Dimmi quanto hai, ti diro' cosa vuoi...

[Wile E. Coyote]

Ormai naufragata "de facto" una trattativa con privato, a settembre mi rituffero' nel mercato dei costruttori ed AI.

L'aria e' cambiata e se prima "questo e', se non ti va avanti un altro, spazio alla fila" ora tutti si prodigano a dire "Te la facciamo su misura, come la vuoi, al prezzo che puoi".

E si smarcano in tutti i modi, evitando di darti una cifra precisa, sottolineando che "si puo' fare piu' grande, piu' piccola, larga. alta bassa... tu firma la proposta con la cifra che poi te la cuciamo addosso...!!!!"

In altre parole, sono fermi. Fanno solo case "su ordinazione" e non muovono mattone senza un preciso compromesso firmato.

Senza arrivare a questi eccessi, come la pensate il ribaltare per un attimo la situazione, ovvero recarsi da AI e costruttori e dare loro la cifra esatta destinata alla casa, nelle quale deve stare TUTTO, dalla casa alle spese, non un euro di piu'.
E farsi dire che cosa possono dare a quella cifra, sapendo che altri possono offrire qualcosa "di piu'" e meglio, potendo scegliere, a parita' di prezzo, chi da' di piu'?

Quali rischi ci sono nel mettere in concorrenza diretta "a prezzo fisso" i vari operatori rispetto al tradizionale "l'acquirente propone e il venditore accetta o no"?

[OrsoYogi]

La concorrenza e' ossigeno per il Mercato! Non posso che essere d'accordo! Ma in questo gioco al ribasso, a parità di immobile chi guadagna di più sarà chi ti farà la casa con i muri di balsa... O l'immondizia si Napoli... O le scorie di Fukushima... Oppure si mettono d'accordo, come le compagnie telefoniche, o le banche, per definire un range entro cui fare i prezzi, così da livellare il mercato. A questo punto ti conviene saltare direttamente l'A.I. e andare direttamente da diverse imprese di costruzione con un progetto e mettere in concorrenza loro....
Pero' in linea di principio la tua e' una proposta condivisibile!

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da OrsoYogi

La concorrenza e' ossigeno per il Mercato! Non posso che essere d'accordo! Ma in questo gioco al ribasso, a parità di immobile chi guadagna di più sarà chi ti farà la casa con i muri di balsa... O l'immondizia si Napoli... O le scorie di Fukushima... Oppure si mettono d'accordo, come le compagnie telefoniche, o le banche, per definire un range entro cui fare i prezzi, così da livellare il mercato. A questo punto ti conviene saltare direttamente l'A.I. e andare direttamente da diverse imprese di costruzione con un progetto e mettere in concorrenza loro....
Pero' in linea di principio la tua e' una proposta condivisibile!

La strategia, ovviamente, coinvolge anche un geometra, pagato a parte, che avra' il compito di verificare la bonta' dei progetti e capitolati e che (si spera) non faccia "comunella" con gli offerenti. So benissimo che "cane non morde cane", ma perlomeno non penso voglia spuXXanarsi dando l'avallo a un delinquente, tanto piu' che il fatto che lo pago lo mette in una situazione di responsabilita' oggettiva che lo vedrebbe direttamente coinvolto in una eventuale causa.
Se poi ti vogliono fregare, beh, anche se paghi al 100% senza sconto non hai la sicurezza che non vogliano aumentare il gia' lauto giadagno infilandoti la ceramica di 2a o l'isolante scarso di cui non ti accorgi.

Il mettersi d'accordo lo fai se c'e' da mangiare per tutti... ma se il cibo scarseggia... comincio a vedere un po' "ognuno per se' e Dio per tutti"...!!!
Alcuni muratori stanno ribassando i costi di costruzione e i margini di guadagno per poter lavorare. Alcuni AI parlar male dell'uno e dell'altro per togliersi i clienti...Difficile si mettano d'accordo per un rialzo.

Gli AI paradossalmente potrebbero essere quelli che fanno la differenza. Convincere i costruttori a "limare" sui guadagni per poter rimanere sul mercato. Cosa che un singolo compratore difficilmente puo' fare. Se un AI dice "Hei, se mi vendi questa poi ti porto degli altri e magari ci rifacciamo su questi, senno' stai li' a guardare le pietre che si scaldano" vale piu' di un singolo micragnoso che vuol tirare sul prezzo.

Farsi fare un progetto ed andare dai costruttori era quello che volevo fare sin dall'inizio (ho avuto diversi colloqui di fattibilita' a riguardo), ma il costo esorbitante di terreni o rustici dei privati e il fatto che quelli "lottizzati" sono tutti in mano ai costruttori (che nonostante la crisi non li mollano) non lo consente in termini economici.

[OrsoYogi]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

La strategia, ovviamente, coinvolge anche un geometra, pagato a parte, che avra' il compito di verificare la bonta' dei progetti e capitolati e che (si spera) non faccia "comunella" con gli offerenti. So benissimo che "cane non morde cane", ma perlomeno non penso voglia spuXXanarsi dando l'avallo a un delinquente, tanto piu' che il fatto che lo pago lo mette in una situazione di responsabilita' oggettiva che lo vedrebbe direttamente coinvolto in una eventuale causa.
Se poi ti vogliono fregare, beh, anche se paghi al 100% senza sconto non hai la sicurezza che non vogliano aumentare il gia' lauto giadagno infilandoti la ceramica di 2a o l'isolante scarso di cui non ti accorgi.

Il mettersi d'accordo lo fai se c'e' da mangiare per tutti... ma se il cibo scarseggia... comincio a vedere un po' "ognuno per se' e Dio per tutti"...!!!
Alcuni muratori stanno ribassando i costi di costruzione e i margini di guadagno per poter lavorare. Alcuni AI parlar male dell'uno e dell'altro per togliersi i clienti...Difficile si mettano d'accordo per un rialzo.

Gli AI paradossalmente potrebbero essere quelli che fanno la differenza. Convincere i costruttori a "limare" sui guadagni per poter rimanere sul mercato. Cosa che un singolo compratore difficilmente puo' fare. Se un AI dice "Hei, se mi vendi questa poi ti porto degli altri e magari ci rifacciamo su questi, senno' stai li' a guardare le pietre che si scaldano" vale piu' di un singolo micragnoso che vuol tirare sul prezzo.

Farsi fare un progetto ed andare dai costruttori era quello che volevo fare sin dall'inizio (ho avuto diversi colloqui di fattibilita' a riguardo), ma il costo esorbitante di terreni o rustici dei privati e il fatto che quelli "lottizzati" sono tutti in mano ai costruttori (che nonostante la crisi non li mollano) non lo consente in termini economici.

Figata! Un "tutti contro tutti" all'ultimo sangue! Spettacolo! Io sinceramente non ho esperienza in fatto di costruzioni, ancora ancora per le ristrutturazioni di appartamenti...L'unica casa che ho visto construire è quella dei miei, avevo 5 anni e ci volle un annetto. Le uniche cose che so le ho imparate leggendo il 3D su "quanto costa costruirsi una casa" in questo forum... E sono rimasto allibito dalle difficoltà e dai prezzi bassi del "fai da te".
Ma sono molto curioso! SE intraprenderai questa strada, tienimi aggiornato please!

[paolodivi]

ah me viene da ridere a leggere "convincere i costruttori a "limare" il guadagno"...quando ormai molti lavori vengono presi in perdita....ovvero il guadagno è un ipotesi...

I muratori tra un pò saranno tutti indiani, i ferraioli (quelli che posano il ferro) già lo sono, i geometri pure saranno tutto indiani..ma sicuramente anche gli imprenditori tra un pò saranno tutti indiani.....

Io dico che tra normative imposte di legge (compresa la classe energetica) normative imposte (mi pare entrino in vigore da settembre) circa il numero di prese MINIMO per l'impianto elettrico.

Burocrazia, poi quella nn ne parliamo proprio che ogni mese aggiungono qualcosa....

Sinceramente mi viene da ridere, sono proprio curioso di vedere cosa succede tra un pò....vedremo questa qualità imposta dalle normative VS costi di costruzione.........assurdo....sta di fatto che se compri un pezzo di roast beef al prezzo di interiora di scarto.....significa che nn è roast beef, può essere tutto, ma nn roast beef.

ovvero pur limando i costi sotto una certa cifra nn si può andare ovvero ci sono due casi:

1) truffi, (lavori mancanti e di pessima qualità)
2) fallisci.

1+1=2 SEMPRE nn ci sono imprese che hanno la macchina da soldi, alcune sono serie e ci smenano anche su un lavoro, altre invece TRUFFANO.

punto

[OrsoYogi]

Originalmente inviato da paolodivi

ah me viene da ridere a leggere "convincere i costruttori a "limare" il guadagno"...quando ormai molti lavori vengono presi in perdita....ovvero il guadagno è un ipotesi...

I muratori tra un pò saranno tutti indiani, i ferraioli (quelli che posano il ferro) già lo sono, i geometri pure saranno tutto indiani..ma sicuramente anche gli imprenditori tra un pò saranno tutti indiani.....

Io dico che tra normative imposte di legge (compresa la classe energetica) normative imposte (mi pare entrino in vigore da settembre) circa il numero di prese MINIMO per l'impianto elettrico.

Burocrazia, poi quella nn ne parliamo proprio che ogni mese aggiungono qualcosa....

Sinceramente mi viene da ridere, sono proprio curioso di vedere cosa succede tra un pò....vedremo questa qualità imposta dalle normative VS costi di costruzione.........assurdo....sta di fatto che se compri un pezzo di roast beef al prezzo di interiora di scarto.....significa che nn è roast beef, può essere tutto, ma nn roast beef.

Quoto in pieno! E' quello che intendevo dire parlando degli scarti di Fukushima e dell'immondizia...

[Loryfab]

Originalmente inviato da paolodivi

ah me viene da ridere a leggere "convincere i costruttori a "limare" il guadagno"...quando ormai molti lavori vengono presi in perdita....ovvero il guadagno è un ipotesi...

I muratori tra un pò saranno tutti indiani, i ferraioli (quelli che posano il ferro) già lo sono, i geometri pure saranno tutto indiani..ma sicuramente anche gli imprenditori tra un pò saranno tutti indiani.....

Io dico che tra normative imposte di legge (compresa la classe energetica) normative imposte (mi pare entrino in vigore da settembre) circa il numero di prese MINIMO per l'impianto elettrico.

Burocrazia, poi quella nn ne parliamo proprio che ogni mese aggiungono qualcosa....

Sinceramente mi viene da ridere, sono proprio curioso di vedere cosa succede tra un pò....vedremo questa qualità imposta dalle normative VS costi di costruzione.........assurdo....sta di fatto che se compri un pezzo di roast beef al prezzo di interiora di scarto.....significa che nn è roast beef, può essere tutto, ma nn roast beef.

ovvero pur limando i costi sotto una certa cifra nn si può andare ovvero ci sono due casi:

1) truffi, (lavori mancanti e di pessima qualità)
2) fallisci.

1+1=2 SEMPRE nn ci sono imprese che hanno la macchina da soldi, alcune sono serie e ci smenano anche su un lavoro, altre invece TRUFFANO.

punto

Vero tutto quello che dici.

Ma il succo oggi è: Costruire in classe A con buon i materiali costa 1500-1800 euro/mq.
Un terreno costa anche 3k euro/mq.

Capisci da te che il costo spropositato non è quello della costruzione ma quello del terreno.
E su quello ci si può lavorare, e come se ci si può lavorare...

[Wile E. Coyote]

Giro la domanda:

Quali vantaggi ci sono a nascondere la propria cifra di "arrivo" e pestare sugli sconti con una trattativa "da suk"? Il rischio che a fine trattativa, con uno sconto "importante" il costruttore decida di rifilarti la cartapesta e' IMHO identico.

Prima aveva un senso, non farti tagliare fuori dalle offerte immobili che "di listino" erano fuori target e presentarti solo quelli "in target", ma senza sconto. Il risultato era che non riuscivi a massimizzare l'investimento, in quanto gli immobili "in target", scontati, lasciavano scoperta una discreta cifra che si sarebbe potuta investire utilmente facendo una buona trattativa con immobili piu' cari, ma con potenziale sconto.

Ora come ora una cifra "fissa", chiara ed inequivocabile potrebbe invogliare a vendere anche chi l'ha "sparata alta" e non trova nessuno che gli faccia anche un solo straccio di offerta.

Dov'e' l'errore?

[broken brick]

A mio avviso dovresti avere il progetto, redatto dal tuo tecnico di fiducia e il relativo capitolato senza prezzi. Con questi due elaborati devi chiedere i preventivi ad almeno tre imprese...poi fai le tue considerazioni. Non è detto che la ditta più economica sia quella da scegliere. Considera che comunque il costo finale lievita sempre e meno corretta è l'impresa e più lievita.
In Emilia Romagna spesso le imprese meno care sono nel ferrarese o verso le Marche (e non è detto che lavorino peggio).

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da broken brick

A mio avviso dovresti avere il progetto, redatto dal tuo tecnico di fiducia e il relativo capitolato senza prezzi. Con questi due elaborati devi chiedere i preventivi ad almeno tre imprese...poi fai le tue considerazioni. Non è detto che la ditta più economica sia quella da scegliere. Considera che comunque il costo finale lievita sempre e meno corretta è l'impresa e più lievita.
In Emilia Romagna spesso le imprese meno care sono nel ferrarese o verso le Marche (e non è detto che lavorino peggio).

Questo era quello che volevo fare dall'inizio, ma sembra inattuabile, vista la impossibilita' di reperire rustici e/o terreni edificabili a prezzi non "da rapina". I prezzi dei lotti edificabili sono ancora da completa bolla, visto che i pochi costrutori che li vendono vogliono il prezzo assurdo che lo hanno pagato, incluso oneri, urbanizzazione ed il guadagno come se ci avessero fatto una casa... assurdo ma a conti fatti e' cosi'. La trattativa che avevo aperto per un rusticoprobabilmente non andra' in porto e i rustici in mezzo al nulla stanno li' a marcire, prezzati da "ville che con un minimo la risistemi".
Devo allora tornare ad "interfacciarmi" (con una bella SCSI25 nel cu..o... mi sa...) con i costruttori e gli AI tornando a puntare sui loro prodotti in costruzione e confrontare progetti e capitolati.

Un geometra mi ha confermato che ora come ora c'e' molta concorrenza tra i costruttori e con un progetto in mano si possono avere offerte vantaggiose. Per questo volevo vedere se anche su progetti propri i vari costruttori sono disposti a farsi concorrenza invece che su un progetto "fisso" su una cifra "fissa".
La variabile di confronto, invece del prezzo, diventa il progetto, che dovra' pero' essere valutato da un tecnico, non avendo personalmente gli "skills". Fino a confrontare 2 cifre su un progetto uguale ci arrivo, viceversa, no.

Per quanto riguarda "limare" il guadagno, i costruttori hanno comprato terreni a prezzi assurdi ,credendo di poterli vendere per sempre a prezzi sempre piu' alti.

Il mercato e' calato e si trovano in pancia materiale sovraprezzato.
Se vogliono venderlo, devono rassegnarsi ad andare in perdita. Altrimenti se lo tengono li' sperando che arrivi l'alieno a comprarlo a "bolla".
Si chiama "rischio d'impresa". Se non si e' disposti a questo e' meglio non avventurarsi a lavorare in proprio.