valore di un immobile...

[Fibio]

una domanda: dall'affito medio percepito da un'immobile, si può dedurre in grandi linee il suo valore?
Ad esempio, voi come vedreste l'acquisto di due piccoli immobili, 62mq e 55 mq chje fruttano un reddito derivante dall'affitto di 1100 euro al mese, acquistati entrambi al prezzo totale di 205 mila euro??
Seconda domanda, pensate che il mercato degli affitti calerà?

[g_m_p]

il mercato degli affitti a roma è in calo.

per il resto d'italia ciascuno ti dirà la sua.

sul "loan to value" ci si accapiglia spesso... io dico che il 5% annuo di rendimento lordo è un indicatore sano, ma vedrai che tempo mezz'ora arrivano quelli che ...

[Fibio]

Originalmente inviato da g_m_p

il mercato degli affitti a roma è in calo.

per il resto d'italia ciascuno ti dirà la sua.

sul "loan to value" ci si accapiglia spesso... io dico che il 5% annuo di rendimento lordo è un indicatore sano, ma vedrai che tempo mezz'ora arrivano quelli che ...

questi apparamentini sono ad aprilia, 35 minuti di treno da termini, ci vivono molti pendolari.
Da quello che vedo, i prezzi stanno calando, e forse caleranno ancora, ma gli affitti potrebbero tenere, soprattutto per via degli stranieri, in quanto c'è richiesta, almeno io per ora affitto velocemente, in una settimana massimo.
Oppure è matematico che se i prezzi delle case scnedono, scendono anche gli affitti?

[olly67]

mi riuscisse un colpaccio con il rendimento al 6% lordo, ponendomi con canone sotto mercato ...
è che è difficile ..
cmq per un investitore due sono i parametri
a) la bontà dell'acquisto ovvero immobile facilmente rivendibile in caso di bisogna e costo possibilmente leggermente sotto mercato in un mercato relativamente stabile sul medio periodo o meglio ancora sul medio periodo in leggerissima crescita (per andare sul sicuro, ovvio che sia meglio in crescita .. ma a trovarlo, di sti tempi)
b) rendita lorda almeno al 5% senza forzare sul canone, che porta sempre problemi e facile affittabilità del bene

[olly67]

l'andamento degli affitti non hai mai avuto grosse relazioni con l'andamento dei prezzi di acquisto ..
c'è da dire che nel passato recente mai si è avuta un'ondata di crisi e di blocco stipendi e di abbassamento generalizzato delle entrate dei ceti più deboli (solitamente in affitto) che ovviamente non può che ripercuotersi sui canoni
resta poi che è difficile si mantenga un canone quando con 10mila di anticipo e pari rata quella casa te la compri

[olly67]

faccio un esempio che conosco .. i costi delle camere singole per studenti a firenze
1989 300mila lire
stessa tipologia 2011 340 euro
tutto sommato un aumento contenuto rispetto a quanto di più costa l'appartamento cui appartiene
1989/94 crescita dei costi delle singole
quella a 300mila passa a 400mila
crescita dei prezzi di acquisto
1994/99 camera singola sempre intorno alle 400mila
prezzi di acquisto in calo
99/2003 crescita dei prezzi delle camere singole, specie al passaggio euro, arrotondamenti per eccesso .. le 450mila lire diventano 250 euro al passaggio euro
da 250 euro a 300 nel 2005
crescono costi stanze ma meno di quanto crescano i prezzi delle case già in crescita a firenze dal 2000 (anzi biennio 2000/2001 record nazionale)
dal 2005 ad oggi si è no 50 euro in più
i prezzi delle case sono ancora cresciuti ma mentre le camere sono aumentate di dieci euro l'anno circa i prezzi delle case prima crescono e poi calano
da un due anni i prezzi delle camere sono fermi, i prezzi delle case in calo

[Fibio]

Originalmente inviato da olly67

mi riuscisse un colpaccio con il rendimento al 6% lordo, ponendomi con canone sotto mercato ...
è che è difficile ..
cmq per un investitore due sono i parametri
a) la bontà dell'acquisto ovvero immobile facilmente rivendibile in caso di bisogna e costo possibilmente leggermente sotto mercato in un mercato relativamente stabile sul medio periodo o meglio ancora sul medio periodo in leggerissima crescita (per andare sul sicuro, ovvio che sia meglio in crescita .. ma a trovarlo, di sti tempi)
b) rendita lorda almeno al 5% senza forzare sul canone, che porta sempre problemi e facile affittabilità del bene

oggi, compro a prezzo leggermente sotto il mercato attuale, ma non so se terranno per il futuro, la mia intenzione è comprare per affittare, non per vendere tra qualche anno, ma tenerli a lungo termine, e sinceramente non so valutare se a lungo termine diciamo 15 anni, valgono di più o di meno, considerando anche l'inflazione. Il lato positivo è che gli immobili si affittano facilmente a 550 perchè sono centrali in un contesto carino, ristrutturati e il valore di mercato degli affitti è circa 600 euro al mese.

[Fibio]

Originalmente inviato da olly67

faccio un esempio che conosco .. i costi delle camere singole per studenti a firenze
1989 300mila lire
stessa tipologia 2011 340 euro
tutto sommato un aumento contenuto rispetto a quanto di più costa l'appartamento cui appartiene
1989/94 crescita dei costi delle singole
quella a 300mila passa a 400mila
crescita dei prezzi di acquisto
1994/99 camera singola sempre intorno alle 400mila
prezzi di acquisto in calo
99/2003 crescita dei prezzi delle camere singole, specie al passaggio euro, arrotondamenti per eccesso .. le 450mila lire diventano 250 euro al passaggio euro
da 250 euro a 300 nel 2005
crescono costi stanze ma meno di quanto crescano i prezzi delle case già in crescita a firenze dal 2000 (anzi biennio 2000/2001 record nazionale)
dal 2005 ad oggi si è no 50 euro in più
i prezzi delle case sono ancora cresciuti ma mentre le camere sono aumentate di dieci euro l'anno circa i prezzi delle case prima crescono e poi calano
da un due anni i prezzi delle camere sono fermi, i prezzi delle case in calo

giustissimo e ti ringrazio. Io la vedo così, se c'è difficoltà ad acquistare case, magari tassi d'interesse elevati, mutui erogati con più difficoltà, può addirittura avvantaggiare gli affittuari, perchè aumenterebbe il numero di persone che necessitano di casa in affitto. Io mi buttai già da tempo sul mercato di aprilia, perchè è una zona strategica, vicino roma, molti pendolari, credo che difficilmente gli affitti possano crollare, come dicevi tu, dipende un po' dalle condizioni del paese, se andiamo a rotoli come paese tipo grecia, allora sono azzi, altrimenti penso che tengono, tu come la vedi?

[olly67]

al di là delle intenzioni, tenuta per quindici anni, siccome vai a sapere che accade nella vita .. (mica solo disgrazie, magari la necessità di liquidare per fare un affare altrove)
è importante siano relativamente liquidi
questo più che l'andamento del mercato passato e le previsioni generali immobiliari (che ovviamente non sono rosee) te lo può dire l'andamento demografico della zona, gli investimenti in zona, la bontà dell'amministrazione locale, l'andamento del mercato del lavoro in zona
tieni conto che se compri in un deserto, non conosco aprilia, parlo in generale, ovvero in una zona hinterland prevalentemente dormitorio .. sarà meno appetibile quando costerà uguale o poco di più l'immediata super periferia .. perchè chi me lo fa fare di fare il pendolare per x km quando a stesso costo complessivo lo faccio per x-y?
non è un caso se l'andamento delle compravendite è più tragico nelle province che nei capoluoghi

[olly67]

se ad aprilia stanno molti pendolari
a) chi sono?
b) che fanno?
c) dove lavorano?
d) quanto sta costando e si pensa costerà più vicino a dove lavorano?
e) sono previsti investimenti sulle linee di comunicazione?
f) ci sono pendolari verso roma che stanno più lontani che ad aprilia per cui aprilia in un futuro potrebbe rappresentare un passo avanti, in caso di calo delle quotazioni e/o dei canoni?