Preliminare trascritto e accertamenti successivi

[noeolo]

Buongiorno a tutto il forum,
scrivo la presente per chiedere un consiglio ed un parere sulla situazione in cui attualmente mi trovo.
Nell’estate scorsa ho contrattato per l’acquisto di un immobile costruito nel 1972 composto da un piano terra rialzato (sub1), una corte di pertinenza ed un garage(sub3).
A seguito di accertamenti ho scoperto che il garage dotato di un proprio sub e quasi interamente interrato era stato realizzato abusivamente rispetto all’originario progetto approvato.
Su consiglio del Notaio abbiamo proceduto con un preliminare registrato trascritto per il sub1, mentre per quanto riguarda il sub3 tramite scrittura privata tra le parti abbiamo inteso che nella compravendita era compreso il garage e che io a mie spese avrei provveduto alla regolarizzazione urbanistica (possibile tramite ex art.13).
Nel preliminare i venditori (sette fratelli) dichiaravano di avere ricevuto l’immobile per successione della madre e si impegnavano ad eseguire entro il 31/01 l’aggiornamento catastale dell’immobile ed a presentare documentazione relativa alla successione.
Pochi giorni dopo la firma del preliminare mi accorgo in seguito a svariati accertamenti al catasto che:
- Il garage è intestato all’originario venditore e non esiste nessun atto o procedura di usucapione per cui i sette fratelli possano dimostrare la proprietà dell’immobile
- Il garage è stato creato contestualmente alle altre unità abitative ed antecedentemente al rilascio del certificato di abitabilità. Nel certificato di abitabilità viene ribadito che la costruzione era stata realizzata rispettando rigorosamente il progetto originario, il che và in contrasto con quanto scritto sopra (abitabilità invalidabile?).
I venditori nel frattempo se la sono presa comoda ed hanno prodotto la planimetria conforme allo stato di fatto dopo due mese dalla data prevista per il rogito, mentre la denuncia di successione è stata fatta a due mesi a mezzo dalla data presunta del rogito.
Dopo essermi sentito con un legale mio amico e volendo a questo punto uscire dal contratto ho chiesto un suo parere e lui mi ha detto che date le premesse ci sarebbero le condizioni per considerare parte inadempiente la parte venditrice e richiedere la restituzione del doppio della caparra.
A questo punto io chiamo i venditori e chiedo di chiudere bonariamente con la restituzione della caparra, con la possibilità che in caso di non accordo:
- Agirei giudizialmente per richiedere il doppio della caparra
- Bloccherei la vendita del loro immobile in quanto il preliminare è trascritto
- Procederei con azioni per l’eventuale invalida del certificato di abitabilità
Giovedì abbiamo l’incontro presso il Notaio per chiudere si spera in maniera bonaria la questione.
Ma secondo voi dopo avere letto tutte queste cose un giudice potrebbe dare ragione a questi venditori e costringermi a comprare l’immobile in funzione della caparra confirmatoria?
L’esecuzione forzata la capisco quando è il compratore che la esercita, l’immobile stà li, ma quando si vorrebbe costringere il compratore a comprare come lo si fa se questi non ha la disponibilità economica a farlo.
Per questo il mio amico avvocato mi ha detto che la esecuzione forzata della compravendita esercitata dal venditore è più che altro un caso teorico, ma che nella pratica trova scarsa applicazione.
Vi ringrazio per ogni eventuale suggerimento e parere utile.

[Triac]

secondo me a te serviva un geometra

dico così perchè sto trattando un caso simile (come acquirente), molto simile.

Addirittura per confondermi mi hanno dato quasi 200 pagine di fotocopie (alcuni fascicoletti duplicati e triplicati) ... ma alla fine manca il doc. più importante:

ultimo titolo (licenza di costruzione) con grafici aggiornati.

Non sono un avv. ma sembra che la parte lesa sia tu. Sei stato frettoloso (incauto) ma la tua controparte è stata temeraria e, se proseguono, intrepida

vediamo cosa dicono i veterani di questa sezione

[luisepe]

un giudice per principio non trasferisce mai una cosa da un attore ad un altro, nemmeno se trattasi di piccola somma di denaro,in caso contrario sarebbe continuamente nei "fuochi" di qualche risentito.Fai il verme e chiudi comunque vada.

[noeolo]

Grazie per le risposte.

Dalla lettura di quanto trovato in rete:
• TERMINE ESSENZIALE
Si ha quando le parti convengono nel contratto che una data prestazione debba essere eseguita entro una data prefissata, la quale può risultare espressamente dall’accordo delle parti medesime, ovvero discendere dalla natura della prestazione stessa. Se il termine decorre, senza che la prestazione sia eseguita e senza che l’altra parte dichiari di accettare l’esecuzione tardiva, il contratto si scioglie di diritto, anche se tale conseguenza non sia stata esplicitata in contratto.

Ora tornando al mio caso specifico nel contratto preliminare verniva indicato come termine essenziale il 31 Gennaio entro il quale i venditori dovevano produrre il nuovo elaborato catastale aggiornato alla data attuale, sta di fatto che il documento è stato prodotto con due mesi di ritardo.
Potrei a questo punto diffidarli per iscritto per il non rispetto del termine contrattuale e considerarli inadempienti e quindi chiedere la restituzione del doppio della caparra o debbo comunque dare un tempo perentorio (es. 15 gg di tempo) entro quale fornire tutta la documentazione in regola?

[Triac]

Originalmente inviato da noeolo

Grazie per le risposte.

Dalla lettura di quanto trovato in rete:
• TERMINE ESSENZIALE
Si ha quando le parti convengono nel contratto che una data prestazione debba essere eseguita entro una data prefissata, la quale può risultare espressamente dall’accordo delle parti medesime, ovvero discendere dalla natura della prestazione stessa. Se il termine decorre, senza che la prestazione sia eseguita e senza che l’altra parte dichiari di accettare l’esecuzione tardiva, il contratto si scioglie di diritto, anche se tale conseguenza non sia stata esplicitata in contratto.

Ora tornando al mio caso specifico nel contratto preliminare verniva indicato come termine essenziale il 31 Gennaio entro il quale i venditori dovevano produrre il nuovo elaborato catastale aggiornato alla data attuale, sta di fatto che il documento è stato prodotto con due mesi di ritardo.
Potrei a questo punto diffidarli per iscritto per il non rispetto del termine contrattuale e considerarli inadempienti e quindi chiedere la restituzione del doppio della caparra o debbo comunque dare un tempo perentorio (es. 15 gg di tempo) entro quale fornire tutta la documentazione in regola?

Ci mancherebbe

Ma non credo ti sia stato un granchè utile, forse era meglio che scrivessi prima del 'latte versato'.

Credo tu abbia una buona carta in mano (termine essenziale) qui il buon Cicci (alias CCC) ha scritto parecchio about it.

Fai un search ... 'termine essenziale' ...

[ccc]

Originalmente inviato da noeolo

Grazie per le risposte.

Dalla lettura di quanto trovato in rete:
• TERMINE ESSENZIALE
Si ha quando le parti convengono nel contratto che una data prestazione debba essere eseguita entro una data prefissata, la quale può risultare espressamente dall’accordo delle parti medesime, ovvero discendere dalla natura della prestazione stessa. Se il termine decorre, senza che la prestazione sia eseguita e senza che l’altra parte dichiari di accettare l’esecuzione tardiva, il contratto si scioglie di diritto, anche se tale conseguenza non sia stata esplicitata in contratto.

Ora tornando al mio caso specifico nel contratto preliminare verniva indicato come termine essenziale il 31 Gennaio entro il quale i venditori dovevano produrre il nuovo elaborato catastale aggiornato alla data attuale, sta di fatto che il documento è stato prodotto con due mesi di ritardo.
Potrei a questo punto diffidarli per iscritto per il non rispetto del termine contrattuale e considerarli inadempienti e quindi chiedere la restituzione del doppio della caparra o debbo comunque dare un tempo perentorio (es. 15 gg di tempo) entro quale fornire tutta la documentazione in regola?

Clausola "condizione essenziale"
cosa significa esattamente la clausola nella proposta di acquisto-compromesso libero al rogito condizione essenziale.

semplicemente che al momento della stipula del rogito notarile di compravendita l'immobile dovrà essere consegnato libero da persone e cose e che in caso diverso il venditore è da considerarsi inadempiente alle obbligazioni assunte con la firma della proposta di acquisto-compromesso.

cassazione – Sezione seconda – sentenza 8 giugno – 25 ottobre 2010, n. 21838
se nel preliminare e' genericamente scritto che la data del rogito dovra' essere stipulato........... entro e non oltre il.....
questo termine non e' vincolante e soprattutto non e' essenziale
ma "entro e non oltre" non implica che in mancanza di adempimento del termine stesso ci sia stato un inadempimento tanto grave da giustificare un recesso o una risoluzione.

Non esclude però il fatto che in presenza di richiamo (con diffida) l'eventuale ulteriore rifiuto di adempiere non diventi poi sufficiente per chiedere il recesso e la ritenzione della caparra o la risoluzione e la richiesta del danno (nel qual caso la caparra potrebbe esser trattenuta SOLO A titolo di garanzia sulla liquidazione del danno).

Se invece ci metti da subito proprio nella proposta di acquisto-preliminare che il termine del rogito e' essenziale e perentorio allora.... tutto cambia.
se il proprietario non si presenta al rogito diventa inadempiente.
quindi il termine essenziale e perentorio significa che se la prestazione non viene consegnata nella data stabilita chi l'aveva promessa e firmata per accettazione e' inadempiente.
ciao