Aiuto su nuovo contratto e cedolare secca

[Prometheus]

Ciao a tutti,
sto affittando un appartamento con contratto 4+4 a degli studenti.
A settembre scadono i primi 4 anni ed abbiamo deciso di sciogliere il contratto e di fare un nuovo 4+4 perché ho concessso loro una diminuzione del canone.

Volevo chiedervi quali sono le operazioni che dobbiamo compiere per:
- sciogliere il vecchio contratto
- siglare quello nuovo
- richiedere l'applicazione della cedolare secca (sia a quello nuovo per i mesi settembre-dicembre che a quello vecchio per i mesi gennaio-agosto)

Vorremmo fare tutto da soli senza passare da agenzie.

Grazie mille a chi mi vorrà aiutare.

Prometheus

[stenmark]

- i tuoi inquilini devono dare disdetta al vecchio contratto
- stipulate il nuovo contratto, che andrai a registrare
- per usufruire della cedolare secca hai due possibilità:
a) inserisci nel contratto la rinuncia agli aumenti ISTAT (in questo caso ti precludi ogni possibilità di applicare in futuro gli aumenti
b) inserisci nel contratto la clausola per cui applichi gli aumenti ISTAT, ma poi gli mandi (prima della registrazione) raccomandata con cui li informi che rinunci all'aumento

[Prometheus]

Originalmente inviato da stenmark

- i tuoi inquilini devono dare disdetta al vecchio contratto
- stipulate il nuovo contratto, che andrai a registrare
- per usufruire della cedolare secca hai due possibilità:
a) inserisci nel contratto la rinuncia agli aumenti ISTAT (in questo caso ti precludi ogni possibilità di applicare in futuro gli aumenti
b) inserisci nel contratto la clausola per cui applichi gli aumenti ISTAT, ma poi gli mandi (prima della registrazione) raccomandata con cui li informi che rinunci all'aumento

Ciao,
grazie mille della risposta.

Per il primo punto come devono fare a darmi disdetta? Basta una raccomandata?
Per il secondo punto, come si fa a fare un contratto? Ci sono dei moduli? Mi baso sul contratto vecchio per il testo? E come faccio a registralo? Agenzie delle entrate?
Infine per il terzo punto, così facendo la cedolare secca mi vale sia per i mesi coperti dal vecchio contratto sia per il nuovo oppure solo per il nuovo?

Grazie!

[mark920]

Ricordarsi anche di chiudere il precedente contratto versando l'imposta di registro in misura fissa.

[stenmark]

Originalmente inviato da Prometheus

Ciao,
grazie mille della risposta.

Per il primo punto come devono fare a darmi disdetta? Basta una raccomandata?
Per il secondo punto, come si fa a fare un contratto? Ci sono dei moduli? Mi baso sul contratto vecchio per il testo? E come faccio a registralo? Agenzie delle entrate?
Infine per il terzo punto, così facendo la cedolare secca mi vale sia per i mesi coperti dal vecchio contratto sia per il nuovo oppure solo per il nuovo?

Grazie!

1) La disdetta va effettuata nelle forme stabilite dal contratto in vigore. Di solito va bene una raccomandata
2) puoi basarti tranquillamente sul vecchio contratto. Registrazione presso agenzia delle entrate. Io la faccio fare per via telematica al mio commercialista
3) Solo per il nuovo

[Prometheus]

Originalmente inviato da stenmark

1) La disdetta va effettuata nelle forme stabilite dal contratto in vigore. Di solito va bene una raccomandata
2) puoi basarti tranquillamente sul vecchio contratto. Registrazione presso agenzia delle entrate. Io la faccio fare per via telematica al mio commercialista
3) Solo per il nuovo

Grazie mille. Ma c'è modo allora di godere della cedolare secca anche per i mesi gennaio-agosto coperti dal vecchio contratto?

[stenmark]

Originalmente inviato da Prometheus

Grazie mille. Ma c'è modo allora di godere della cedolare secca anche per i mesi gennaio-agosto coperti dal vecchio contratto?

No

[Prometheus]

Ciao,
tuttavia leggendo al seguente link:
Agenzia delle Entrate - Cedolare secca contratto di locazione - Disciplina transitoria per l'anno 2011

sembrerebbe che la cedolare secca si possa applicare anche ai contratti in risoluzione e che, anzi, così non si paghi neppure l'imposta di registro:
"L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011. "

Dove sto sbagliando?

[kasparek]

Secondo me non stai sbagliando.
A quanto ho capito, puoi applicare la cedolare secca anche al primo periodo del 2011, e non pagare l'imposta di registro per la risoluzione.

La circolare 26/E dice:
L’opzione può essere espressa anche in sede di risoluzione del contratto
e comporta la non applicazione dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione.
L’opzione deve essere esercitata con il modello 69 per i contratti risolti per i
quali alla data del 7 aprile non sia ancora scaduto il termine per il versamento
dell’imposta di registro e per i contratti risolti successivamente a tale data.

Quindi dovresti:
-risolvere il contratto
-presentare il modello 69 per "registrare" tale risoluzione ed esercitare l'opzione per la cedolare (quindi niente imposta di registro e mi pare anche niente tributi vari).

L'unico "problema" riguarda la comunicazione preventiva al conduttore, in quanto la circolare dice:

Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già
registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile
2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la
rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine
stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio
2011 se l’acconto è dovuto in due rate,
...


Il 6 luglio è già passato, quindi saresti in ritardo, PERO' potrebbe (forse) stare anche in piedi una interpretazione di questo concetto che consideri come termine per il versamento del primo acconto il 5 agosto (con maggiorazione dello 0.4%).
In tal caso tu pagheresti l'acconto entro i termini previsti dalla legge, ed avresti dato l'indispensabile comunicazione al conduttore prima di tale versamento. Per me sta in piedi, per loro non lo so, ma spero che essendo il primo anno non stiano a sindacare su cose del genere.

[stenmark]

Originalmente inviato da kasparek

Secondo me non stai sbagliando.
A quanto ho capito, puoi applicare la cedolare secca anche al primo periodo del 2011, e non pagare l'imposta di registro per la risoluzione.

La circolare 26/E dice:
L’opzione può essere espressa anche in sede di risoluzione del contratto
e comporta la non applicazione dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione.
L’opzione deve essere esercitata con il modello 69 per i contratti risolti per i
quali alla data del 7 aprile non sia ancora scaduto il termine per il versamento
dell’imposta di registro e per i contratti risolti successivamente a tale data.

Quindi dovresti:
-risolvere il contratto
-presentare il modello 69 per "registrare" tale risoluzione ed esercitare l'opzione per la cedolare (quindi niente imposta di registro e mi pare anche niente tributi vari).

L'unico "problema" riguarda la comunicazione preventiva al conduttore, in quanto la circolare dice:

Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, già
registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile
2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la
rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata, nel termine
stabilito per il versamento del primo acconto dovuto, che può essere il 6 luglio
2011 se l’acconto è dovuto in due rate,
...


Il 6 luglio è già passato, quindi saresti in ritardo, PERO' potrebbe (forse) stare anche in piedi una interpretazione di questo concetto che consideri come termine per il versamento del primo acconto il 5 agosto (con maggiorazione dello 0.4%).
In tal caso tu pagheresti l'acconto entro i termini previsti dalla legge, ed avresti dato l'indispensabile comunicazione al conduttore prima di tale versamento. Per me sta in piedi, per loro non lo so, ma spero che essendo il primo anno non stiano a sindacare su cose del genere.

Uhmm, interpretazione un po' a rischio, secondo me.

Se nella dizione della norma il termine del 6 luglio è citato esplicitamente, non so fino a che punto si possa ritenere valido il 5 agosto.

Ultimamente li vedo abbastanza assatanati: negli ultimi mesi mi hanno già mandato due avvisi bonari fasulli