Casa in vendita+rustico con divisione terreno

[Wile E. Coyote]

Bonjour.

Vediamo questa "occasione", di cui avevo gia' accennato nella discussione "Quanto costa costruire". Alcune info le potrei avere direttamente dall'ufficio tecnico e dai geometri che ho contattato, ma ormai gli ho rotto tanto le ba**e "aggratise" che tra un po' mi prendono a calcinculo, quindi le prossime mosse saranno "con movimento di capitale", quindi meglio arrivare "preparati" alla trattativa per quanto possibile.

Casa colonica, ma venduta separatamente dal terreno, in quanto gia' passata a catasto urbano. Nel cortile della casa (200mq) c'e' un magazzino, abbastanza ampio, ristrutturabile (180mq di SU+45 di SA, buoni per una bifamiliare piccola o una unifamiliare "comoda"), gia' chiesta in Comune una informale fattibilita'.

Il venditore vorrebbe vendere "in blocco", ma nessuno lo prende, a meno di "regalare" il magazzino, cosa che vorrebbe evitare perche' regalerebbe circa 220mq edificabili.
C'e' quindi la possibilita' di dividere il lotto e vendere separatamente i fabbricati, cosa fattibile secondo l'opinione dell'ufficio tecnico del Comune, che da' ampia liberta' sulle dimensioni del nuovo fabbricato al posto del magazzino, imponendone lo spostamento dalla zona attuale, causa troppa vicinanza con una strada comunale (esigono 30 metri) e il rispetto della cubatura massima (nessun vincolo per la minima).
Trovato l'acquirente per la casa, il problema rimane il rustico. C'e' la necessita' a suo dire di fare un atto unico, quindi suddivisione del terreno e rogito di entrambi i compratori. Il problema fondamentale, pero', e' che non e' cosi' "matematico" come detto "a voce" dal Comune ottenere il permesso di costruire e visto che sarei io l'eventuale interessato al rustico vorrei averlo in mano prima di acquistare un pezzo di terreno con una catapecchia inutile attaccata alla casa di un altro.

Quindi, i dubbi sono questi.
1) La suddivisione del terreno su cui insistono casa e magazzino (al quale andrebbe "attaccato" un pezzo di terreno agricolo aggiuntivo, del medesimo proprietario che serve per il necessario trasferiemnto dell'immobile) e' un atto che si fa contestualmente al rogito previa presentazione lavoro di un geometra o va fatto prima della vendita dal proprietario?
2) Vorrei vincolare il compromesso all'ottenimento del PdC, come sospensiva. Ma questo PdC (di cui mi accollerei le spese di progetto e geometra) deve essere a nome dell'attuale proprietario o basta un compromesso per poterlo fare a mio nome? Se fatto a nome del proprietario, questo me lo puo' "cedere" come parte della compravendita del terreno+fabbricato (Il Comune avrebbe detto che basta una dichiarazione di cessione del PdC al nuovo proprietario una volta perfezionata la compravendita)? Ci sono problemi con le agevolazioni, in quanto sarebbe per me prima casa, ma non per il proprietario?
3) Il PdC necessita della preventiva suddivisione e messa a catasto del terreno nei due lotti definitivi o basta un elaborato che indichi come verra' effettuata suddivisione, posizionamento e costruzione del fabbricato?
4) La parte di cortile dove insiste il magazzino la vorrebbe naturalmente l'acquirente della casa, una volta demolito. E' necessario nella suddivisione ricomprendere il terreno sotto il magazzino oppure si puo' mettere il terreno dove verra' messo il nuovo fabbricato piu' il fabbricato stesso senza il suo terreno, con vincolo di demolizione all'inizio lavori (che comunque sarebbe chiaramente imposto dal PdC)? Dovrei in definitiva andare "a casa di un'altro" a demolirgli un fabbricato sul suo cortile. Posso imporre tale spesa al venditore o mi tocca obbligatoriamente?
5) Cosa vado a comprare? Un rustico da ristrutturare con corte pertinenziale (tasse da pagare in base al valore catastale, veramente relative) o un terreno edificabile (visto il PdC attivo con imposta demolizione) o un terreno agricolo (iva...quant'e'...????) piu' un fabbricato con pezzo di terra sotto (tasse secondo rendita)? Forse questo lo puo' sapere solo un notaio...


Il compratore della casa sara' sicuramente irritato dal dover aspettare mesi se il venditore vuole fare un unico atto e puntera' ad offire una miseria, ma subito, per il magazzino imponendo una data ravvicinata pena ritiro dell'offerta, ma io faccio la mia corsa e senza PdC la catapecchia rimane tale...

Non vedo altro modo per tutelarmi se non quello di aspettare i tempi tecnici del PdC, al massimo-massimo potrei arrivare ad un compromesso con sospensiva. Non mi bastano, purtroppo, le promesse "volubili" di impiegati dell'ufficio tecnico.

Grazie a chi vorra' rispondere! Prometto che in caso di sviluppi vi rendero' partecipi!

[broken brick]

Caro Wile , mi spiace ma non posso esserti d'aiuto perchè, come sai, io faccio un lavoro da architetto e ho un collega geometra che si occupa di tutta la parte catasto, urbanistica etc (a caro prezzo e delego volentieri...). Forse l'unica soluzione per stare tranquillo è incaricare un bravo Geom.esperto delle tue zone...ti costerà qualcosa, ma potrà esserti utile durante tutto l'iter...

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da broken brick

Caro Wile , mi spiace ma non posso esserti d'aiuto perchè, come sai, io faccio un lavoro da architetto e ho un collega geometra che si occupa di tutta la parte catasto, urbanistica etc (a caro prezzo e delego volentieri...). Forse l'unica soluzione per stare tranquillo è incaricare un bravo Geom.esperto delle tue zone...ti costerà qualcosa, ma potrà esserti utile durante tutto l'iter...

Il geometra (o meglio, i geometri..., ne ho tre in ballo e neanche uno che mi dica le stesse cose dell'altro... e per di piu' lo e' anche il venditore...!!! ma non "praticante") li ho gia' contattati, solo che prima di tornarci (per cominciare pero' a mettere nero su bianco) volevo sentire altre opinioni in merito. Per assurdo, quello che mi da' miglior fiducia e' quello che ha piu' dubbi sulla fattibilita' della cosa, ma e' anche quello con piu' "anzianita' di servizio" e un posto fisso in Comune come "consulente" ed e' la memoria storica del mio paese, assieme ad un altro geometra "storico", ormai in pensione.

Grazie tantissime lo stesso broken! non manchero' di romperti ulteriormente per dettagli piu' "costruttivi"!!!