Imposte acquisto casa e detraibilita spese agente immobiliare

[DeReds]

Ciao ragazzi,
riporto un estratto letto su altri lidi ed alla fine del testo pongo due quesiti:


LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte: quando il venditore è un privato

* imposta di registro del 3%
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione lavori

* IVA del 4%
* imposta di registro fissa di 168 euro
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

quando si acquista da impresa non costruttrice che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all’ultimazione lavori

* IVA esente
* imposta di registro del 3%
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori

* imposta di registro del 7%
* imposta ipotecaria del 2%
* imposta catastale del 1%

quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall’ultimazione lavori

* IVA del 10% (20% se immobile di lusso)
* imposta di registro fissa di 168 euro
* imposta ipotecaria fissa di 168 euro
* imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, anziché dal corrispettivo pagato.

Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore normale “…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili devono essere ridotte del 30%.

Se, però, per l’acquisto della casa, l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è possibile detrarre ai fini Irpef interessi passivi derivanti da importi di mutuo superiori al prezzo di acquisto.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.

Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.


Domande:

1- ma cosa vuol dire la parte in rosso? che se compro da costruttore (prima casa) posso chiedere al notaio direttamente di pagare le spese in base alla rendita catastale e non all'importo di acquisto della casa? ma vale anche per l'IVA? ed in questo caso le spese notarili sono scontate del 30%?

mi sembra strano perchè se fosse così lo farebbero tutti; ma sicuramente mi sto perdendo qualcosa

2- ignoravo completamente che le spese dell'agenzia immobiliare potessero essere detraibili in fase di dichiarazione dei redditi. è tuttora valida la cosa? se per intenderci in quest'anno 2011 spendo 5000 di agenzia con tanto di fattura, l'anno prossimo posso scaricare il 19%?


Grazie

[olly67]

1) vale se acquisti da privati ovvero quando si applica l'imposta di registro e non l'iva
2) si poteva scaricare il 19% di 1000 euro ovvero 190 euro
se si possa ancora dati i tagli non saprei per quelle già fatte forse sì'

[DeReds]

Originalmente inviato da olly67

1) vale se acquisti da privati ovvero quando si applica l'imposta di registro e non l'iva

ma tra privati si paga già l'imposta di registro non c'è bisogno di richiederla al notaio!!

Originalmente inviato da olly67

2) si poteva scaricare il 19% di 1000 euro ovvero 190 euro
se si possa ancora dati i tagli non saprei per quelle già fatte forse sì'

la mia domanda era appunto per sapere se fosse ancora valida quest'anno!

[olly67]

duretto, eh?
la regola generale è che le imposte si pagano sui soldi effettivamente messi sul piatto
eccezione:
quando compri da privato sull'atto ci sono due valori
il prezzo pattuito e la rendita catastale
al notaio appunto chiedi di applicare le imposte sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito

ma vale appunto per l'imposta di registro e non per l'iva
quindi solo per acquisti tra privati

quanto alla seconda domanda penso tu viva anche con 190 euro in meno data la cifra
per certezze se hai pagato l'ai nel 2011 attendi istruzioni unico 2012
per il 2009, unico 2010, c'erano ancora

PS certo che pagare l'ai quando si compra da costruttore .. ma almeno ti ha fatto risparmiare?

[nowhere]

ovviamente quei 1000 di agenzia che scarichi concorrono al max 4000 di deduzione

[olly67]

detrazione, sono detrazioni, non deduzioni
ti riferisci ai nuovi limiti sulla detraibilità?

[DeReds]

Originalmente inviato da olly67

duretto, eh?
la regola generale è che le imposte si pagano sui soldi effettivamente messi sul piatto
eccezione:
quando compri da privato sull'atto ci sono due valori
il prezzo pattuito e la rendita catastale
al notaio appunto chiedi di applicare le imposte sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito

ma vale appunto per l'imposta di registro e non per l'iva
quindi solo per acquisti tra privati

alla luce di ciò non capisco ancora il pezzo sopra ma mi fido

tra privati nessun notaio mi ha mai chiesto il valore dell'immobile ma la rendita catastale per fare i preventivi delle imposte è per quello che non mi torna!

Originalmente inviato da olly67

quanto alla seconda domanda penso tu viva anche con 190 euro in meno data la cifra
per certezze se hai pagato l'ai nel 2011 attendi istruzioni unico 2012
per il 2009, unico 2010, c'erano ancora

PS certo che pagare l'ai quando si compra da costruttore .. ma almeno ti ha fatto risparmiare?

diciamo che su una fattura da 6000euro circa 1000 euro da recuperare in detrazione non sono da buttare

era l'unico modo per comprare l'immobile in consegna tra un paio di mesi
comunque l'acquisto non è ancora ultimato... se finisce come dovrebbe sono riuscito a scucire un buon prezzo (almeno secondo me), non certo però per merito dell'AI... ma tant'è non avevo modo di fare altrimenti

[olly67]

tra privati nessuno te lo ha chiesto quanto hai pagato perchè nel 99,9 periodico il valore pagato è molto ma molto di più del valore catastale, quindi è scontato che ti abbiano chiesto il catastale
se poi hai comprato o venduto prima del 2006 non c'era il prezzo valore
ora nei contratti di compravendita c'è la cifra pattuita tra le parti e il valore catastale, nonchè indicato se ci si è avvalsi di agenzia

guarda con te capisco perchè si arricchiscano caf e commercialisti
su 6mila euro recuperi 190 euro perchè la detrazione è il 19% su un massimo di 1000 euro, che tu ne abbia spesi 1000 o 10mila
non so più come spiegartelo, c'era anche già scritto nero su bianco nel testo da riportato
se per assurdo tu avessi pagato 500 euro di ai allora recupereresti il 19% di 500 euro ovvero 95 euro

[DeReds]

Originalmente inviato da olly67

guarda con te capisco perchè si arricchiscano caf e commercialisti
su 6mila euro recuperi 190 euro perchè la detrazione è il 19% su un massimo di 1000 euro, che tu ne abbia spesi 1000 o 10mila
non so più come spiegartelo, c'era anche già scritto nero su bianco nel testo da riportato
se per assurdo tu avessi pagato 500 euro di ai allora recupereresti il 19% di 500 euro ovvero 95 euro

mmm... io l'avevo interpretato come se quel 1000 fosse l'importo massimo da recuperare, ossia su 1000 sono 190 come nell'esempio, su 5000 sono 950, oltre i 5000 sono sempre 1000.

stando così le cose la musica cambia

[DeReds]

visto che ci siamo... se faccio il compromesso nel 2011 ma rogito nel 2012, in quale anno potrei scaricare le spese, in base a quanto riportato sotto secondo voi?


Contratto preliminare - Circa la possibilità di detrarre anche gli oneri di intermediazione immobiliare relativi al contratto preliminare di compravendita, l’Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 26/E del 30 gennaio 2009, ha chiarito che: qualora sia stato stipulato un compromesso di vendita e, contestualmente, il promissario acquirente abbia pagato il compenso all’agenzia immobiliare, la detrazione d’imposta compete a condizione che il compromesso di vendita sia stato regolarmente registrato, in quanto la registrazione del contratto preliminare di vendita formalizza l’impegno alla stipula del contratto definitivo di acquisto.

Acquisto immobile concluso - Si fa osservare, inoltre, che l’Agenzia con la circolare n. 34/E del 4 aprile 2008 ha chiarito che, poiché l’agevolazione è subordinata alla condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, il beneficio viene meno nel caso in cui l’acquisto dell’immobile non sia stato concluso. Ne deriva che, poiché un preliminare di vendita non produce effetti reali, in quanto il promissario acquirente diventa proprietario dell’immobile solo all’atto della stipula del contratto definitivo, nell’ipotesi in cui le parti non giungano alla stipula del contratto definitivo: la detrazione relativa al compenso di intermediazione immobiliare, operata in sede di dichiarazione dei redditi dal promissario acquirente, dovrà essere restituita.