fideiussione acquisto da costruttore con cooperativa

nowhere · 27-05-11, 17:51

se si compra da costruttore tramite coperativa edilizia....chi da la fideussione?
obblighi?? controlli da fare???

preciso che il costruttore è una 'spa'

la coperativa è soggetto diverso dalla spa costruttrice
ha:
- Iscrizione Laga Nazionale Cooperative e Mutue
- Iscrizione Albo Nazionale delle Società Cooperative Edilizie di Abitazione e dei loro Consorzi
- Iscrizione Albo delle Società Cooperative

i prezzi sono definiti da una convenzione tra la coop e il comune ha concesso il terreno anche in cambio di lavori urbanistici e verde pubblico fatti dall'impresa costruttrice

chiedo perchè la coop è stata un pò evasiva menandola con il fatto che le somme versate a tittolo di acconto e pagamento sarebbero garantite prima del rogito dall'immobile???!!??

grazie per le risposte

alex870 · 27-05-11, 17:59

Mi ero informato anche io quando ero intenzionato a prendermi casa tramite cooperativa. Avevo trovato un articolo che in pratica diceva che grazie ad una recente legge le cooperative di costruzione hanno l'obbligo di rilasciare fidejussione bancaria degli anticipi versati, se non volessero rilasciarla c'è qualcosa sotto sotto che puzza... Okkio quindi

Ps - Appena ho un attimo cerco di ritrovare la fonte della notizia...

nowhere · 28-05-11, 09:13

Nuova legge 210/04 su fallimenti e fidejussioni

Che cosa comporta la nuova legge che tutela chi compra casa 'sulla carta'. Pareri e analisi su una norma condivisa, che completa le tradizionali garanzie offerte dalle coop, ma che presenta ancora diversi punti applicativi controversi e migliorabili

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 28/8/04 della legge 210/04 (per avere il testo completo della legge clicca qui ) l'Italia ha finalmente una norma che tutela gli acquirenti di case in costruzione. Le nuove disposizioni prevedono l`obbligo da parte del costruttore di rilasciare una fideiussione pari all'importo degli anticipi e delle caparre versate a favore di chi acquista un'abitazione.

E`una legge che riecheggia quella in vigore da decenni in Francia e che impedirà il ripetersi di episodi drammatici di famiglie che perdono tutti i loro risparmi per aver investito in immobili costruiti da società o presunte cooperative che improvvisamente fallivano.

Per le cooperative di abitazione la tutela del socio non è né una sorpresa né un impiccio. Le stesse non si sono mai sottratte all'ipotesi di interventi anche legislativi finalizzati ad affermare ulteriori garanzie per chi prenota un'abitazione, mentre va sottolineato che delle cooperative aderenti alle centrali giuridicamente riconosciute, solo lo 0,014% è rimasto coinvolto nelle crisi immobiliari verificatesi negli ultimi anni.

Le cooperative di abitazione sono quindi impegnate per una buona legge, requisito però pregiudicato dalle incongruenze dimostrate dalla legge delega approvata lo scorso anno e solo parzialmente risolte dallo schema di decreto attuativo così come conosciuto oggi, i cui punti salienti sono:

l'obbligo del costruttore (pena la nullità del contratto) di consegnare all'acquirente, prima della stipula, una fidejussione rilasciata da banca, assicurazione, o altro istituto autorizzato a garanzia della restituzione, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi (identificata nella trascrizione del pignoramento o nell'apertura di una procedura concorsuale), delle somme riscosse, degli eventuali corrispettivi ricevuti oltre che degli interessi maturati e delle spese;
la disciplina del contenuto del contratto preliminare o contratto destinato al successivo trasferimento della proprietà di un bene da costruire;
l'introduzione dell'obbligo del costruttore di stipulare, a favore dell'acquirente, una polizza assicurativa per i danni derivanti da gravi difetti costruttivi;
la costituzione di un fondo di garanzia a favore degli acquirenti coinvolti in procedure esecutive o fallimentari iniziate prima dell'entrata in vigore della legge delega
l'integrazione dell'art. 72 della Legge Fallimentare con un art. 72 bis che valorizza la posizione del promittente acquirente al quale è consentito di provocare lo scioglimento del vincolo contrattuale attraverso l'escussione della fidejussione, e ciò prima che il curatore abbia esercitato la suddetta facoltà di scelta

Da questo schema alcune anomalie sono evidenti:

l'anomalia della omologazione delle cooperative di abitazione al costruttore, in quanto si prescinde dalla causa mutualistica del rapporto con i soci
l'esigenza di inserire nel provvedimento, per la parte relativa alla garanzia fidejussoria, l'esclusione dalla garanzia degli importi acquisiti come contributo pubblico (in quanto già autonomamente assoggettati a garanzia) e l'estensione della garanzia alle sole somme effettivamente riscosse
un rafforzativo della tutela dell'acquirente nel caso di inadempimento del costruttore all'obbligo di prestare fidejussione, andando oltre alla cosiddetta "nullità relativa" (rilevabile solo dall'acquirente) ed affermando un rapporto più preciso tra diritto soggettivo dell'acquirente ad ottenere la fidejussione e l'obbligo speculare del costruttore a prestarla, stante anche la previsione di una penale per l'inadempimento
una diversa configurazione dell'obbligo di assicurazione decennale dell'immobile per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi vizi di costruzione manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di assegnazione, prevedendo che nel caso in cui il venditore non sia anche il costruttore dell'immobile (condizione peculiare della cooperativa di abitazione), al venditore sia fatto obbligo di procurarsi copia della polizza e trasferirla all'acquirente

Su alcuni di questi punti (esenzione di contributi pubblici, garanzia decennale postuma, fidejussione sulle sole somme effettivamente riscosse) le cooperative hanno avuto rassicurazioni dal sottosegretario alla Giustizia Vietti (ai tempi del primo governo Berlusconi) e dalle Commissioni Giustizia di Camera e Senato, per cui è plausibile pensare che la versione finale del decreto attuativo tenga conto delle indicazioni delle cooperative.

Sulle altre questioni è probabile il ricorso a disposizioni integrative e correttive del decreto nel corso del primo anno dall'entrata in vigore della legge.

E' evidente che il provvedimento una volta approvato avrà significativi effetti su tutti gli attori del mercato: cooperative, imprese, soci prenotatari, acquirenti, banche, compagnie di assicurazione, notai. Per le cooperative, in particolare, si imporranno importanti adeguamenti e conseguenze che, oltre ai rapporti contrattuali con le imprese, per i contenuti del contratto preliminare e per le garanzie da dimostrare, determineranno il rapporto con i soci e con i soggetti abilitati a rilasciare la fidejussione.

Per quanto riguarda il rapporto con i soci, occorre valutare l'effetto sul procedimento di assegnazione dell'alloggio derivante dalla formulazione dell'art. 1, 2° comma, allorché si configura l'atto con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l'assegnazione dell'alloggio, come equipollente alla stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà.

Un fatto che sembrerebbe concludere la caratteristica di atipicità degli atti contrattuali nella cooperativa in conseguenza della duplicità della posizione del socio. Inoltre, è sempre il rapporto con il socio ad essere in primo sia per l'impegnativa descrizione dei contenuti del contratto preliminare sia per le ricadute sui costi degli alloggi (per scaricare una bozza tipo di contratto preliminare di assegnazione clicca qui). A questo particolare aspetto, uno studio condotto da Giuseppe Governatori, consulente della cooperativa Ansaloni, evidenzia alcuni punti di particolare interesse:

il costo per le fideiussioni a garanzia dei pagamenti anticipati
il contributo dello 0,4% per il fondo di garanzia
il costo per la polizza decennale postuma. Il tutto senza valutare il costo indiretto del personale per la gestione delle fideiussioni.

Per scaricare la versione completa della relazione di Giuseppe Governatori clicca qui.

Una simulazione realizzata sull'attuale stesura del decreto ha evidenziato come nel caso di interventi senza previsione di mutui la maggiorazione sul costo di costruzione potrebbe arrivare al 2,60%, mentre nel caso di interventi con mutui pari al 50% del costo la maggiorazione rientrerebbe fra lo 0,71% e l'1,2%. Con i medesimi riferimenti, la fidejussione per i soli importi versati potrebbe comportare la riduzione di un terzo di questi costi.

Ma c'è una componente non trascurabile nel panorama degli effetti sui costi che la stessa simulazione riporta: gli affidamenti, i quali, prendendo come esempio il valore della produzione 2003 delle 15 cooperative a proprietà divisa della sola Emilia Romagna rappresenterebbe una fabbisogno di fideiussioni di circa 130 milioni di euro. Considerando il peso delle cooperative aderenti a Legacoop e Confcooperative intorno al 20% sul valore del mercato nazionale delle nuove costruzioni, 30 miliardi di euro, e delle ristrutturazioni, altri 30 miliardi, è più chiaro il peso e l'autorevolezza che il movimento vuole portare in sede di dibattito e confronto di questa legge che ha spazi applicativi migliorabili.

In definitiva, l'erogazione di una garanzia assicurativa soggiace alle medesime regole che condizionano la concessione di un fido bancario sulle sue varie forme, in quanto per entrambi i casi il metro di misura è la misura della fiducia concessa al cliente.

L'argomento è complesso e, inevitabilmente, proporrà, almeno nel rapporto con le banche, una situazione di conseguenze reciproche con l'applicazione di Basilea 2. Non si fa mistero che la 210/04 causerà una forte selezione nel comparto e che buona parte di questa verrà decisa da banche e assicurazioni. (Si tenga presente che le garanzie necessarie a coprire il fabbisogno del mercato delle nuove costruzioni sno stimate in 12 miliardi di euro, per le ristrutturazioni la cifra è molto vicina). Quello che appare necessario è l'apertura di un confronto cooperative-banche e cooperative-compagnie di assicurazione che sfoci in un rapporto alla pari, impostato su un clima di reciproca fiducia e basato sulla reciproca convenienza imprenditoriale a fornire (da parte della cooperativa) tutte le informazioni richieste e a individuare (da parte dell'ente che rilascia la fidejussione) le più idonee risposte in termini di servizi offerti.

nowhere · 28-05-11, 09:15

e quindi mi chiedo ma come si fa a verificarlo???

nowhere · 30-05-11, 10:04

certo che è favolosa sta cosa c'è una legge..e ho beccato già un paio di cooperative che non l'hanno mai sentita

che se vuoi la fideussione devo pagarla io e sull'acconto e sulla caparra non si può fare..

che devo fare?

è regolare??

alex870 · 30-05-11, 10:32

Citazione:

Originalmente inviato da nowhere

certo che è favolosa sta cosa c'è una legge..e ho beccato già un paio di cooperative che non l'hanno mai sentita

che se vuoi la fideussione devo pagarla io e sull'acconto e sulla caparra non si può fare..

che devo fare?

è regolare??

Che io sappia si il costo della fidejussione è a carico dell'acquirente ma non credo sia elevato. Per il resto ritengo che qualsiasi somma tu verserai dovrà essere coperta da fidejussione fino al rogito. Non saprei dove indicarti per avere info più precise e dettagliate...

Ciao

broken brick · 30-05-11, 17:40

No, il costo della fidejussione è a carico del costruttore...da cosa capisci che ha ottenuto la fjss dalla banca? Dal fatto che a fronte dei versamenti ti consegna un foglietto dal titolo "Fidejuss...della Banca Bassotti etc. etc."....

alex870 · 30-05-11, 22:38

Citazione:

Originalmente inviato da broken brick

No, il costo della fidejussione è a carico del costruttore...da cosa capisci che ha ottenuto la fjss dalla banca? Dal fatto che a fronte dei versamenti ti consegna un foglietto dal titolo "Fidejuss...della Banca Bassotti etc. etc."....

Poddarsi, ma il costruttore te la mette a conto...

nowhere · 31-05-11, 10:35

ma c'è o non c'è la legge???

L 210/2004

broken brick · 31-05-11, 22:05

Citazione:

Originalmente inviato da alex870

Poddarsi, ma il costruttore te la mette a conto...

Se già parti da una offerta con un bel ribasso, come farà quel poveretto(

) a mettertela in c.......onto?

27-05-11, 17:51	#1 (permalink)
nowhere fretta e pazienza Data registrazione: Jul 2007 Messaggi: 5,073 Popolarità: 42949677	fideiussione acquisto da costruttore con cooperativa se si compra da costruttore tramite coperativa edilizia....chi da la fideussione? obblighi?? controlli da fare??? preciso che il costruttore è una 'spa' la coperativa è soggetto diverso dalla spa costruttrice ha: - Iscrizione Laga Nazionale Cooperative e Mutue - Iscrizione Albo Nazionale delle Società Cooperative Edilizie di Abitazione e dei loro Consorzi - Iscrizione Albo delle Società Cooperative i prezzi sono definiti da una convenzione tra la coop e il comune ha concesso il terreno anche in cambio di lavori urbanistici e verde pubblico fatti dall'impresa costruttrice chiedo perchè la coop è stata un pò evasiva menandola con il fatto che le somme versate a tittolo di acconto e pagamento sarebbero garantite prima del rogito dall'immobile???!!?? grazie per le risposte

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27-05-11, 17:59	#2 (permalink)
alex870 Member Data registrazione: Oct 2010 Messaggi: 1,011 Popolarità: 17981123	Mi ero informato anche io quando ero intenzionato a prendermi casa tramite cooperativa. Avevo trovato un articolo che in pratica diceva che grazie ad una recente legge le cooperative di costruzione hanno l'obbligo di rilasciare fidejussione bancaria degli anticipi versati, se non volessero rilasciarla c'è qualcosa sotto sotto che puzza... Okkio quindi Ps - Appena ho un attimo cerco di ritrovare la fonte della notizia...

28-05-11, 09:13	#3 (permalink)
nowhere fretta e pazienza Data registrazione: Jul 2007 Messaggi: 5,073 Popolarità: 42949677	Nuova legge 210/04 su fallimenti e fidejussioni Che cosa comporta la nuova legge che tutela chi compra casa 'sulla carta'. Pareri e analisi su una norma condivisa, che completa le tradizionali garanzie offerte dalle coop, ma che presenta ancora diversi punti applicativi controversi e migliorabili Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 28/8/04 della legge 210/04 (per avere il testo completo della legge clicca qui ) l'Italia ha finalmente una norma che tutela gli acquirenti di case in costruzione. Le nuove disposizioni prevedono l`obbligo da parte del costruttore di rilasciare una fideiussione pari all'importo degli anticipi e delle caparre versate a favore di chi acquista un'abitazione. E`una legge che riecheggia quella in vigore da decenni in Francia e che impedirà il ripetersi di episodi drammatici di famiglie che perdono tutti i loro risparmi per aver investito in immobili costruiti da società o presunte cooperative che improvvisamente fallivano. Per le cooperative di abitazione la tutela del socio non è né una sorpresa né un impiccio. Le stesse non si sono mai sottratte all'ipotesi di interventi anche legislativi finalizzati ad affermare ulteriori garanzie per chi prenota un'abitazione, mentre va sottolineato che delle cooperative aderenti alle centrali giuridicamente riconosciute, solo lo 0,014% è rimasto coinvolto nelle crisi immobiliari verificatesi negli ultimi anni. Le cooperative di abitazione sono quindi impegnate per una buona legge, requisito però pregiudicato dalle incongruenze dimostrate dalla legge delega approvata lo scorso anno e solo parzialmente risolte dallo schema di decreto attuativo così come conosciuto oggi, i cui punti salienti sono: l'obbligo del costruttore (pena la nullità del contratto) di consegnare all'acquirente, prima della stipula, una fidejussione rilasciata da banca, assicurazione, o altro istituto autorizzato a garanzia della restituzione, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi (identificata nella trascrizione del pignoramento o nell'apertura di una procedura concorsuale), delle somme riscosse, degli eventuali corrispettivi ricevuti oltre che degli interessi maturati e delle spese; la disciplina del contenuto del contratto preliminare o contratto destinato al successivo trasferimento della proprietà di un bene da costruire; l'introduzione dell'obbligo del costruttore di stipulare, a favore dell'acquirente, una polizza assicurativa per i danni derivanti da gravi difetti costruttivi; la costituzione di un fondo di garanzia a favore degli acquirenti coinvolti in procedure esecutive o fallimentari iniziate prima dell'entrata in vigore della legge delega l'integrazione dell'art. 72 della Legge Fallimentare con un art. 72 bis che valorizza la posizione del promittente acquirente al quale è consentito di provocare lo scioglimento del vincolo contrattuale attraverso l'escussione della fidejussione, e ciò prima che il curatore abbia esercitato la suddetta facoltà di scelta Da questo schema alcune anomalie sono evidenti: l'anomalia della omologazione delle cooperative di abitazione al costruttore, in quanto si prescinde dalla causa mutualistica del rapporto con i soci l'esigenza di inserire nel provvedimento, per la parte relativa alla garanzia fidejussoria, l'esclusione dalla garanzia degli importi acquisiti come contributo pubblico (in quanto già autonomamente assoggettati a garanzia) e l'estensione della garanzia alle sole somme effettivamente riscosse un rafforzativo della tutela dell'acquirente nel caso di inadempimento del costruttore all'obbligo di prestare fidejussione, andando oltre alla cosiddetta "nullità relativa" (rilevabile solo dall'acquirente) ed affermando un rapporto più preciso tra diritto soggettivo dell'acquirente ad ottenere la fidejussione e l'obbligo speculare del costruttore a prestarla, stante anche la previsione di una penale per l'inadempimento una diversa configurazione dell'obbligo di assicurazione decennale dell'immobile per il risarcimento dei danni conseguenti a gravi vizi di costruzione manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di assegnazione, prevedendo che nel caso in cui il venditore non sia anche il costruttore dell'immobile (condizione peculiare della cooperativa di abitazione), al venditore sia fatto obbligo di procurarsi copia della polizza e trasferirla all'acquirente Su alcuni di questi punti (esenzione di contributi pubblici, garanzia decennale postuma, fidejussione sulle sole somme effettivamente riscosse) le cooperative hanno avuto rassicurazioni dal sottosegretario alla Giustizia Vietti (ai tempi del primo governo Berlusconi) e dalle Commissioni Giustizia di Camera e Senato, per cui è plausibile pensare che la versione finale del decreto attuativo tenga conto delle indicazioni delle cooperative. Sulle altre questioni è probabile il ricorso a disposizioni integrative e correttive del decreto nel corso del primo anno dall'entrata in vigore della legge. E' evidente che il provvedimento una volta approvato avrà significativi effetti su tutti gli attori del mercato: cooperative, imprese, soci prenotatari, acquirenti, banche, compagnie di assicurazione, notai. Per le cooperative, in particolare, si imporranno importanti adeguamenti e conseguenze che, oltre ai rapporti contrattuali con le imprese, per i contenuti del contratto preliminare e per le garanzie da dimostrare, determineranno il rapporto con i soci e con i soggetti abilitati a rilasciare la fidejussione. Per quanto riguarda il rapporto con i soci, occorre valutare l'effetto sul procedimento di assegnazione dell'alloggio derivante dalla formulazione dell'art. 1, 2° comma, allorché si configura l'atto con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l'assegnazione dell'alloggio, come equipollente alla stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà. Un fatto che sembrerebbe concludere la caratteristica di atipicità degli atti contrattuali nella cooperativa in conseguenza della duplicità della posizione del socio. Inoltre, è sempre il rapporto con il socio ad essere in primo sia per l'impegnativa descrizione dei contenuti del contratto preliminare sia per le ricadute sui costi degli alloggi (per scaricare una bozza tipo di contratto preliminare di assegnazione clicca qui). A questo particolare aspetto, uno studio condotto da Giuseppe Governatori, consulente della cooperativa Ansaloni, evidenzia alcuni punti di particolare interesse: il costo per le fideiussioni a garanzia dei pagamenti anticipati il contributo dello 0,4% per il fondo di garanzia il costo per la polizza decennale postuma. Il tutto senza valutare il costo indiretto del personale per la gestione delle fideiussioni. Per scaricare la versione completa della relazione di Giuseppe Governatori clicca qui. Una simulazione realizzata sull'attuale stesura del decreto ha evidenziato come nel caso di interventi senza previsione di mutui la maggiorazione sul costo di costruzione potrebbe arrivare al 2,60%, mentre nel caso di interventi con mutui pari al 50% del costo la maggiorazione rientrerebbe fra lo 0,71% e l'1,2%. Con i medesimi riferimenti, la fidejussione per i soli importi versati potrebbe comportare la riduzione di un terzo di questi costi. Ma c'è una componente non trascurabile nel panorama degli effetti sui costi che la stessa simulazione riporta: gli affidamenti, i quali, prendendo come esempio il valore della produzione 2003 delle 15 cooperative a proprietà divisa della sola Emilia Romagna rappresenterebbe una fabbisogno di fideiussioni di circa 130 milioni di euro. Considerando il peso delle cooperative aderenti a Legacoop e Confcooperative intorno al 20% sul valore del mercato nazionale delle nuove costruzioni, 30 miliardi di euro, e delle ristrutturazioni, altri 30 miliardi, è più chiaro il peso e l'autorevolezza che il movimento vuole portare in sede di dibattito e confronto di questa legge che ha spazi applicativi migliorabili. In definitiva, l'erogazione di una garanzia assicurativa soggiace alle medesime regole che condizionano la concessione di un fido bancario sulle sue varie forme, in quanto per entrambi i casi il metro di misura è la misura della fiducia concessa al cliente. L'argomento è complesso e, inevitabilmente, proporrà, almeno nel rapporto con le banche, una situazione di conseguenze reciproche con l'applicazione di Basilea 2. Non si fa mistero che la 210/04 causerà una forte selezione nel comparto e che buona parte di questa verrà decisa da banche e assicurazioni. (Si tenga presente che le garanzie necessarie a coprire il fabbisogno del mercato delle nuove costruzioni sno stimate in 12 miliardi di euro, per le ristrutturazioni la cifra è molto vicina). Quello che appare necessario è l'apertura di un confronto cooperative-banche e cooperative-compagnie di assicurazione che sfoci in un rapporto alla pari, impostato su un clima di reciproca fiducia e basato sulla reciproca convenienza imprenditoriale a fornire (da parte della cooperativa) tutte le informazioni richieste e a individuare (da parte dell'ente che rilascia la fidejussione) le più idonee risposte in termini di servizi offerti.

28-05-11, 09:15	#4 (permalink)
nowhere fretta e pazienza Data registrazione: Jul 2007 Messaggi: 5,073 Popolarità: 42949677	e quindi mi chiedo ma come si fa a verificarlo???

30-05-11, 10:04	#5 (permalink)
nowhere fretta e pazienza Data registrazione: Jul 2007 Messaggi: 5,073 Popolarità: 42949677	certo che è favolosa sta cosa c'è una legge..e ho beccato già un paio di cooperative che non l'hanno mai sentita che se vuoi la fideussione devo pagarla io e sull'acconto e sulla caparra non si può fare.. che devo fare? è regolare??

30-05-11, 17:40	#7 (permalink)
broken brick Member Data registrazione: Nov 2010 Messaggi: 5,918 Inserimenti nel blog: 1 Popolarità: 42949674	No, il costo della fidejussione è a carico del costruttore...da cosa capisci che ha ottenuto la fjss dalla banca? Dal fatto che a fronte dei versamenti ti consegna un foglietto dal titolo "Fidejuss...della Banca Bassotti etc. etc."....

31-05-11, 10:35	#9 (permalink)
nowhere fretta e pazienza Data registrazione: Jul 2007 Messaggi: 5,073 Popolarità: 42949677	ma c'è o non c'è la legge??? L 210/2004

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