Aspetti fiscali compravendita simulata

[alois]

Una situazione classica di cui però non comprendo bene gli aspetti fiscali. Mia madre vorrebbe passare a me e mio fratello due piccoli appartamenti da Lei a sua volta ereditati da mio nonno. Consci dei problemi legati alla donazione in merito alla futura rivendibilità degli stessi, vorremmo optare per una compravendita anche se fiscalmente più onerosa. Non avendo però la capacità reddituale per poter comprare gli appartamenti, la compravendita sarebbe simulata in quanto non avremmo la possibilità di trasferire il corrispettivo a mia madre ma solo di pagare gli oneri relativi alla transazione. Allegheremmo quindi un assegno a pagamento dell'importo della compravendita che poi non verrebbe mai incassato.
In caso di accertamento fiscale successivo all'acquisto (che oggi credo sia abbastanza automatico per acquisto di immobili superiori ai 100.000 euro) e se tutti gli oneri sono stati regolarmente pagati,come si comporta il fisco in questa situazione? Ammette la prova che, visto che la somma non è stata incassata e la transazione è tra madre e figlio, si tratta in realtà di una donazione? Ed in questo caso, visto che gli oneri pagati per la compravendita sono ben più alti di quelli relativi a donazione, si accontenta di ciò che gli è stato pagato?
Grazie infinite a chi riuscirà ad illuminarmi...

[seroli-]

Originalmente inviato da alois

Una situazione classica di cui però non comprendo bene gli aspetti fiscali. Mia madre vorrebbe passare a me e mio fratello due piccoli appartamenti da Lei a sua volta ereditati da mio nonno. Consci dei problemi legati alla donazione in merito alla futura rivendibilità degli stessi, vorremmo optare per una compravendita anche se fiscalmente più onerosa. Non avendo però la capacità reddituale per poter comprare gli appartamenti, la compravendita sarebbe simulata in quanto non avremmo la possibilità di trasferire il corrispettivo a mia madre ma solo di pagare gli oneri relativi alla transazione. Allegheremmo quindi un assegno a pagamento dell'importo della compravendita che poi non verrebbe mai incassato.
In caso di accertamento fiscale successivo all'acquisto (che oggi credo sia abbastanza automatico per acquisto di immobili superiori ai 100.000 euro) e se tutti gli oneri sono stati regolarmente pagati,come si comporta il fisco in questa situazione? Ammette la prova che, visto che la somma non è stata incassata e la transazione è tra madre e figlio, si tratta in realtà di una donazione? Ed in questo caso, visto che gli oneri pagati per la compravendita sono ben più alti di quelli relativi a donazione, si accontenta di ciò che gli è stato pagato?
Grazie infinite a chi riuscirà ad illuminarmi...

mmmhhh interessante.....io non mi preoccuperei troppo per la riconducibilita' alla donazione (assai improbabile e quindi lo farei tranquillamente) piuttosto per altri accertamenti fiscali che potrebbero originarsi dal fatto che stai comprando un immobile di X euro, senza mutuo e con un reddito Y.

Se X e Y sono compatibili ok, altrimenti il fisco potrebbe cercare il nero....nero che non troverebbe perchè non c'è.

In una parola: non so' rispondere

[Loryfab]

Secondo me se i due appartamenti sono equivalenti, e tua madre non ha altri eredi puoi vendere anche a 5k euro. Pure se il valore è di 500.000.

[alois]

Originalmente inviato da seroli-

mmmhhh interessante.....io non mi preoccuperei troppo per la riconducibilita' alla donazione (assai improbabile e quindi lo farei tranquillamente) piuttosto per altri accertamenti fiscali che potrebbero originarsi dal fatto che stai comprando un immobile di X euro, senza mutuo e con un reddito Y.

Se X e Y sono compatibili ok, altrimenti il fisco potrebbe cercare il nero....nero che non troverebbe perchè non c'è.

In una parola: non so' rispondere

Ho gli stessi dubbi
X e Y sono chiaramente incompatibili altrimenti non mi preoccuperei. C'è una ordinanza della cassazione (n. 19637/2006) che legittima l'accertamento fiscale del reddito di un contribuente che ha comprato un immobile, anche se da un genitore. L'Agenzia delle entrate può quindi procedere con un accertamento "sintetico" per la determinazione del reddito netto del contribuente.
A questo punto l'onere della prova è invertito e tocca a me dimostrare che il reddito presunto è sbagliato. Il punto è proprio questo: la prova che potrei portare che :
a. L'assegno non è stato incassato
b. Il rapporto è di parentela stretta (madre-figlio)
è sufficente a dimostrare che si tratta in realtà di una donazione (probabilmente ricade nella figura giuridica del "negotium mixtum cum donatione") e placare le ire dell'Agenzia?
Ed in questo caso, dovrebbe stargli pur bene che ho pagato il 10% di imposte circa invece che il 3% previsto per la donazione...

[alois]

Originalmente inviato da Loryfab

Secondo me se i due appartamenti sono equivalenti, e tua madre non ha altri eredi puoi vendere anche a 5k euro. Pure se il valore è di 500.000.

Grazie Loryfab.
In realtà gli aspetti civilistici relativi ad eredi e revocatorie non li stò considerando...
Interessante quello che dici sul prezzo della vendita... Ma cosa cambierebbe per il fisco se anche comprassi al 5K? Lui l'accertamento presuntivo non lo fà di certo su quella cifra ma sul valore di mercato o catastale dell'immobile. O forse mi sfugge qualcosa?

[broken brick]

Farvi prestare per pochi giorni i soldi dalla banca (valore minimo dell'immobile calcolato sulla rendita catastale)...magari una linea di credito non vi costa troppo...

[pecora nera]

Scusa se mi permetto:
il prezzo da dichiarare è quello catastale (rendita x 115.5 per laprima casa oppure rendita x 126 se non è prima casa) e di solito è molto più basso del valore dell'immobile. Non riuscite a coprire nemmeno quello?

[broken brick]

Ipotesi, magari impossibile, la rend. cat. riv. è di 150k. Tua mamma si fa prestare i 150k dalla banca, te li dona, tu paghi il tuo , lei li riversa, tuo fratello il giorno dopo paga il suo, lei li rende alla banca. Tutti pagano correttamente le tasse, il notaio, la banca.... si può?

[pecora nera]

Originalmente inviato da broken brick

Ipotesi, magari impossibile, la rend. cat. riv. è di 150k. Tua mamma si fa prestare i 150k dalla banca, te li dona, tu paghi il tuo , lei li riversa, tuo fratello il giorno dopo paga il suo, lei li rende alla banca. Tutti pagano correttamente le tasse, il notaio, la banca.... si può?

Costa
A questo punto meglio fare una donazione ai due fratelli dell'intero (se sono solo in due) e poi un atto di divisione tra fratelli attribuendosi un appartamento per ciascuno.

[alois]

Originalmente inviato da broken brick

Farvi prestare per pochi giorni i soldi dalla banca (valore minimo dell'immobile calcolato sulla rendita catastale)...magari una linea di credito non vi costa troppo...

Cioè intendi farsi prestare i soldi dalla banca, pagare mia madre e poi lei restituisce i soldi alla banca attraverso una estinzione di debito conto terzi?
Bel giro ma potrebbe aiutare a dimostrare che in realtà è proprio una compravendita effettuata con il denaro prestato dalla banca.
Io vorrei invece dimostrare esattamente la realtà delle cose: è una donazione, ma per evitare i problemi relativi alla donazione in tema di rivendibilità futura dell'appartamento, abbiamo adottato e pagato tutti gli oneri della compravendita.
Io sono contento (anche se ho pagato il 7% in più...) perchè la casa sarà facilmente rivendibile, il fisco dovrebbe essere contento perchè ha guadagnato ben di più che se avessimo optato per la donazione.
Quello che mi chiedo è se l'Agenzia delle Entrate possa per qualche ragionamento contorto pensare di accertarmi comunque un reddito più alto in funzione di questa compravendita simulata oppure se possa pretendere anche il pagamento degli oneri della donazione o chissà quale altra richiesta strana.
Se la parte civilistica mi è abbastanza chiara, quella fiscale mi è totalmente oscura...