Certificato di agibilità/abitabilità
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  1. #1

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    Certificato di agibilità/abitabilità

    Non so se questa cosa vale un pò in tutta Italia, ma per quanto mi riguarda non ho trovato mezza casa con il certificato di edificabilità.

    Ora il geometra mi ha detto che è uno dei certificati necessari per rogitare, ma ad oggi non ho trovato una casa e dico una che lo possedesse, nè nuove costruzione nè tantomeno costruzioni più vecchie (ma comuqnue successive al 1967).

    Quasi tutte hanno la concessione in sanatoria, regolarmente condonate (ove necessario), visure catastali ok ma nessun certificato di agibilità.

    E la cosa che ormai mi sento ripetere tutte le volte che lo richiedo sono è ma a Roma non ce l'ha quasi nessuno perchè il comune per rilasciarlo impiega anni e anni.

    Poi c'è chi dice... è ma la banca senza agibilità potrebbe non darti il mutuo, il comune non darti la residenza etc etc etc

    Cosa mi dite a riguardo?

    Grazie

  2. #2
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    Citazione Originariamente Scritto da DeReds Visualizza Messaggio
    Non so se questa cosa vale un pò in tutta Italia, ma per quanto mi riguarda non ho trovato mezza casa con il certificato di edificabilità.

    Ora il geometra mi ha detto che è uno dei certificati necessari per rogitare, ma ad oggi non ho trovato una casa e dico una che lo possedesse, nè nuove costruzione nè tantomeno costruzioni più vecchie (ma comuqnue successive al 1967).

    Quasi tutte hanno la concessione in sanatoria, regolarmente condonate (ove necessario), visure catastali ok ma nessun certificato di agibilità.

    E la cosa che ormai mi sento ripetere tutte le volte che lo richiedo sono è ma a Roma non ce l'ha quasi nessuno perchè il comune per rilasciarlo impiega anni e anni.

    Poi c'è chi dice... è ma la banca senza agibilità potrebbe non darti il mutuo, il comune non darti la residenza etc etc etc

    Cosa mi dite a riguardo?

    Grazie
    quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
    si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
    Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
    il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
    Questa è la procedura del silenzio-assenso:
    Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

    Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
    il "punto dolente" della questione posta in luce qui è proprio questo: il certificato di agibilità/abitabilità, pur essendo un documento obbligatorio, non sempre è richiesto da notai e/o banche ma è il solo documento che per essere rilasciato dal Comune necessita che l'immobile sia perfettamente in regola con tutte le norme afferenti l'immobile stesso (perciò sia dal punto di vista urbanistico, sia per il Catasto, sia nei confronti delle norme di igiene e sicurezza).Ecco perché richiederlo mentre si è in fase di acquisto di un immobile può farci capire quale eventuali problemi (di quest'ordine) l'immobile stesso nasconde. Naturalmente il certificato in sè non risolve tutte le problematiche poiché qualora fossero intervenute modifiche e/o abusi edilizi successivamente alla dichiarazione dell'agibilità, i "vizi" non vengono evidenziati.
    Verifica con il tecnico se ci siano delle non conformità urbanistiche sanabili o meno.
    Ultima modifica di ccc; 31-05-11 alle 08:42

  3. #3

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    Citazione Originariamente Scritto da ccc Visualizza Messaggio
    quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
    si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
    Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
    il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
    Questa è la procedura del silenzio-assenso:
    Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

    Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
    il "punto dolente" della questione posta in luce qui è proprio questo: il certificato di agibilità/abitabilità, pur essendo un documento obbligatorio, non sempre è richiesto da notai e/o banche ma è il solo documento che per essere rilasciato dal Comune necessita che l'immobile sia perfettamente in regola con tutte le norme afferenti l'immobile stesso (perciò sia dal punto di vista urbanistico, sia per il Catasto, sia nei confronti delle norme di igiene e sicurezza).Ecco perché richiederlo mentre si è in fase di acquisto di un immobile può farci capire quale eventuali problemi (di quest'ordine) l'immobile stesso nasconde. Naturalmente il certificato in sè non risolve tutte le problematiche poiché qualora fossero intervenute modifiche e/o abusi edilizi successivamente alla dichiarazione dell'agibilità, i "vizi" non vengono evidenziati.
    Verifica con il tecnico se ci siano delle non conformità urbanistiche sanabili o meno.

    Tutto questo ovviamente soltanto per gli immobili costruiti dopo il 1967 ?

  4. #4

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    Citazione Originariamente Scritto da ccc Visualizza Messaggio
    quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
    si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
    Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
    il venditore te lo deve consegnare anche dopo sua richiesta e detta concessione, nel 99% dei casi si ottiene per silenzio-assenso dopo 60 gg. dalla presentazione i cui termini valgono su tutto il territorio nazionale.
    Questa è la procedura del silenzio-assenso:
    Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 3, l'agibilità si intende attestata nel caso sia stato rilasciato il parere dell'A.S.L. di cui all'art. 5, comma 3, lettera a). In caso di autodichiarazione, il termine per la formazione del silenzio assenso è di sessanta giorni.

    Il termine di cui al comma 3 può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro quindici giorni dalla domanda, esclusivamente per la richiesta di documentazione integrativa, che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione o che non possa essere acquisita autonomamente. In tal caso, il termine di trenta giorni ricomincia a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa.
    il "punto dolente" della questione posta in luce qui è proprio questo: il certificato di agibilità/abitabilità, pur essendo un documento obbligatorio, non sempre è richiesto da notai e/o banche ma è il solo documento che per essere rilasciato dal Comune necessita che l'immobile sia perfettamente in regola con tutte le norme afferenti l'immobile stesso (perciò sia dal punto di vista urbanistico, sia per il Catasto, sia nei confronti delle norme di igiene e sicurezza).Ecco perché richiederlo mentre si è in fase di acquisto di un immobile può farci capire quale eventuali problemi (di quest'ordine) l'immobile stesso nasconde. Naturalmente il certificato in sè non risolve tutte le problematiche poiché qualora fossero intervenute modifiche e/o abusi edilizi successivamente alla dichiarazione dell'agibilità, i "vizi" non vengono evidenziati.
    Verifica con il tecnico se ci siano delle non conformità urbanistiche sanabili o meno.

    per rilasciare l'agibilità dovrebbero essere fatte delle prove fra cui anche quelle sismiche, montacarichi per disabili etc etc etc
    se un appartamento non ha il certificato anche se il proprietario lo richiede non vedo come il comune possa fare queste prove per rilasciarlo.

    e poi quello che mi chiedo è: che senso ha mettere tra i documenti un certificato che già si sa che non ci sarà al rogito... magari si può mettere che l'acquirente è consapevole che il certificato non c'è, ma se tanto il 99% delle costruzioni di roma l'agibilità non ce l'ha o sei fortunato a trovare l'1% oppure non comprerai mai casa.

    o sbaglio?

  5. #5

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    Tutto questo ovviamente soltanto per gli immobili costruiti dopo il 1967 ?

  6. #6
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    Citazione Originariamente Scritto da DeReds Visualizza Messaggio
    per rilasciare l'agibilità dovrebbero essere fatte delle prove fra cui anche quelle sismiche, montacarichi per disabili etc etc etc
    se un appartamento non ha il certificato anche se il proprietario lo richiede non vedo come il comune possa fare queste prove per rilasciarlo.

    e poi quello che mi chiedo è: che senso ha mettere tra i documenti un certificato che già si sa che non ci sarà al rogito... magari si può mettere che l'acquirente è consapevole che il certificato non c'è, ma se tanto il 99% delle costruzioni di roma l'agibilità non ce l'ha o sei fortunato a trovare l'1% oppure non comprerai mai casa.

    o sbaglio?
    lo devi avvertire all'acquirente che il certificato di agibilita' non c'e' e se accetta saranno problemi suoi quando vorra' rivendere.
    e comunque si richiede il certificato.............e si ottiene se non ci sono abusi.

  7. #7

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    Se abiti in un condominio l'abitabilità la deve richiedere l'amministratore x tutto il condominio

  8. #8

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    Certificato di Agibilità
    Questo ti chiarirà le idee.
    http://www.notariato.it/export/sites...ertificato.pdf


    Allora, cerco di riassumerti.

    La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
    L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
    Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
    Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in **** all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.

    Prima del 34 non era obbligatorio.
    Prima del 67 non è considerato "strettamente obbligatorio", per una serie di "condoni".
    Dal 2001 c'è il silenzio assenso: quindi una volta fatta la chiusura lavori e presentata la richiesta di agibilità, questa è praticamente sempre rilasciata.

    La parte critica è sugli immobili dal 1967 al 2001: questo certificato, per lo meno a Milano, è una chimera... ma occorre Pretenderlo.

    Spesso la sua assenza altro non è che causa dell'inerzialità del comune: occorre protocollare una richiesta presso la Regione-Comune, e salta semrpe fuori qualcosa rimasto "inevaso" da lustri.
    Normalmente basta un buon geometra per portare a termine la procedura, che nella maggior parte dei casi è ferma in un cassetto del comune.

    Infatti negli anni 70/80 il comune era al verde, e prima del silenzio assenso concedere l'abitabilità era un "costo" per il comune, che tendeva a non "uscire" con i tecnici... e gli amministatori se ne dimenticavano.

    Cmq sono sempre di più le banche che richiedono questo certificato per rilasciare il mutuo: per averlo io ho mobilitato un condominio di decine di appartamenti... e dopo due mesi abbiamo scoperto che mancava un piccolo passaggio insignificante, un timbro... fermo da 15 anni c.ca in un cassetto.

    A Roma impiegano anni a rilasciarlo, anche se fermo in un cassetto.
    A Firenze non rogiti senza.
    A Milano rogiti, ma solo se c'è pattuizione tra le parti, altrimenti se con dolo ti viene "nascosta" l'assenza del certificato, l'acquirente ha tempo 10 anni per rivalersi sul venditore inadempiente.

    Il certificato non è vincolante per il rogito, ma piuttosto che rinunciare al certificato, rinuncio alla casa.

    Diverso il caso in cui lo stabile abbia il certificato, ma non l'abbia il singolo appartamento.
    In questo caso si mette tutto in mano ad un buon geometra, dal momento che la verifica sarà fatta solo sulle parti di competenza della singola unità immobiliare, e non su tutto lo stabile, cosa molto molto molto difficile ed onerosa.

    Quindi:
    - stabile senza certificato, con fine lavori tra il 68 ed il 2001 = sono problemi
    - singolo appartamento senza certificato = facilmente risolvibile con qualche (pochi) migliaio di euro nei casi peggiori (tanto quando si compra, si fa spesso una dia per manutenzione straordinaria, quindi gli impianti vengono rifatti ed arrivare all'agibilità è solo questione di vigili del fuoco e salubrità degli ambienti).



    Citazione Originariamente Scritto da Orzowei33 Visualizza Messaggio
    Buongiorno,vorrei inserirmi e chiedervi un parere un po diverso se permettete .
    Sono in affitto da 3 anni e solo adesso mi sono accorto che la casa o meglio l'impianto elettrico è sprovvisto di messa a terra,sul contratto stilato all'epoca ci sono voci prestampate e mai compilate (è rimasto in bianco) dove andava in pratica compilato con i dati relativi al certificato di conformità dell'impianto che comunque non ha.

    Volevo invitare il proprietario dell'immobile a portare a norma di legge il tutto ,posso farlo adesso a distanza di 3 anni? tocca a lui pagare vero?

    Puo' per questo essere invalidato il contratto e farmi lui andar via di casa? nel senso che potrebbe dire ok la casa non è a norma quindi devi andar via perchè io non intendo sistemarlo (perchè vuole vendere) .
    Non fare confusione tra agibilità e "certificazioni impianti".
    Il tuo contratto non è nè nullo, nè annullabile ed è un tuo diritto, salvo differente pattuizione, avere gli impianti a norma, almeno (uscendo dal perimetro strettamente "normativo") dal punto di vista sostanziale (ci sono tanti impianti non a norma, messi a norma con una semplice truffaldina "dichiarazione di conformità"... mentre è meglio avere un impianto a norma fattuale, magari senza certificazione).

    In uno stabile recente, diciamo post 1999, se la casa ha l'agibilità necessariamente ha anche a norma gli impianti, per il fatto che per essere rilasciata, l'agibilità occorre che implichi la correttezza "del pacchetto impianti completo" a fine lavori.
    Potremmo quasi arrivare ad estendere il tema fino al 1990, con l'arrivo delle prime norme "serie" in tema di impianti (anche se, su quelli a gas, la UNI ha iniziato a fare sul serio solo dal 2001).

    In caso di affitto è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma non è obbligatoria la consegna delle dichiarazioni di conformità.

    Quindi fatti mettere l'impianto a norma, ne va della tua sicurezza ed è un tuo sacrosanto diritto (non si parla di un pezzo di carta spesso inutile, ma dell'assenza della messa a terra, che è importante.

  9. #9
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    Citazione Originariamente Scritto da dogo Visualizza Messaggio
    Certificato di Agibilità
    Questo ti chiarirà le idee.
    http://www.notariato.it/export/sites...ertificato.pdf


    Allora, cerco di riassumerti.

    La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
    L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
    Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
    Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in **** all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.

    Prima del 34 non era obbligatorio.
    Prima del 67 non è considerato "strettamente obbligatorio", per una serie di "condoni".
    Dal 2001 c'è il silenzio assenso: quindi una volta fatta la chiusura lavori e presentata la richiesta di agibilità, questa è praticamente sempre rilasciata.

    La parte critica è sugli immobili dal 1967 al 2001: questo certificato, per lo meno a Milano, è una chimera... ma occorre Pretenderlo.

    Spesso la sua assenza altro non è che causa dell'inerzialità del comune: occorre protocollare una richiesta presso la Regione-Comune, e salta semrpe fuori qualcosa rimasto "inevaso" da lustri.
    Normalmente basta un buon geometra per portare a termine la procedura, che nella maggior parte dei casi è ferma in un cassetto del comune.

    Infatti negli anni 70/80 il comune era al verde, e prima del silenzio assenso concedere l'abitabilità era un "costo" per il comune, che tendeva a non "uscire" con i tecnici... e gli amministatori se ne dimenticavano.

    Cmq sono sempre di più le banche che richiedono questo certificato per rilasciare il mutuo: per averlo io ho mobilitato un condominio di decine di appartamenti... e dopo due mesi abbiamo scoperto che mancava un piccolo passaggio insignificante, un timbro... fermo da 15 anni c.ca in un cassetto.

    A Roma impiegano anni a rilasciarlo, anche se fermo in un cassetto.
    A Firenze non rogiti senza.
    A Milano rogiti, ma solo se c'è pattuizione tra le parti, altrimenti se con dolo ti viene "nascosta" l'assenza del certificato, l'acquirente ha tempo 10 anni per rivalersi sul venditore inadempiente.

    Il certificato non è vincolante per il rogito, ma piuttosto che rinunciare al certificato, rinuncio alla casa.

    Diverso il caso in cui lo stabile abbia il certificato, ma non l'abbia il singolo appartamento.
    In questo caso si mette tutto in mano ad un buon geometra, dal momento che la verifica sarà fatta solo sulle parti di competenza della singola unità immobiliare, e non su tutto lo stabile, cosa molto molto molto difficile ed onerosa.

    Quindi:
    - stabile senza certificato, con fine lavori tra il 68 ed il 2001 = sono problemi
    - singolo appartamento senza certificato = facilmente risolvibile con qualche (pochi) migliaio di euro nei casi peggiori (tanto quando si compra, si fa spesso una dia per manutenzione straordinaria, quindi gli impianti vengono rifatti ed arrivare all'agibilità è solo questione di vigili del fuoco e salubrità degli ambienti).





    Non fare confusione tra agibilità e "certificazioni impianti".
    Il tuo contratto non è nè nullo, nè annullabile ed è un tuo diritto, salvo differente pattuizione, avere gli impianti a norma, almeno (uscendo dal perimetro strettamente "normativo") dal punto di vista sostanziale (ci sono tanti impianti non a norma, messi a norma con una semplice truffaldina "dichiarazione di conformità"... mentre è meglio avere un impianto a norma fattuale, magari senza certificazione).

    In uno stabile recente, diciamo post 1999, se la casa ha l'agibilità necessariamente ha anche a norma gli impianti, per il fatto che per essere rilasciata, l'agibilità occorre che implichi la correttezza "del pacchetto impianti completo" a fine lavori.
    Potremmo quasi arrivare ad estendere il tema fino al 1990, con l'arrivo delle prime norme "serie" in tema di impianti (anche se, su quelli a gas, la UNI ha iniziato a fare sul serio solo dal 2001).

    In caso di affitto è obbligatorio che gli impianti siano a norma, ma non è obbligatoria la consegna delle dichiarazioni di conformità.

    Quindi fatti mettere l'impianto a norma, ne va della tua sicurezza ed è un tuo sacrosanto diritto (non si parla di un pezzo di carta spesso inutile, ma dell'assenza della messa a terra, che è importante.



    sei stato gentilissimo e chiaro

  10. #10
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    Certificato di Agibilità

    Allora, cerco di riassumerti.

    La casa dev'essere abitabile, dal 1934 è un vincolo obbligatorio.
    L'assenza del certificato mina la funzione economico-sociale del bene "abitazione", ma non ne limita il passaggio di proprietà-uso.
    Il certificato è l'unico documento che certifica l'abitabilità, quindi non è una mera questione formale.
    Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in **** all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
    Riapro la discussione...
    Io a fine mese dovrei rogitare e quindi far partire il mutuo!
    Il costruttore mi ha detto che prima del rogito avverrà la "richiesta di rilascio abitabilità", ma questa mi verrà rilasciata solo dopo, in un secondo momento!
    Sono rimasto così
    Poichè richiederò il mutuo presso l'INPDAP, non avere l'abitabilità mi crea dei problemi!
    Posso pretenderlo al rogito?
    Tnx!

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