Rendimenti

[housecrash]

Rendimenti immobiliari

23 maggio 2011

Nel secondo semestre del 2010 l'analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane ha confermato la stabilità del trend degli anni precedenti. Il rendimento annuo lordo nelle grandi città italiane si è attestato infatti intorno al 3,8%.

L'Ufficio Studi Tecnocasa ha messo a confronto le dinamiche di crescita delle quotazioni degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dagli inizi del 2002 fino al secondo semestre del 2010. L'analisi è stata effettuata nelle grandi città italiane. La curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni dei prezzi degli immobili per quanto riguarda il compravenduto della tipologia "medio usato". L'andamento delle variazioni dei canoni di locazione nel tempo è stato elaborato sul bilocale.

Come si può notare i rendimenti si sono stabilizzati nel corso degli anni. Le zone centrali mediamente rendono il 3,6% annuo lordo, quelle semicentrali il 3,8% e quelle periferiche il 3,9%. Tra le grandi città quelle che hanno il rendimento annuo lordo da locazione più elevato sono Verona e Palermo con il 4,7%.

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[bingo1]

Questi rendimenti per giunta su bilocale sono alquanto ridicoli. Quindi occhio, chi acquista si faccia 2 calcoli, almeno il 5% lordo...

[housecrash]

Originalmente inviato da bingo1

Questi rendimenti per giunta su bilocale sono alquanto ridicoli. Quindi occhio, chi acquista si faccia 2 calcoli, almeno il 5% lordo...

sssssssshhhhhhh che rischi di portare le NTN a zero

[lucake]

...ROMA il 3,7% lordo??....ma de che???

[clash]

Originalmente inviato da lucake

...ROMA il 3,7% lordo??....ma de che???

bilo in semiperiferia "abitabile" ci può stare... certo è il rendimento massimo che si può ottenere a RM con l'immobiliare, e non sono molti gli immobili con quelle tipologia.

se prendiamo il trilo si scende notevolmente...

nel frattempo un BTP (durata 8-9anni, come un contratto di locazione) è al 4% NETTO

[oneone]

Originalmente inviato da clash

bilo in semiperiferia "abitabile" ci può stare... certo è il rendimento massimo che si può ottenere a RM con l'immobiliare, e non sono molti gli immobili con quelle tipologia.

se prendiamo il trilo si scende notevolmente...

nel frattempo un BTP (durata 8-9anni, come un contratto di locazione) è al 4% NETTO

dobbiamo credere a quella tabella? dai siamo a un rendimento più basso e mi sa che al netto di si riduce a un 2%

meno case e più btp per tutti così ci alzano il rating

[dogo]

Originalmente inviato da clash

bilo in semiperiferia "abitabile" ci può stare... certo è il rendimento massimo che si può ottenere a RM con l'immobiliare, e non sono molti gli immobili con quelle tipologia.

se prendiamo il trilo si scende notevolmente...

nel frattempo un BTP (durata 8-9anni, come un contratto di locazione) è al 4% NETTO

Ipotesi di lavoro
Devi investire e scegli tra appartamento e BTP.-

Terrai entrambi i prodotti per 10 anni e tra 10 li lascerai investiti in asset succedanei (sempre immobile e sempre BTP o similari fino a quando non andranno in successione).

Poniamo tu oggi abbia 100k:
- puoi acquistare un bilo: 4% netto (facciamo una media considerando i prox 20 anni e più, visto che siamo al 3% netto in piena crisi)
- puoi acquistare BTP: 4.72% netto

Ipotizziamo costi accessori nulli per entrambi.
Ipotizziamo assenza di default ed inquilino che non paghi.

Il BTP lo compri oggi.
Per l'affitto, considerando il momento di crisi (credo non sia discutibile), ho considerato un 4% netto medio per i prox "n>20" anni.
Il capitale non ti serve per 20 anni e ti servono solo i flussi.

Considera che
- l'appartamento ti permetterà di coprirti dall'inflazione, sia come rendimento, sia come capitale, ma avrà costi di manutenzione pari almeno all' 1% annuo;
- il BTP non ti darà problemi di flussi, ma l'inflazione abbatterà almeno del 2.5% annuo il rendimento ed il capitale.

Come ti comporti?

Di seguito un semplice modellino che illustra gli effetti di una inflazione "reale" al 2.5% annuo medio per i prox 20 anni su capitale ed interessi (un valore sul quale dalla BCE all'ultima CGIL farebbero la firma).

Anni Rendimento/Capitale
1 100
2 98
3 95
4 93
5 90
6 88
7 86
8 84
9 82
10 80
11 78
12 76
13 74
14 72
15 70
16 68
17 67
18 65
19 63
20 62

Diciamo però che al netto dei "costi", abbiamo:
- puoi acquistare un bilo: 3% netto
- puoi acquistare BTP: 4.72% netto
Quindi puoi reinvestire lo 1.72% annuo nel BTP, in modo da ridurre l'inflazione ad un 0.80% annuo.

Abbiamo che il BTP si comporta così:
Anni Rendimento/Capitale
1 100
2 99
3 98
4 98
5 97
6 96
7 95
8 95
9 94
10 93
11 92
12 92
13 91
14 90
15 89
16 89
17 88
18 87
19 87
20 86

Ovviamente se l'inflazione impazzisce, tutto salta, ma la BCE ha un mandato ferreo di controllo dell'inflazione, quindi direi che al max potremmo considerare una inflazione reale al 3%, giusto per non fare i conti senza l'oste.

Quindi alla fine abbiamo che l'appartamento rende sempre il suo 3% annuo (ipotesi condivisibile, tanto alla "scadenza" non devi venderlo), il BTP ti rende come di seguito:

Anni Capitale Reale Rendimento Reale
1 100 3%
2 99 2,96%
3 97 2,92%
4 96 2,88%
5 95 2,85%
6 94 2,81%
7 92 2,77%
8 91 2,74%
9 90 2,70%
10 89 2,67%
11 88 2,63%
12 87 2,60%
13 85 2,56%
14 84 2,53%
15 83 2,50%
16 82 2,47%
17 81 2,43%
18 80 2,40%
19 79 2,37%
20 78 2,34%

In realtà il rendimento del BTP sarà penalizzato dal costo di reinvestimento delle cedole, tuttavia occorre compensare con il rendimento composto delle cedole accantonate, oltre al fatto che la parte di cedola non spesa (lotta all'inflazione) potrebbe essere direzionata verso un conto di deposito.

Secondo quanto sopra, a me pare che oggi un investimento in BTP o similari sia da preferire a quello di una casa: tuttavia mi chiedo in quanti facciano il modellino sopra illustrato che, seppure banale, non è proprio immediato per tutti.

NB: il modello andrebbe corretto penalizzando il BTP ulteriormente, per il fatto che il 1.72% accantonato ogni anno in realtà viene anch'esso colpito dall'inflazione, ma alla fine il modello non viene rivoluzionato (vado a fare i calcoli).

[tugurio]

eh eh...si torna sempre lì... a dare per scontato che il prezzo dell'immobile copra dall'inflazione
bravi tutti, allora
ma non è così...

[housecrash]

Originalmente inviato da dogo

Secondo quanto sopra, a me pare che oggi un investimento in BTP o similari sia da preferire a quello di una casa.

[oneone]

Originalmente inviato da housecrash

ci sono anche i btpi indicizzati all'inflazione se si vuole proteggere il capitale dall'inflazione automaticamente
e bisognerebbe anche considerare che gestire i muri richiede del tempo che investito nella gestione del patrimonio ogni tanto permette di incrementare i rendimenti
è la riprova comunque che le obbligazioni lunghe comprate e cassettate sembrano fare meglio della casa oggi che, secondo me, alle quotazioni attuali non protegge dall'inflazione