vendita di un locale commerciale

[Bertrand]

Un locale commerciale è attualmente affittato come negozio a Napoli in zona semi-centrale ad un prezzo abbastanza basso, meno di 1k e. mensili.
Il prezzo di vendita, alla buona, sarebbe, per uno che lo vuole come investimento, 11k (rendita annua) moltiplicato una costante. Assumendo la famosa regola del 5 per cento, questa costante sarebbe 20. E' così? di più o di meno?
Poi: l'attuale inquilino è disponibile ad andarsene con buonuscita.
Dato che ci sono potenziali nuovi inquilini disposti a pagare 15k annui o poco meno, il prezzo salirebbe a 300k, o poco meno.

vorrei se possibile una conferma che questi numeri sono abbastanza vicini al vero (fermo restando che poi nella realtà il prezzo può discostarsi anche di molto, in più o in meno per le contingenze del mercato).
Grazie.

[reganam]

Per i negozi chi compra di solito vuole almeno il 7% ossia circa 14 volte il canone

[Bertrand]

Originalmente inviato da reganam

Per i negozi chi compra di solito vuole almeno il 7% ossia circa 14 volte il canone

intendi che chi compra è disposto a pagare 14 volte il canone annuo?

[reganam]

14 volte il canone annuo di un inquilino di provata affidabilità.
C'è un mio conoscente che sta cercando da 3 anni di vendere un negozio affittato a una banca, solo che sta chiedendo 22 volte il canone e non lo venderà mai.

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da reganam

14 volte il canone annuo di un inquilino di provata affidabilità.
C'è un mio conoscente che sta cercando da 3 anni di vendere un negozio affittato a una banca, solo che sta chiedendo 22 volte il canone e non lo venderà mai.

Azz... già capita che le banche tendano a non farsi problemi a strapagare un affitto.
(Ho notizie di un paio di immobili nella mia zona di recente liberati dalle filiali bancarie che vi erano in affitto, in cui ora i proprietari fan fatica a riaffittare alla metà di quanto percepivano in precedenza dalle banche).

Se anche il tuo amico è nella stessa situazione, può darsi che quel "22 volte il canone" sia in realtà un 35-40 volte quello reale pagato da qualsiasi altra attività che non sia una banca.

[reganam]

Originalmente inviato da Diritto Privato

Azz... già capita che le banche tendano a non farsi problemi a strapagare un affitto.
(Ho notizie di un paio di immobili nella mia zona di recente liberati dalle filiali bancarie che vi erano in affitto, in cui ora i proprietari fan fatica a riaffittare alla metà di quanto percepivano in precedenza dalle banche).

Se anche il tuo amico è nella stessa situazione, può darsi che quel "22 volte il canone" sia in realtà un 35-40 volte quello reale pagato da qualsiasi altra attività che non sia una banca.

Anche nel mio comune ci sono 3 negozi che erano affittati a banche e adesso sono sfitti da anni,c'è da dire che le banche di solito hanno negozi grandi che non sono facili da locare, non mi sembra che strapagano i negozi anche perchè di solito le banche non hanno posizioni bellissime commercialmente. Il mio conoscente sta percependo 263 euro al mq + IVA per un immobile nuovo mentre in zona stanno chiedendo 170 + IVA per gli uffici belli e 300/350 +IVA per i negozi belli.

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da reganam

Anche nel mio comune ci sono 3 negozi che erano affittati a banche e adesso sono sfitti da anni,c'è da dire che le banche di solito hanno negozi grandi che non sono facili da locare, non mi sembra che strapagano i negozi anche perchè di solito le banche non hanno posizioni bellissime commercialmente. Il mio conoscente sta percependo 263 euro al mq + IVA per un immobile nuovo mentre in zona stanno chiedendo 170 + IVA per gli uffici belli e 300/350 +IVA per i negozi belli.

Così per curiosità... questi valori sono in linea con le quotazioni fornite dall'OMI relativamente alla tua zona?

[reganam]

Le quotazioni OMI sul commerciale sono fantascienza, per il mio comune stanno riportando quotazioni che ho pagato al costruttore nel 1989 . Vanno bene per immobili modesti con scarso passaggio.
Riguardo al terziario e all'industriale sono un pò + precise.

[Diritto Privato]

Originalmente inviato da reganam

Le quotazioni OMI sul commerciale sono fantascienza, per il mio comune stanno riportando quotazioni che ho pagato al costruttore nel 1989 . Vanno bene per immobili modesti con scarso passaggio.
Riguardo al terziario e all'industriale sono un pò + precise.

Ah ecco... anche per la mia zona sembran sballatissime.
I valori sballati ti sembrano maggiormente quelli relativi ai valori di compravendita oppure quelli relativi ai valori degli affitti richiesti?

Così per curiosità... i negozi di cui hai conoscenza affittati a banche che metratura minima hanno?

[reganam]

Sono sballati sopratutto i canoni, per un negozio degno di essere chiamato tale devi moltiplicare almeno per 3.Da me l'OMI riporta per i canoni dei negozi ,in centro da 6,5 euro mq mese a 8,6, a 6,5 euro da me affittano i box.
Le banche cercano negozi sui mq 150/180, detto dal mio conoscente.