Acquisto da costruttore e garanzie: cosa dicono le leggi attuali?

[DeReds]

Fra le tante opzioni sto valutando anche quella di comprare dal costruttore non su carta ma in pronta consegna. (compromesso settembre e rogito ottobre/novembre). appartamento finito e visionato.

all'eventuale compromesso farà una fideiussione del valore dell'acconto che darò e quindi male che va non dovrebbero esserci problemi.

invece per quanto riguarda il dopo rogito... leggevo che anche in questo caso se il costruttore fallisce entro 1 anno dal rogito, il curatore fallimentare si potra rifare sul mio appartamento (come sugli altri) per pagare i creditori.

Prima erano 2 anni, poi portato ad 1... c'è chi dice che scende a 6 mesi se si compra con un mutuo! Dove sta la verità? E soprattutto come mi tutelo da questo eventuale fallimento del costruttore post rogito?

Grazie

[Wile E. Coyote]

Se la casa e' acquistata come prima casa e pagata per il giusto valore (ovvero con una cifra che non sia inferiore del 25% rispetto al prezzo di mercato, che puo' non coincidere con il prezzo richiesto) la revocatoria fallimentare non puo' essere invocata dal curatore.

La revocatoria non e' poi cosi' automatica. Viene effettuata solo se il bene e' stato venduto ad un prezzo palesemente inferiore a quello di mercato nella situazione in cui il compratore fosse a conoscenza dei rischi di insolvenza del venditore.
Ovvero, il curatore si preoccupa che dallo stato patrimoniale non siano stato sottratti capitali per i creditori con una vendita sottoprezzo. Se la vendita e' invece a prezzo corretto di mercato, la cifra versata "sostituisce" l'immobile e lo stato patrimoniale dell'azienda e' intatto.

Quindi fai una vendita con sconto si', ma con un prezzo che risulti comunque adeguato all'immobile (il notaio potra' informarti anche su quello, se il prezzo e' "congruo), tutto registrato con le cifre corrette (senza "black") e se puoi indicando che e' prima casa.

A quel punto dovresti (il condizionale in Italia e' d'obbligo) essere in una botte di ferro.

[DeReds]

Assolutamente.. eventualmente sarà prima casa, no black tutto regolare, compromesso registrato e prezzo scontato ma nella norma!

Bene così allora grazie mille un eventuale peso in meno

[seroli-]

Fidejussione bancaria.....non assicurativa.

[DeReds]

Originalmente inviato da seroli-

Fidejussione bancaria.....non assicurativa.

scusa ma per cosa... a garanzia della caparra che darò al compromesso o parli del post-rogito?

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da seroli-

Fidejussione bancaria.....non assicurativa.

Ritorno sulla questione.
Non sono sicurissimo sulla scelta delle due. Ovvero, su chi garantisca piu' dell'altra. Mi spiego.
Una fidejussione assicurativa e' una semplice "assicurazione", a nome del costruttore, beneficiario il compratore, sulle cifre versate a titolo di anticipo prima del rogito. Al prezzo del premio l'assicurazione paghera' in caso d'insolvenza gli anticipi del compratore. L'unico rischio che l'assicurazione salti in aria prima del costruttore e i tempi di pagamento, piu' lunghi. Se le assicurazioni sono "serie" chiederanno al costruttore le stesse se non piu' garanzie dal costruttore, altrimenti la polizza diventa di costo insostenibile. Il grosos vantaggio per il costruttore e' quello di non vedere "immobilizzati" gli anticipi nella fidejussione.

Una bancaria invece prevede di norma che a fronte della fidejussione ci sia un deposito di pari valore (in contanti o titoli) presso di loro. In buona parte dei casi ,se non si e' aperta una linea fido, l'anticipo e' versato e "bloccato" a garanzia della fidejussione stessa e non puo' essere utilizzata dal costruttore.
Se invece la fidejussione si appoggia su un fido bancario, il costruttore puo' utilizzare l'anticipo, ma la banca, per affari suoi interni, puo' troncare il fido a fronte di difficolta' proprie della banca (scarsa liquidita') o del costruttore, facendo venire cosi' a mancare l'appoggio alla fidejussione. Si rischia quindi che la banca faccia saltare in aria fido, costruttore e fidejussione. La banca paghera' le fidejussioni, ma il costruttore andra' a gambe all'aria.

Da evitare quelle di finanziarie o di assicurazioni non note.

Questo per dire che a volte una bancaria magari si appoggia su un fido ormai saturo e concesso per motivi a volte poco chiari, che basta un cambio di direttore per far saltare a gambe all'aria tutto, mentre una assicurativa con un gruppo serio permette al costruttore di "lavorare" i soldi senza essere al laccio della banca.

Se c'e' qualche imprecisione, correggete pure!

[langecon]

quella bancaria garantisce di più, ma difficilmente i costruttori sono inclini a farla.
Io mi accontenterei di una fidejussione assicurativa a "prima escussione".

[DeReds]

scusate ma continuo a non capire e ripeto la domanda: state parlando della fideiussione tra compromesso e rogito, oppure di quella post-rogito?

mi sembrava di aver capito che per il post-rogito non dovrebbero esserci problemi di alcun genere se le cose sono fatte tutto regolarmente!

[langecon]

Originalmente inviato da DeReds

scusate ma continuo a non capire e ripeto la domanda: state parlando della fideiussione tra compromesso e rogito, oppure di quella post-rogito?

mi sembrava di aver capito che per il post-rogito non dovrebbero esserci problemi di alcun genere se le cose sono fatte tutto regolarmente!

fidejussione per caparre al preliminare.

[nowhere]

diciamo che i costruttori sarebbero obbligati a farla....
ma si sa siamo in italia...ognuno fa quel che vuole e nella realtà sono pochi quelli che la fanno...e chi la fa te la fa pagare all'acquirente...

Tutela del Decreto Legislativo 122/2005:
da qualche anno le imprese costruttrici sono obbligate a garantire agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale (postuma) e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito; questo a tutela di chi compra l’immobile da eventuali fallimenti della ditta costruttrice.

Nel decreto legislativo 122/2005 infatti, si chiariscono tutti i principali eventi che concorrono a garantire la restituzione somma versata dall’acquirente nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi.
Per maggiori informazioni leggete il Dlg 122/05 a questi indirizzi:
- http://www.giustizia.it/cassazione/l...lgs122_05.html
- Dlgs 122/2005 - Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acqu...