Proprietà superficiaria

[DeReds]

Vorrei porre un pò di domande per chiarirmi le idee su questa fantomatica proprietà superficiaria e le relative concessioni edilizie.

In zona dove sto cercando casa (roma nord - montesacro alta, colle salario, bufalotta e dintorni) mi sto imbattendo sempre più spesso in immobili dove il prorpietario ha solo la proprietà superficiaria per 99 anni (eventualmente rinnovbaile per altri 99) ed il comune ha la prorpietà del suolo.

Quello che si trova in rete riguardo l'argomento è più o meno questo:

La proprieta' superficiaria di solito comporta che il Comune e' proprietario del suolo e il costruttore (e successivamente chi acquista da lui) e' proprietario dell'immobile (alloggio od altro). La proprieta' superficiaria ha di solito un termine di 99 anni, solitamente rinnovabile per altri 99.
Decorso tale termine i fabbricati diventano di proprieta' di chi e' proprietario del suolo (il Comune).

Gli immobili in edilizia convenzionata e/o agevolata di solito hanno i seguenti limiti:

- il Comune ha diritto di prelazione per l'acquisto in caso di vendita, per cui bisogna comunicargli l'intenzione di vendere e le condizioni. Il Comune ha poi un termine per decidere se esercitare la prelazione o no;

- non possono essere venduti ad un prezzo superiore ad un tot (basato su calcoli Istat), anche se spesso ciò non avviene

- non possono essere locati per un costo superiore ad un tot, previsto dalla convenzione,

- che li acquista deve possedere determinati requisiti (esempio: deve risiedere in quel Comune od in uno dei Comuni di quel comprensorio, non deve possedere egli stesso o qualche componente della sua famiglia un altro immobile costruito in edilizia convenzionata, agevolata o sovvenzionata dallo Stato, non deve avere un reddito superiore ad un tot). Tali requisiti sono i medesimi che sono necessari per accedere alle cosiddette case popolari.

Se l'immobile e' in edilizia agevolata ed ha quindi un mutuo che l'acquirente intende accollarsi, l'acquirente medesimo deve procurarsi, presso la Regione, presentando la documentazione reddituale e le autocertificazioni a supporto degli altri requisiti, un attestato comprovante che ha i requisiti per poterselo accollare, dato che una parte degli interessi viene pagata dallo Stato o da altro ente pubblico.


Agenzie e venditori un pò per ignoranza e un pò perchè ci marciano vendono questi immobili a prezzi normali e gli acquirenti per ignoranza comprano a prezzi normali (ho 2 casi in pochi giorni di acquisti di proprietà superificarie per 300-350K che in zona sono anche i prezzi delle piene proprietà).

Ora vorrei sapere rispetto alla piena proprietà quanto vale la prorpietà superficiaria? 50, 60, 90%?

Le leggi che dovrebbero essere valide (prezzo max, comune, residenza del compratore..) quanto sono attendibili e soprattuto rispettate dai notai? rogitano lo stesso, senza creare problemi?

A quanto ammonta più o meno, alla scadenza dei 99 anni, acquistare la piena proprietà dal comune?

Vediamo se qualcuno è esperto in materia

Grazie

[paolodivi]

Originalmente inviato da DeReds

Vorrei porre un pò di domande per chiarirmi le idee su questa fantomatica proprietà superficiaria e le relative concessioni edilizie.

In zona dove sto cercando casa (roma nord - montesacro alta, colle salario, bufalotta e dintorni) mi sto imbattendo sempre più spesso in immobili dove il prorpietario ha solo la proprietà superficiaria per 99 anni (eventualmente rinnovbaile per altri 99) ed il comune ha la prorpietà del suolo.

Quello che si trova in rete riguardo l'argomento è più o meno questo:

La proprieta' superficiaria di solito comporta che il Comune e' proprietario del suolo e il costruttore (e successivamente chi acquista da lui) e' proprietario dell'immobile (alloggio od altro). La proprieta' superficiaria ha di solito un termine di 99 anni, solitamente rinnovabile per altri 99.
Decorso tale termine i fabbricati diventano di proprieta' di chi e' proprietario del suolo (il Comune).

Gli immobili in edilizia convenzionata e/o agevolata di solito hanno i seguenti limiti:

- il Comune ha diritto di prelazione per l'acquisto in caso di vendita, per cui bisogna comunicargli l'intenzione di vendere e le condizioni. Il Comune ha poi un termine per decidere se esercitare la prelazione o no;

- non possono essere venduti ad un prezzo superiore ad un tot (basato su calcoli Istat), anche se spesso ciò non avviene

- non possono essere locati per un costo superiore ad un tot, previsto dalla convenzione,

- che li acquista deve possedere determinati requisiti (esempio: deve risiedere in quel Comune od in uno dei Comuni di quel comprensorio, non deve possedere egli stesso o qualche componente della sua famiglia un altro immobile costruito in edilizia convenzionata, agevolata o sovvenzionata dallo Stato, non deve avere un reddito superiore ad un tot). Tali requisiti sono i medesimi che sono necessari per accedere alle cosiddette case popolari.

Se l'immobile e' in edilizia agevolata ed ha quindi un mutuo che l'acquirente intende accollarsi, l'acquirente medesimo deve procurarsi, presso la Regione, presentando la documentazione reddituale e le autocertificazioni a supporto degli altri requisiti, un attestato comprovante che ha i requisiti per poterselo accollare, dato che una parte degli interessi viene pagata dallo Stato o da altro ente pubblico.


Agenzie e venditori un pò per ignoranza e un pò perchè ci marciano vendono questi immobili a prezzi normali e gli acquirenti per ignoranza comprano a prezzi normali (ho 2 casi in pochi giorni di acquisti di proprietà superificarie per 300-350K che in zona sono anche i prezzi delle piene proprietà).

Ora vorrei sapere rispetto alla piena proprietà quanto vale la prorpietà superficiaria? 50, 60, 90%?

Le leggi che dovrebbero essere valide (prezzo max, comune, residenza del compratore..) quanto sono attendibili e soprattuto rispettate dai notai? rogitano lo stesso, senza creare problemi?

A quanto ammonta più o meno, alla scadenza dei 99 anni, acquistare la piena proprietà dal comune?

Vediamo se qualcuno è esperto in materia

Grazie

booh il mio bilo mi pare che è su un terreno a 99 anni, però tieni conto che credo sia abb. normale (specie per palazzine..magari nn per le ville), ma nn c'entra una cippa con l'edilizia convenzionata. (stai mischiando mele e pere) nn c'è alcuna restrizione, in linea di max per me all'atto pratico è abb. irrilevante.

Ci saranno migliaia di palazzine costruite su terreni a 99 anni che nn sono in convenzionata e pertanto nn hanno restrizioni e nn credo nemmeno che comporti un deprezzamento.

Questi discorsi cmq (del 99 anni e nn della convenzionata) sono tecnici ed andrebbero magari approfonditi in comune.

PUò essere che dopo 99 anni, la palazzina fà pietà e se ci sono i figli dei figli la buttano giù e ricostruiscono estendo di altri 99 anni e pagando (presumo) relativamente poco al comune.

Penso sia un discorso anche di decoro cioè il comune dopo 100 anni magari ti obbliga (se vuoi la sup) a buttare giù o cmq a sistemare ovvero ha voce in capitolo....secondo me sono domande da fare in comune o qualche avv. civilista che segue urbanistica

[DeReds]

Originalmente inviato da paolodivi

booh il mio bilo mi pare che è su un terreno a 99 anni, però tieni conto che credo sia abb. normale (specie per palazzine..magari nn per le ville), ma nn c'entra una cippa con l'edilizia convenzionata. (stai mischiando mele e pere) nn c'è alcuna restrizione, in linea di max per me all'atto pratico è abb. irrilevante.

Ci saranno migliaia di palazzine costruite su terreni a 99 anni che nn sono in convenzionata e pertanto nn hanno restrizioni e nn credo nemmeno che comporti un deprezzamento.

Questi discorsi cmq (del 99 anni e nn della convenzionata) sono tecnici ed andrebbero magari approfonditi in comune.

PUò essere che dopo 99 anni, la palazzina fà pietà e se ci sono i figli dei figli la buttano giù e ricostruiscono estendo di altri 99 anni e pagando (presumo) relativamente poco al comune.

Penso sia un discorso anche di decoro cioè il comune dopo 100 anni magari ti obbliga (se vuoi la sup) a buttare giù o cmq a sistemare ovvero ha voce in capitolo....secondo me sono domande da fare in comune o qualche avv. civilista che segue urbanistica

ma scusa hai letto quanto ho riportato nella parte in corsivo riguardo la proprietà superficiaria?

se sì, come fai a dire che non conta nulla

[fpsoft]

L'analisi di DeReds è completa e precisa: tipicamente il diritto di superficie è largamente utilizzato nell'edilizia convenzionata.

Diciamo subito che chi vende edlizia convenzionata a prezzo di mercato con strumenti tracciabili (no nero) si espone ad eventuali cause civili intentate dall'acquirente per la restituzione della somma eccedente quella risultante dalla convenzione (chi fa il nero si espone invece a problemi ben maggiori).

Il limite dei 99 anni è solo figurativo: dopo 99 anni l'immobile avrà poco valore, peraltro gli immobili in edilizia convenzionata sono costruzioni di livello medio-basso. A mio parere non è quello l'elemento che riduce il prezzo dell'immobile, ma i limiti imposti dalla convenzione sottostante e la qualità del fabbricato.

Molti comuni offrono già l'acquisto del terreno ("Trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà") come consentito dalla legge 448/98, per far cassa. Non sempre però i comuni decidono di far decadere anche tutti gli altri vincoli, in particolare quello del prezzo. La decisione spetta da comune a comune. La trasformazione può avvenire per singola unità abitativa. Il calcolo del prezzo per la trasformazione è stabilito da delibere del comune, oscilla largamente tra 500 e 15.000 Euro. Alcune scuole di pensiero dicono che in caso di acquisto diritto di proprietà scatti la legge 179/92 (Ferrarini-Botta) che ha abolito molti vincoli in caso di diritto di proprietà (tra cui quello del prezzo), questo ovviamente se in caso di trasformazione la convenzione non viene sostituita da una nuova (cosa che invece tipicamente succede, dove nella nuova il comune fa permanere il vincolo del prezzo).

Buona parte dei notai non rogita a prezzo di mercato e le banche in caso di mutui sull'edilizia convenzionata finanziano il valore convenzionato (forse c'è qualche eccezione).

Per i vincoli bisogna comunque far sempre riferimento alla convenzione con il Comune, ogni convenzione fa storia a sè. Ad esempio, l'unico vincolo potrebbe essere semplicemente il diritto di superficie per 99 anni (tipicamente però non è così).

Il riferimento alla convenzione DEVE essere riportato nei rogiti. Dalla visura catastale si dovrebbe evincere che l'immobile è in proprietà superficiaria (nota: la visura catastale non è probatoria e la puoi comunque fare gratuitamente dal sito dell'agenzia entrate sapendo però almeno il codice fiscale del proprietario o i dati catastali dell'immobile).

La convenzione è rintracciabile al Comune ma potrebbe averla anche il proprietario dell'immobile.

Purtroppo la politica abitativa Italiana ha escluso negli ultimi anni investimenti nell'edilizia convenzionata, a discapito dei ceti meno abbienti ed in controtendenza rispetto ad altre nazioni.

[paolodivi]

allora manco a farlo apposta avevo sotto mano l'atto notarile di acquisto del mio bilo ed effettivamente nn parla di 99 anni nè di nulla...può essere che mi sia confuso: meglio.

Però voi sostanzialmente state dicendo che il diritto di superficie a 99 anni è applicabile esclusivamente al discorso successivo di edilizia convenzionata???

Cioè nn si costruisce in libera con il solo diritto di superficie??

Ovviamente se così fosse allora valgono tutti i parametri dell'edilizia convenzionata, e in tal caso è ovvio che valga meno la proprietà, quello si

[samme]

casale nei a porta di roma è tutta in diritto di superficie ma le case ci sono di tutti i tipi, cooperative, privati, non c'è solo edilizia convenzionata ma anche privata

[fpsoft]

Originalmente inviato da paolodivi

Però voi sostanzialmente state dicendo che il diritto di superficie a 99 anni è applicabile esclusivamente al discorso successivo di edilizia convenzionata?

No, avevo scritto:

"tipicamente il diritto di superficie è largamente utilizzato nell'edilizia convenzionata.".

Ci può essere diritto di superficie senza edilizia convenzionata (es. Stadio delle Alpi di Torino se non ricordo male) ed edilizia convenzionata con terreno in diritto di proprietà (svariati casi).

[DeReds]

ma quindi cosa è che fa perdere di valore alla casa: i 99 anni o l'edilizia convenzionata

e cosa intendi quando dici... dopo i 99 anni la casa avrà poco valore?

[paolodivi]

Originalmente inviato da DeReds

ma quindi cosa è che fa perdere di valore alla casa: i 99 anni o l'edilizia convenzionata

e cosa intendi quando dici... dopo i 99 anni la casa avrà poco valore?

L'edilizia convenzionata fa perdere valore questo è l'unico dato certo e per quello dicevo che i 99 anni nn c'entravano niente (mele e pere perl'appunto)anche se nn sono stato capito

Poi come dice fpsoft bisogna capire che convenzione c'è con il comune ed è verissimo, ogni convenzione è a sè ma tutte le case (quantomeno complessi) hanno spessisimo convenzioni più o meno particolari.

Quello che mi viene in mente è l'esproprio forzato per pubblica utilità ,può essere che se hai il diritto di proprietà totale ti danno un tot, se hai quello di superficie ti daranno un pò meno....cmq se hai la sfiga che fanno passare una strada sopra casa tua, la prendi cmq più o meno nel...mi sà.

Per i 99 anni, dipende quando scadranno anzitutto,ma cmq è un discorso "stupido" nel senso che una casa dopo 99 anni cmq la demolisci, ma restano i metri cubi ok?

Quindi in teoria anche se il terreno è tuo, nel momento in cui ricostruisci devi pagare gli oneri al comune un altra volta, è pacifico che nel caso di diritto di superfice magari pagherai qualcosa anche per l'estensione ad altri 99 anni o magari a quel punto ti prendi la piena proprietà...ma sono discorsi campati per aria....chi cax c'è tra 99 anni??

[DeReds]

Originalmente inviato da paolodivi

L'edilizia convenzionata fa perdere valore questo è l'unico dato certo e per quello dicevo che i 99 anni nn c'entravano niente (mele e pere perl'appunto)anche se nn sono stato capito

no tu dicevi tutt'altro e anche sbagliando

Originalmente inviato da paolodivi

Poi come dice fpsoft bisogna capire che convenzione c'è con il comune ed è verissimo, ogni convenzione è a sè ma tutte le case (quantomeno complessi) hanno spessisimo convenzioni più o meno particolari.

Quello che mi viene in mente è l'esproprio forzato per pubblica utilità ,può essere che se hai il diritto di proprietà totale ti danno un tot, se hai quello di superficie ti daranno un pò meno....cmq se hai la sfiga che fanno passare una strada sopra casa tua, la prendi cmq più o meno nel...mi sà.

Per i 99 anni, dipende quando scadranno anzitutto,ma cmq è un discorso "stupido" nel senso che una casa dopo 99 anni cmq la demolisci, ma restano i metri cubi ok?

Originalmente inviato da paolodivi

certo che non la si demolisce però intanto tu non ne sei più proprietario e se vuoi devi ripagare.. quindi ecco che anche la proprietà superficiale non può valere una proprietà piena


Quindi in teoria anche se il terreno è tuo, nel momento in cui ricostruisci devi pagare gli oneri al comune un altra volta, è pacifico che nel caso di diritto di superfice magari pagherai qualcosa anche per l'estensione ad altri 99 anni o magari a quel punto ti prendi la piena proprietà...ma sono discorsi campati per aria....chi cax c'è tra 99 anni??

anche qui non sono d'accordo... tra 99 anni possono esserci i miei figli, nipoti o chi per lui... io comunque sto comprando una casa "in affitto" per 99 anni... non è possibile che la pago lo stesso valore di una piena proprietà indipendentemente da chi ci sarà tra 99 anni!


mi sembra la solita legge per far mangiare i costruttori a discapito dei semplici cittadini... loro hanno avuto benefici e vantaggi ad usare la legge 167 mentre noi la prendiamo sempre in quel posto