controlli su immobile

[20k/a]

A giorni dovrei fare una proposta per l'acquisto di un immobile.
I controlli da parte del notaio devo farli fare prima o dopo la proposta di acquisto?

[housecrash]

Originalmente inviato da 20k/a

A giorni dovrei fare una proposta per l'acquisto di un immobile.
I controlli da parte del notaio devo farli fare prima o dopo la proposta di acquisto?

Mi stava venendo una battutaccia (per la serie: "dopo il rogito non è meglio?"), ma vista la serietà dell'argomento ti rispondo seriamente. I controlli li devi fare se possibile prima della proposta chiedendo al tuo notaio cosa gli occorre. Se possibile inoltre ti consiglio anche perizia tecnica (se si parla di costruzione non recente soprattutto) in modo da verificare se ci sono problemi strutturali macroscopici ben cammuffati.

[20k/a]

Ho fatto le visure, questo basta o devo far fare altri controlli?

[housecrash]

Originalmente inviato da 20k/a

Ho fatto le visure, questo basta o devo far fare altri controlli?

Guarda.... in sezione dovrebbe esserci una discussione (che purtroppo io non ho seguito dall'inizio e quindi poi non sono riuscito a riprenderla) in cui si parla di tutto ciò che andrebbe fatto. Forse totem lo sa, altrimenti appena passa ccc te le indica o ti dice in dettaglio cosa occorre fare

[20k/a]

Ok grazie

[Loryfab]

Più che i controlli dal notaio devi far fare i controlli da un geometra.

Il notaio controlla atti di provenienza e poco altro. Un tecnico esperto controlla tutto dall'abitabilità all'accatastamento alle eventuali delibere condominiali...

[ccc]

Originalmente inviato da Loryfab

Più che i controlli dal notaio devi far fare i controlli da un geometra.

Il notaio controlla atti di provenienza e poco altro. Un tecnico esperto controlla tutto dall'abitabilità all'accatastamento alle eventuali delibere condominiali...

giusto.

[ccc]

Originalmente inviato da 20k/a

Ok grazie

IMPORTANTE...........prima di firmare qualsiasi cosa.

Se stai acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verifica che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendoti mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informati sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia. Solitamente nella zona in cui opera puoi recuperare le informazioni necessarie, ma valuta anche la fonte dalla quale arrivano.

Se il venditore è una società verificare che la stessa non si trovi in stato fallimentare e comunque fai una verifica tramite una visura presso la Camera di Commercio.


prendere un tecnico di tua fiducia (meglio geometra e meglio se ha lavorato con il comune dove insiste l'immobile) che controlli il tutto, certificazioni, pratiche edilizie, continuità nelle trascizione (anche ultra ventennali se ci sono passi e parti in comune o suddivise da confini non fisici) e che magari conosca anche lo sviluppo futuro della zona a livello PRG et simila, faccia un bel controllo anche riguardo a tutti gli aspetti che sono, tra gli altri:
Condominio
Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
Richiedi che il venditore, al momento dell’atto notarile, ti consegni una dichiarazione dell’amministratore del condominio dove si evince che le spese condominiali sono state regolarmente pagate sino a quella data. Infatti, tali oneri seguono l’immobile e non la persona, quindi in caso di insolvenze saresti tu il nuovo debitore in qualità di nuovo proprietario.
2. Verificare l'assenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'immobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

Diritto di famiglia - Proprietà
Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
Se l’immobile è stato ricevuto dal venditore tramite una successione o donazione, verificare che siano state pagate completamente le imposte e considerate che potrebbero in alcuni casi altri eredi potrebbero impugnare l’atto di vendita. In questi casi, inoltre, gli istituti di credito non sono ben disposti a concedere mutui per questo tipo di acquisti in quanto il bene offerto in garanzia non offre una sicurezza totale.
2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

Catasto
Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

Urbanistica
Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune

1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
Controlla che l’immobile che stai acquistando sia in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, ovvero che non sia abusivo oppure che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto.
Nel caso ci fossero delle difformità richiedi che il proprietario si impegni a sanare la situazione entro e non oltre la stipula dell’atto notarile (ricordati di indicarlo nella proposta/preliminare di compravendita)

2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

Stato di fatto
Accertamenti sul posto (durante la visita all'immobile)

1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

CONSERVATORIA
Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli -
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni)
1. Accertare il titolo di provenienza
2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche,(mutui) ipoteche giudiziali (debiti verso terzi,) pignoramenti, …
3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
4. Accertare l'assenza di diritto di superficie
5. Atti di mutuo (ove presente)

.................poi se tutto e' abbastanza a posto, pretendere la trascrizione del preliminare............non si sa mai.

[broken brick]

State parlando di fare tutte le verifiche prima di fare una offerta...prima della proposta di acquisto?

[dogo]

Per andare "quasi tranquilli" occorre una Relazione Tecnica Notarile (sul forum è ben argomentata da Serioli ed altri).

Cmq verifica:
- verbale assemblea condominiale per verificare spese straordinarie "al vaglio";
- situazione impianti del condominio, tanto quelli dell'appartamento, se ci metti mano, sono da rivedere quasi sempre (tranne in caso di casa nuova o seminuova, se ti va bene...); in caso di riscaldamento condominiale, se l'impianto è a norma sei tranquillo: tanto per la produzione di acqua calda sanitaria del tuo singolo appartamento, se proprio va malissimo (ossia se non puoi mettere uno scaldabagno a gas), te la cavi con un boiler elettrico, oppure a pompa calore; se invece il riscaldamento è autonomo, verifica assolutamente lo stato della canna fumaria ed il resto dell'impianto: se non è a norma, non te la cavi con un boiler elettrico e rischi di restare al freddo perchè alcune situazioni sono di fatto insanabili, se non "a costo elevatissimo" (sotto certe ipotesi: tu comunque verifica);
- presenza del certificato di Agibilità (non esisteva prima del 34, è trascurabile tra il 34 ed il 67, è necessario tra il 67 ed il 2001, dopo il 2001 ce l'hanno praticamente tutti, pèrchè viene rilasciato dopo la chiusura lavori per silenzio assenso dopo 60gg... ed i comuni non sopportano praticamente mai le spese di "verifica" della regolarità, si fidano delle dichiarazioni di conformità).

In teoria i controlli che fa il notaio "il giorno prima" del rogito valgono poco: se qualcuno vuole truffare il compratore, la mattina del rogito non è "difficile" inserire una bella ipotechina a favore di terzi...
Teoricamente la situazione ideale vedrebbe il notaio che fa la visura in termpo quasi reale, ma non accade mai.