo piano ) con giardino. La planimetria depositata in catasto non è conforme allo stato di fatto dell’immobile, il seminterrato che al catasto risulta autorimessa adesso è diventata una bella taverna con cucina e salotto verandato ( non so se taverna sia il termine esatto ). La casa mi piace così com'è ma il dubbio è che questa difformità non possa essere regolarizzata a livello catastale, almeno credo, in quanto non ci sono i presupposti per un cambio di destinazione d'uso da autorimessa a taverna e veranda, forse per via delle altezze o qualcos'altro. Anche il piano terra non è più conforme in quanto è sparita la cucina che è stata portata di sotto. La domanda è se secondo voi, visto che la casa mi interessa allo stato di fatto, risulta vendibile regolarizzando il tutto oppure non è proprio possibile trasformare a livello catastale un'autorimessa in una taverna o quello che è. Spero di essermi spiegato. Grazie

Gianluca

[olly67]

al di là della situazione al catasto, com'è la situazione all'ufficio edilizia del comune? che diceva la dia o l'autorizzazione a costruire del 98?
poi bisognerebbe valutare un po' di cose
se i lavori sono del 98 come mai non hanno beneficiato del condono mi pare del 2005? o ne hanno beneficiato e manca solo di aggiornare il catasto?

[paolodivi]

Originalmente inviato da olly67

al di là della situazione al catasto, com'è la situazione all'ufficio edilizia del comune? che diceva la dia o l'autorizzazione a costruire del 98?
poi bisognerebbe valutare un po' di cose
se i lavori sono del 98 come mai non hanno beneficiato del condono mi pare del 2005? o ne hanno beneficiato e manca solo di aggiornare il catasto?

ma di norma se a livello urbanistico (comune) è fattibile/condonabile al catasto nn gli frega nulla se fai la variazione (anzi meglio perchè poi paghi + tasse eventualemente)..dico bene???

[olly67]

direi di sì
infatti il nocciolo della questione è in comune, non al catasto
anche se se non sbaglio avrebbe dovuto aggiornare la rendita e quindi credo sia passibile di sanzioni

[Selvag60]

a livello urbanistico dovrebbe essere tutto a posto, i lavori sono del 2008 e presentati al comune, il fatto è che sulle planimetrie risulta autorimessa, deposito e veranda e quindi sarebbe tutto regolare, loro poi hanno portato la cucina di sotto e qui credo sia l'abuso, una sola cucina di sotto non ci può stare, forse al limite come seconda cucina, della serie che lo stato di fatto della casa è diversa dalle planimetrie e anche se a livello urbanistico fosse regolare poi non so se al catasto farebbero passare il cambio d'uso dell'autorimessa in una "taverna con cucina"

[olly67]

ma il cambio d'uso è a livello comunale, non catastale ..
il catasto prende atto
non è mica un cambio di destinazione d'uso su tutto il bene
(salvo non ci fossero accatastamenti separati)
hai visto le planimetrie depositate in comune? cosa è stato autorizzato? è stata fatta la comunicazione di fine lavori? agibilità/abitabilità richiesta?
c'è una ristrutturazione massiccia del 98 che avrà avuto autorizzazione edilizia
poi nel 2008 dia
almeno teoricamente

insomma in comune i locali al pt come risultano?

[Selvag60]

Al comune risulta, leggendo dalla planimetria:

seminterrato: garage,deposito,locale impianti e altri 32mq di porticato coperto che hanno trasformato in veranda chiudendolo e che risulta anche al comune
piano terra: sala pranzo, cucina ,sala

Allo stato di fatto invece la cucina è di sotto e al piano terra dove prima c'era la cucina adesso c'è una cabina armadio, ma questa variazione non è stata denunciata

[olly67]

quindi anche per il comune non è in regola, anzi direi che planimetria comunale e catastale coincidano
poi non si capisce la storia della veranda
sarebbe un aumento di volumetria
cosa risulta in comune? porticato o veranda? sono due cose differenti ..

PS ma tu hai in mano la piantina catastale o quella allegata all'ultima dia? o tutte e due?

[Selvag60]

Ho tutte e due però quella catastale è quella del 1998 quindi va aggiornata ai lavori del 2008 e cioè alla trasformazione di porticato in veranda regolarizzata in comune, fatto questo le due planimetrie dovrebbero coincidere, quello che non coincide è lo stato di fatto

[olly67]

quindi rispetto al comune non è in regola la cucina
posta in locali mancanti di destinazione residenziale
o ci sono i requisiti per un cambio di destinazione e relativa sanatoria o boh .. vedo la faccenda ingarbugliata, anche per la netta evasione fiscale
intanto per te è problema riportare la cucina dove era? nel caso non fosse sanabile? se non è problema e se rimediabile la questione sanzioni per la rendita non aggiornata ..
si potrebbe anche considerare l'acquisto, previo sconto
cmq ci vuole un tecnico che ti segue e capire quanto è flessibile il regolamento edilizio locale .. perchè magari un locale non rispetta i requisiti ma riesce a mettersi in regola in deroga (sempre che abbia cmq dei requisiti di fondo . come sta sta cucina a luce e scarichi?)
ma la proprietà che dice in merito?