Valutazione 2 vani in RTA ?

[ricciolo1]

Salve a tutti,

un amico mi ha posto questa domanda e io mi affido a voi per avere un idea essendo all oscuro di questo genere di valutazioni:

Sta valutando l acquisto di un 2 vani 45-50MQ.ammobiliato in un complesso RTA (turistico alberghiera,sono una 20 ina di appartam in totale), sulle colline toscane (mugello mi pare),ancora NON gli e' stata formulata una richiesta,ma si chiedeva quali differenze DI PREZZO ci sono tra questo genere di categoria e gli immobili "NORMALI"...

Di tutte le "limitazioni" dell RTA,ne e' gia' al corrente,si tratta solo di capire "ANCHE in % " quanto meno potrebbe spendere...

a voi !

[ArPi]

Se non hai parametri di confronto in zona, e quindi (fortunatamente secondo me) non puoi basarti sulla expertise o sul principio della ordinarietà non avendo storico ecc., l'unica cosa che puoi fare è analizzare almeno tre situazioni di rta, anche in zone diverse, per capire quanto la loro condizione abbia influito, in termini di percentuale di abbattimento, rispetto al mercato "normale" in tutte le zone di riferimento, per ottenere una forbice di valori da usare nella stima, sotto la voce "deprezzamento per destinazione d'uso rta".
Se procedi con l'MCA poi, ti basterà avere tre prezzi di immobili dello stesso segmento di mercato (stavolta nel mugello), trovare tutti i prezzi marginali (per poi livellarne le differenze sottraendo o sommando) e ricondurli tutti alle caratteristiche del subject (l'immobile che stai stimando), per poi trovare il prezzo dell'immobile procedendo per prezzi medi ponderati dei tre comparabili, nei quali sarà già calcolata anche l'incidenza del fattore "destinazione d'uso".
Questo in soldoni è il procedimento più scientifico che puoi tenere.

[ricciolo1]

Originalmente inviato da ArPi

Se non hai parametri di confronto in zona, e quindi (fortunatamente secondo me) non puoi basarti sulla expertise o sul principio della ordinarietà non avendo storico ecc., l'unica cosa che puoi fare è analizzare almeno tre situazioni di rta, anche in zone diverse, per capire quanto la loro condizione abbia influito, in termini di percentuale di abbattimento, rispetto al mercato "normale" in tutte le zone di riferimento, per ottenere una forbice di valori da usare nella stima, sotto la voce "deprezzamento per destinazione d'uso rta".
Se procedi con l'MCA poi, ti basterà avere tre prezzi di immobili dello stesso segmento di mercato (stavolta nel mugello), trovare tutti i prezzi marginali (per poi livellarne le differenze sottraendo o sommando) e ricondurli tutti alle caratteristiche del subject (l'immobile che stai stimando), per poi trovare il prezzo dell'immobile procedendo per prezzi medi ponderati dei tre comparabili, nei quali sarà già calcolata anche l'incidenza del fattore "destinazione d'uso".
Questo in soldoni è il procedimento più scientifico che puoi tenere.

Riportero' all amico questa tua risposta...(professional )
Grazie mille per ora e buon proseguimento!

P.S: adoro questo forum!