consiglio su terreno edificabile

[kalyuga]

salve a tutti, come da titolo, la situazione è la seguente: ho due opzioni

1-acquistare un terreno con già esistente la struttura ad 130000k e poi farla continuare ad un impresa x.

2- comprare con stato di avanzamento dei lavori e alla fine fare l'atto,a 200000k

la banca mi consiglia la prima ipotesi in maniera da diventare subito propietario del terreno e struttura(chiaramente la banca mette ipoteca da subito)

se qualcuno ha esperienza può consigliarmi?

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da kalyuga

salve a tutti, come da titolo, la situazione è la seguente: ho due opzioni

1-acquistare un terreno con già esistente la struttura ad 130000k e poi farla continuare ad un impresa x.

2- comprare con stato di avanzamento dei lavori e alla fine fare l'atto,a 200000k

la banca mi consiglia la prima ipotesi in maniera da diventare subito propietario del terreno e struttura(chiaramente la banca mette ipoteca da subito)

se qualcuno ha esperienza può consigliarmi?

Cosa vuol dire con gia' esistente la struttura?

I lavori sono gia' iniziati in base a un permesso di costruire?
C'e' un progetto, una direzione lavori... insomma cosa c'e' e cosa non c'e'?

Comunque, considera che l'acquisto di un terreno edificabile e' soggetto a IVA del 20%, mentre un fabbricato una volta accatastato ha un'IVA del 4. Piu' altre tasse e balzelli di minor conto diverse da caso a caso.

Fatti bene i conti, che con i pochi dati che hai fornito sono imposssibili da fare, se ti conviene acquisire subito il terreno (e coprirti dal rischio d'impresa, se fallisce il costruttore so ***** suoi, tu vai a fattura sull'eseguito, ma la postuma decennale mi sa che te la scordi) o andare ad avanzamento lavori (e sfruttare il fatto di acquistare ad un'IVA inferiore e godere di tutte le garanzie che il costruttore e' tenuto a fornirti).

Le banche danno molto poco sui terreni. Di piu' su case magari gia' al grezzo accatastabile (classe f...???)

[kalyuga]

Originalmente inviato da Wile E. Coyote

Cosa vuol dire con gia' esistente la struttura?

I lavori sono gia' iniziati in base a un permesso di costruire?
C'e' un progetto, una direzione lavori... insomma cosa c'e' e cosa non c'e'?

Comunque, considera che l'acquisto di un terreno edificabile e' soggetto a IVA del 20%, mentre un fabbricato una volta accatastato ha un'IVA del 4. Piu' altre tasse e balzelli di minor conto diverse da caso a caso.

Fatti bene i conti, che con i pochi dati che hai fornito sono imposssibili da fare, se ti conviene acquisire subito il terreno (e coprirti dal rischio d'impresa, se fallisce il costruttore so ***** suoi, tu vai a fattura sull'eseguito, ma la postuma decennale mi sa che te la scordi) o andare ad avanzamento lavori (e sfruttare il fatto di acquistare ad un'IVA inferiore e godere di tutte le garanzie che il costruttore e' tenuto a fornirti).

Le banche danno molto poco sui terreni. Di piu' su case magari gia' al grezzo accatastabile (classe f...???)

io comprerei il terreno con proggetto approvato e con.edilizia e con struttura in cemento armato (l'ossatura).tra l'altro la banca mi ha già fatto una lista di documenti che mi dovrà fornire il costruttore che è anche il propietario del terreno.

[Loryfab]

Originalmente inviato da kalyuga

la banca mi consiglia la prima ipotesi in maniera da diventare subito propietario del terreno e struttura(chiaramente la banca mette ipoteca da subito)

Te credo, mica è scema

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da kalyuga

io comprerei il terreno con proggetto approvato e con.edilizia e con struttura in cemento armato (l'ossatura).tra l'altro la banca mi ha già fatto una lista di documenti che mi dovrà fornire il costruttore che è anche il propietario del terreno.

Compra il terreno.
Mi sa che la ditta e' un po' alla canna del gas se e' disposta a vendere a tale stadio (a meno che non ci siano altre condizioni). Rischi che ti fallisca a meta' strada. E anche se hai fidejussioni e ammennicoli vari e' sempre un bagno di sangue. Non so se dallo stadio che dici con 70k riescano poi a portare a termine. Ma senza metrature, zona ecc. si fa fatica a capire.

Mi farei fare una consulenza da geometra per vedere che non sia una casa "nata male" e che siano rispettati tutti i dati di progetto. E un paio di preventivi da ditte concorrenti quanto puo' costare portare a termine dallo stadio in cui sei, per evitare di "strapagare" il telaio della casa.

Tra l'altro, come fatto notare da loryfab, la banca propende al mutuo sul solo terreno (e quindi importo minore, con garanzia certa) invece del mutuo sulla futura casa (importo maggiore, ma garanzia "totale" solo una volta finita la casa), andando apparentemente contro il suo interesse.
Che sappiano qualcosa che tu non sai...???

[broken brick]

Due domande tecniche: perizia geologica? normativa antisismica?
Sono le prime osservazioni che farei sulla struttura.
Sempre rimanendo sui dati pratici vorrei precisarti che le spese notevoli sono sulle "finiture", non sul "grezzo".

[Wile E. Coyote]

Originalmente inviato da broken brick

Due domande tecniche: perizia geologica? normativa antisismica?
Sono le prime osservazioni che farei sulla struttura.
Sempre rimanendo sui dati pratici vorrei precisarti che le spese notevoli sono sulle "finiture", non sul "grezzo".

Giusto per portare quattro cifre approssimative, se il costo di costruzione (progetto e oneri esclusi) si aggira sui 1200eur/mq, il grezzo "chiuso" (con tamponamenti e infissi) si aggira sui 600eur/mq, la sola struttura (piattaforma, struttura in CA, solai e tetto) sui 350-400eur/mq.