Disdetta locaz. commerciale: è possibile annullarla?

[cesarito2]

Ciao ragazzi (grandi e piccoli..),

sto per acquistare un locale commerciale in una buona via centrale e storica ad un prezzo onesto.
Il problema è che chi mi vende le mura ha dato la disdetta qualche mese fa, per la scadenza 6+6 che è a fine 2011.
Quindi io comprerei mura con disdetta già spedita ma non ancora realizzata.
Il conduttore è storico e sembra non volersene andare, ma ha rifiutato un rinnovo con aumento del 20% all'attuale proprietario che voleva così dare più valore alla sua vendita.
L'affitto nonostante sia di 12 anni fa mi sembra equo, c'è un modo di annullare la disdetta in modo unilaterale, o si deve per forza cercare un accordo con il conduttore?
Le 18 mensilità da corrispondere nel caso andasse via sono pari a circa 36.000 euro, una bella cifra visto che spero di comprare a 350.000.
Mettiamo che fosse possibile annullarla unilateralmente, poi che succede?

Qualcuno mi ha detto che, quando sarò il proprietario, solo allora potrò prendere accordi col conduttore!

Non c'è dubbio che quando sarò io il proprietario potrò tentare di regolarmi come credo, ammesso che il conduttore e la legge me lo consentano..
;-)
Il problema è che, siccome non ho ancora acquistato, volevo stare attento ad eventuali sorprese, e quindi volevo sapere da qualcuno più esperto di me quali sono le regole del gioco.
Temo che il conduttore possa fare un gioco ambiguo, e prendersi le 18 mensilità (il 10% del prezzo di acquisto) andando via, creandomi a quel punto solo problemi, ovvero soldi da spendere e immobile da ri-locare in un momento non proprio splendido per il commercio in generale.
Il problema vero è che vorrei saperlo prima di acquistare, ed eventualmente fare dei patti privati (validi nel caso di perfezionamento dell'affare) col conduttore o annullare la disdetta al momento del rogito.
Non so se è possibile o no, vi chiedo un parere tecnico.
Grazie!

[ugsimo]

Originalmente inviato da cesarito2

Ciao ragazzi (grandi e piccoli..),

sto per acquistare un locale commerciale in una buona via centrale e storica ad un prezzo onesto.
Il problema è che chi mi vende le mura ha dato la disdetta qualche mese fa, per la scadenza 6+6 che è a fine 2011.
Quindi io comprerei mura con disdetta già spedita ma non ancora realizzata.
Il conduttore è storico e sembra non volersene andare, ma ha rifiutato un rinnovo con aumento del 20% all'attuale proprietario che voleva così dare più valore alla sua vendita.
L'affitto nonostante sia di 12 anni fa mi sembra equo, c'è un modo di annullare la disdetta in modo unilaterale, o si deve per forza cercare un accordo con il conduttore?
Le 18 mensilità da corrispondere nel caso andasse via sono pari a circa 36.000 euro, una bella cifra visto che spero di comprare a 350.000.
Mettiamo che fosse possibile annullarla unilateralmente, poi che succede?

Qualcuno mi ha detto che, quando sarò il proprietario, solo allora potrò prendere accordi col conduttore!

Non c'è dubbio che quando sarò io il proprietario potrò tentare di regolarmi come credo, ammesso che il conduttore e la legge me lo consentano..
;-)
Il problema è che, siccome non ho ancora acquistato, volevo stare attento ad eventuali sorprese, e quindi volevo sapere da qualcuno più esperto di me quali sono le regole del gioco.
Temo che il conduttore possa fare un gioco ambiguo, e prendersi le 18 mensilità (il 10% del prezzo di acquisto) andando via, creandomi a quel punto solo problemi, ovvero soldi da spendere e immobile da ri-locare in un momento non proprio splendido per il commercio in generale.
Il problema vero è che vorrei saperlo prima di acquistare, ed eventualmente fare dei patti privati (validi nel caso di perfezionamento dell'affare) col conduttore o annullare la disdetta al momento del rogito.
Non so se è possibile o no, vi chiedo un parere tecnico.
Grazie!

Ti presenti in negozio e parli con il gestore e gli spieghi la situazione,gli dici che gli riaffitti il locale allo stesso prezzo,lui si prende le 18 mensilità e tu compri a contratto scaduto,fissi l'atto 2gg giorno dopo la scadenza del contratto e site tutti felici e contenti.

[cesarito2]

Originalmente inviato da ugsimo

Ti presenti in negozio e parli con il gestore e gli spieghi la situazione,gli dici che gli riaffitti il locale allo stesso prezzo,lui si prende le 18 mensilità e tu compri a contratto scaduto,fissi l'atto 2gg giorno dopo la scadenza del contratto e site tutti felici e contenti.

Machiavellico,
magari potesse funzionare..
La scadenza è un po' troppo lontana (fine anno) e il posto troppo appetibile per poter andare tutto liscio..
Al gestore sicuramente andrebbe bene (anche se vorrebbe comprare lui, ma pare che non ce la faccia),
è il proprietario, ben rappresentato da esperto commercialista, che non lascerà andare così le cose..
Sapendo di dover pagare quasi 40.000 euretti il proprietario abbasserà il prezzo già buono, e a quel punto lì si vende, anche con la crisi.

Mi serve una soluzione per annullare la disdetta..
Bisogna per forza concordare con il gestore o basta concordare con il proprietario?

Grazie

[clash]

ci sono diverse soluzioni ma ciascuna tutela più una parte delle altri...

una soluzione equilibrata potrebbe essere una scrittura privata trilaterale...
insomma, complicato ma si può fare, ti serve un buon avvocato...

oppure preliminare con il venditore condizionato alla revoca e accettazione della disdetta del contratto di locazione con il conduttore...

non vedo problemi...

[ugsimo]

Originalmente inviato da clash

ci sono diverse soluzioni ma ciascuna tutela più una parte delle altri...

una soluzione equilibrata potrebbe essere una scrittura privata trilaterale...
insomma, complicato ma si può fare, ti serve un buon avvocato...

oppure preliminare con il venditore condizionato alla revoca e accettazione della disdetta del contratto di locazione con il conduttore...

non vedo problemi...

il problema sta nell'affittuario che sicuramente non accetterà la revoca.

non penso si possa dare disdetta e poi a piacimento annullarla.

Secondo me devi fare così:

fatto 100 il prezzo di vendita e 40 la le 18 mensilità,al venditore dovrebbe restare 60.

Tu ne paghi 100 e ti impegni ad affittare allo stesso inquilino che invece di 40
accetta 20 così il proprietario incassa 80.

E VISSERO FELICI E CONTENTI

[reganam]

Ma il propietario perchè non fa un mutuo e glielo fa pagare all'inquilino?
tasso variabile, euribor a 3 mesi+ spread 2,50% viene una rata di 2102 euro in 20 anni per un importo di 350.000 euro.
Almeno ,io farei cosi, invece di svendere realizzerei la stessa cifra con una piccola aggiunta sul canone percepito.

[cesarito2]

Originalmente inviato da ugsimo

il problema sta nell'affittuario che sicuramente non accetterà la revoca.
non penso si possa dare disdetta e poi a piacimento annullarla.
Secondo me devi fare così:
fatto 100 il prezzo di vendita e 40 la le 18 mensilità,al venditore dovrebbe restare 60.
Tu ne paghi 100 e ti impegni ad affittare allo stesso inquilino che invece di 40 accetta 20 così il proprietario incassa 80.
E VISSERO FELICI E CONTENTI

Mica male.. ahah
Insomma secondo te il proprietario butterebbe 20000 euro solo perché io non voglio mandare via l'inquilino???
Mah
Se l'inquilino vuole restare come credo, accetterà di annullare il tutto, sennò ciaoo..
Vorrei sapere prima come la pensa, ma è imbarazzante più che altro per il diritto di prelazione che non potrà però esercitare, dicono per mancanza di garanzie..
Vedremo,
speravo in un consiglio tecnico su come annullare la disdetta...
Ciao

[almagesto]

non puoi annullarla senza il consenso dell'inquilino.