Comprare casa pignorata.

[mostwanted82]

Salve a tutti.

HO trovato tramite agenzia un appartamento che mi piace. L'agente però mi ha detto che sull'immobile pesa un pignoramento da parte di un noto istituto bancario e che se avessi voluto acquistare l'immobile avrei prima dovuto io saldare il pignoramento e poi andare al rogito mutuando il resto, perchè col pignoramento in corso nessuna banca mi avrebbe concesso il mutuo.

Secondo voi posso richiede il mutuo alla banca che detiene il pignoramento ed andare al rogito cancellando il pignoramento contestualmente?

Oppure devo lasciare stare tutto perchè posso andare incontro a casini?

Consigliatemi per favore, grazie.

[ccc]

da quel che so io.............l'immobile è vendibile, bisogna solo verificare, ed è verificabile con una visura ipocatastale, chi ha fatto il pignoramento e per che importo.
si fa in modo che il giorno dell'atto il creditore sia presente ed incassi. L'unico problema è che il debito sia superiore al valore dell'immobile.
Alla banca non importa, avrà la sua ipoteca di primo grado, perchè all'atto l'immobile sarà pulito, vai dal notaio che ti informera' come fare.
Se hai bisogno di mutuo:
1) Proposta vincolata all'accettazione del mutuo- clausola sospensiva -indispensabile
se la sospensiva non va in porto......... si restituisce la caparra, non si paga provvigione e tanti saluti a tutti. Nessuno denuncia nessuno.
e soprattutto cosa importante e' che fino alla concessione del mutuo l'agenzia non deve consegnare la tua caparra al venditore.

[mostwanted82]

Conosco il creditore e l'ammontare del pignoramento (facendo fede ai documenti ed a quello che mi ha detto l'agenzia, anche perchè non ho fatto ancora fare controlli dal notaio perchè voglio prima vedere se posso fare il mutuo con la banca che ha in mano il pignoramento). Ho chiesto ad un'altra banca di avere il mutuo e mi ha detto che bisogna prima cancellare il pignoramento. Allora ho pensato di andare direttamente dalla banca che ha pignorato l'immobile a fare il mutuo con lei. Penso che gli conviene alla banca perchè così incassa i soldi del debito senza mettere l'immobile all'asta, ed impicca me con un mutuo a 40 anni. Io non do soldi in anticipo per cancellare i debiti del venditore ma mutuo con chi vanta i crediti....non fa una piega giusto?

[Haganah]

in pratica stai mettendo in atto uno stralcio ?

[mostwanted82]

Originalmente inviato da Haganah

in pratica stai mettendo in atto uno stralcio ?

Vorrei mettere in pratica quello che ho scritto...se poi si chiama "stralcio" allora si.

Ovviamente se la banca mi dice che si può fare, vado dal notaio e mi deve anche lui dare delle garanzie e poi faccio la proposta d'acquisto. L'immobile deve essere pulito al momento del rogito cancellando conteporaneamente ad esso tutte le pendenze.

[adalgiso]

Originalmente inviato da mostwanted82

Vorrei mettere in pratica quello che ho scritto...se poi si chiama "stralcio" allora si.

Ovviamente se la banca mi dice che si può fare, vado dal notaio e mi deve anche lui dare delle garanzie e poi faccio la proposta d'acquisto. L'immobile deve essere pulito al momento del rogito cancellando conteporaneamente ad esso tutte le pendenze.

Io sto facendo esattamente la stessa cosa. Non canto ancora vittoria, ma il grosso dovrei avere risolti.
Il primo consiglio che ti posso dare è di non avere fretta. Alcuni passaggi richiedono l'intervento di terzi sui quali tu riesci a fare poca pressione. Tutti ti diranno che non è una cosa complessa ma a te che la vivi sembrerà una cosa molto complicata.
Senti un notaio, meglio di fiducia; lui ti dirà i passi da fare e ti seguirà anche in questo.
Tutelati il più possibile, anche se questo comporta dei costi. Se ti informi bene in partenza questi costi li metti sul piatto quando fai la proposta.
L'insidia maggiore è la seguente: quando un creditore fa il pignoramento a tale procedura si possono "attaccare" tutti gli eventuali altri creditori. Questi significa che tu magari riesci a controllare in cancelleria al tribunale che ve ne sia uno solo, saldi tu il credito andando a utilizzare tale cifra come "caparra" (io l'ho indicata nel prelimanare che ho trascritto), il creditore fa l'atto di rinuncia e, all'ultimo momento, si inserisce un secondo che blocca la cancellazione (e facendoti re-iniziare la trattativa anche con lui). Il mio notaio mi ha avvisato di questo rischio, dicendomi anche che soggetti come ad esempio Equitalia sono bravissimi a inserirsi in queste procedure.
Spero di averti aiutato. Potrei andare avanti a raccontare problematiche (tutte fortunatamente meno gravi) che si sono presentate, ma probabilmente sono tutte cose detate dall'inesperienza (mia e di chi vende) su questi casi particolati.

[mostwanted82]

Originalmente inviato da adalgiso

Io sto facendo esattamente la stessa cosa. Non canto ancora vittoria, ma il grosso dovrei avere risolti.
Il primo consiglio che ti posso dare è di non avere fretta. Alcuni passaggi richiedono l'intervento di terzi sui quali tu riesci a fare poca pressione. Tutti ti diranno che non è una cosa complessa ma a te che la vivi sembrerà una cosa molto complicata.
Senti un notaio, meglio di fiducia; lui ti dirà i passi da fare e ti seguirà anche in questo.
Tutelati il più possibile, anche se questo comporta dei costi. Se ti informi bene in partenza questi costi li metti sul piatto quando fai la proposta.
L'insidia maggiore è la seguente: quando un creditore fa il pignoramento a tale procedura si possono "attaccare" tutti gli eventuali altri creditori. Questi significa che tu magari riesci a controllare in cancelleria al tribunale che ve ne sia uno solo, saldi tu il credito andando a utilizzare tale cifra come "caparra" (io l'ho indicata nel prelimanare che ho trascritto), il creditore fa l'atto di rinuncia e, all'ultimo momento, si inserisce un secondo che blocca la cancellazione (e facendoti re-iniziare la trattativa anche con lui). Il mio notaio mi ha avvisato di questo rischio, dicendomi anche che soggetti come ad esempio Equitalia sono bravissimi a inserirsi in queste procedure.
Spero di averti aiutato. Potrei andare avanti a raccontare problematiche (tutte fortunatamente meno gravi) che si sono presentate, ma probabilmente sono tutte cose detate dall'inesperienza (mia e di chi vende) su questi casi particolati.

Grazie per i consigli ma come faccio a sapere se ci sono altri creditori? Ma poi una volta fatto il rogito e contestualmente cancellato il pignoramento non dovrei temere nulla in quanto acquisto un immobile pulito giusto?

[mostwanted82]

Qualcuna ha avuto esperienze del genere? Ho molta paura di rischiare tutti i risparmi di una vita a trovarmi nei casini...però è l'unico appartamento accessibile nella mia zona, altrimenti dovrei andare in provincia

[adalgiso]

Originalmente inviato da mostwanted82

Grazie per i consigli ma come faccio a sapere se ci sono altri creditori? Ma poi una volta fatto il rogito e contestualmente cancellato il pignoramento non dovrei temere nulla in quanto acquisto un immobile pulito giusto?

Il difficile è proprio sapere se ci sono altri creditori. Prova a sentire anche l'avvocato di chi ha pignorato: in genere non scuci molto causa privacy, ma se magari viene contattato dal tuo notaio qualcosa comunica (nel mio caso mi ha detto che non ce n'erano).

Per la seconda domanda, si, l'immobile poi quando rogiti è pulito. Magari nel momento in cui fai l'atto figura ancora perchè passa un po' di tempo prima che venga cancellato dalle visure, ma tu avrai una copia della dichiarazione del tribunale che dice che è annullato e che ordina la cancellazione delle trascrizioni.

Originalmente inviato da mostwanted82

Qualcuna ha avuto esperienze del genere? Ho molta paura di rischiare tutti i risparmi di una vita a trovarmi nei casini...però è l'unico appartamento accessibile nella mia zona, altrimenti dovrei andare in provincia

Se non vuoi assolutamente rischi, allora lascia perdere. Anche se poi, a dirti la verità, il forum è pieno di casi in cui l'immobile era pulito e la compravendita poi ha avuto una marea di problemi.
Come già detto, non devi avere fretta. Mostrati interessato ma digli che prima di procedere vuoi sentire un notaio. Uno bravo ti dirà come procedere e come andare avanti. Se ti posso suggerire, cercane uno che ti segue, non quello che ti fa il preventivo più basso. I maggiori costi che il notario ti prospetterà per questo caso "difficile" li porti al venditore e ti serviranno per trattare sul prezzo finale.

[mostwanted82]

Grazie adalgiso, in settimana Ho appuntamento con la banca pignorante, che se mi dice che loro mi concedono il mutuo cancellando il pignoramento allora vado dal notaio a sentire che mi dice...però nel frattempo non Ho bloccato casa, puo darsi che dopo tutto sto casino arrivo in agenzia per fare la proposta e mi dicono che già hanno chiuso con qualcuno meno problematico di me...speriamo bene