Contratto preliminare o Perfezionamento dell'accordo???

[John Grey]

Gentili esperti,
nel corso di una trattativa un acquirente in procinto di sottoscrivere una proposta d'acquisto ha sollevato l'obiezione a proposito della forma del modulo che l'agente immobiliare gli ha sottoposto alla compilazione dicendo che non è legalmente corretto indicare: somma da versare alla firma del contratto preliminare in quanto deve essere indicato invece: somma da versare al perfezionamento dell'accordo.

Quale forma è legalmente corretta?

Grazie per l'aiuto

[ArPi]

Entrambe e nessuna delle due.

Non è uno scherzo, intendo dire che quelle diciture o frasi o formule che dir si voglia saranno inserite in u contesto e QUELLO va analizzato.

in mancanza dell'intero, ogni parte può esser più o meno corretta.

Potrei dire, della prima "somma da versare alla firma del contratto preliminare " e della seconda "somma da versare al perfezionamento dell'accordo" che mi pare che l'obiezione sia stata sollevata per paura di finire in un preliminare di prelliminare, mi sale un luccichio negli oci perchè dopo 5 anni che uno sbraita inascoltato so' soddisfazioni.

Alcuni miei colleghi ne stanno ancora discutendo.

IN soldoni, intendo dire che probabilmente il problema è nel contenuto della scrittura che rimanderà a un preliminare, di fatto eprò dire che si dovrà ottemperare a una nuova scrittura è comunque uno stratagemma che ha poco effetto, in quanto l'intenzione della SC è stata quella di porre fine a una dualità che non era più ammissibile (promessa di promessa), quindi anche richiamare a una scrittura integrativa ha in se il seme di una possibile nullità.

Ecco perchè non ci si può limitare a darti una risposta secca alla tua domanda.... in giro c'è un intera discussione sul tema, scrivo nei ritagli di tempo e non ho il tempo di cercartela purtroppo... speriamo in un moderatore (gorio magari)...


poi magari sto a di' cassate , sai vista l'ora...

[ccc]

Originalmente inviato da ArPi

Entrambe e nessuna delle due.

Non è uno scherzo, intendo dire che quelle diciture o frasi o formule che dir si voglia saranno inserite in u contesto e QUELLO va analizzato.

in mancanza dell'intero, ogni parte può esser più o meno corretta.

Potrei dire, della prima "somma da versare alla firma del contratto preliminare " e della seconda "somma da versare al perfezionamento dell'accordo" che mi pare che l'obiezione sia stata sollevata per paura di finire in un preliminare di prelliminare, mi sale un luccichio negli oci perchè dopo 5 anni che uno sbraita inascoltato so' soddisfazioni.

Alcuni miei colleghi ne stanno ancora discutendo.

IN soldoni, intendo dire che probabilmente il problema è nel contenuto della scrittura che rimanderà a un preliminare, di fatto eprò dire che si dovrà ottemperare a una nuova scrittura è comunque uno stratagemma che ha poco effetto, in quanto l'intenzione della SC è stata quella di porre fine a una dualità che non era più ammissibile (promessa di promessa), quindi anche richiamare a una scrittura integrativa ha in se il seme di una possibile nullità.

Ecco perchè non ci si può limitare a darti una risposta secca alla tua domanda.... in giro c'è un intera discussione sul tema, scrivo nei ritagli di tempo e non ho il tempo di cercartela purtroppo... speriamo in un moderatore (gorio magari)...


poi magari sto a di' cassate , sai vista l'ora...

domanda: sappiamo oramai che una proposta che rimanda ad un preliminare
e' nulla. se poi al preliminare si litiga ed uno dei due si ritira..........ok e' nullo.
tanti saluti e chi si e' visto si e' visto, niente provvigione all'agente e bisogna restituire la caparra all'acquirente.
ma.............se i due contraenti ci vanno lo stesso al preliminare e lo firmano, quel preliminare ha valore oppure no???

[geografico]

con il cuore vi dico il preliminare si fa dal notaio,tutti quei moduli in casi malaugurati sono carta straccia

[ArPi]

Originalmente inviato da ccc

domanda: sappiamo oramai che una proposta che rimanda ad un preliminare
e' nulla. se poi al preliminare si litiga ed uno dei due si ritira..........ok e' nullo.
tanti saluti e chi si e' visto si e' visto, niente provvigione all'agente e bisogna restituire la caparra all'acquirente.
ma.............se i due contraenti ci vanno lo stesso al preliminare e lo firmano, quel preliminare ha valore oppure no???

???????

A quel punto chissenefrega.

L'unico a cui potrebbe interessare è il fisco, al quale hai sottratto le imposte per la registrazione (obbligatoria da oltre 10 anni oramai, ma venuta alla ribalta con la coobligatorietà in solido degli AI, obblighi da notai per semplici ausiliari del commercio).

Chiaro che in presenza di una scrittura che sia postuma alla precedente, è difficile far valere qualche cosa scritto nella precedente se a questa non vi è alcun richiamo....si pensi a una scrittura precedente dove il prezzo fissato sia di 100 e a una successiva nella quale il prezzo sia 99, chiaro che la seconda annulla gli accordi della prima, specie se, facendo le cose a modo, se ne richiama la memoria dichiarando che la nuova scrittura sostituisce ed annulla la precedente.

Gorio potrà, se vuole, dare notizie più precise e puntuali sul filo di diritto.

[ArPi]

Originalmente inviato da geografico

con il cuore vi dico il preliminare si fa dal notaio,tutti quei moduli in casi malaugurati sono carta straccia

La cosa è ben più grave.

Primo, spesso quei moduli invece sono perfettamente validi, il che non sempre è una cosa positiva.

Secondo, molti notai non sanno manco cosa è una rtn, in italia.

Terzo: il notaio NON garantisce alcunchè, non siamo in francia, non fatmelo ripetere, le cosa che garantisce sono:

- che chi firma sia chi dice di essere

- che ha fatto le visure ipotecarie prima di fare l'atto (da poco ne è responsabile in caso di mancanza delle stesse)

- che il contratto sia scritto nel modo corretto (ma non che il suo contenuto sia eticamente corretto, è una preoccupazione delle parti), in soldoni se ti compri la villa di arcore da una bambina a prezzo stracciato se ne frega...

- che chi firma abbia coscienza di ciò che firma.

- che le imposte siano pagate nel giusto modo.

- che quello che lui assevera è vero fino a querela di falso.

non garantisce alcun-chè nei confronti dell'immobile a livello urbanistico (non saprebbe nemmeno da dove rifarsi) il che NON è necessariamente garantito dalla corrispondenza (vera o apparente) della piantina catastale con lo stato di fatto.

Non garantisce sulla correttezza delle parti ne delle loro dichiarazioni (lui gli atti li riceve, come le dichiarazioni "consapevoli di cosa accade in caso di dichiarazione mendace") ma solo sul giusto iter nel fare i contratti... le truffe si fanno anche con atti notarili validi e il notaio NOn c'entra nulla (spesso).

Comunque concordo sul fare il preliminare dal notaio SE si trascrive, altrimenti.... poco importa.

IMportantissimo invece farsi fare una relazione tecnica da un tecnico di parte, questo si che è un gran consiglio.

[John Grey]

Originalmente inviato da ArPi

Entrambe e nessuna delle due.

Non è uno scherzo, intendo dire che quelle diciture o frasi o formule che dir si voglia saranno inserite in u contesto e QUELLO va analizzato.

in mancanza dell'intero, ogni parte può esser più o meno corretta.

Grazie per la risposta...
Per sgombrare il campo vorrei comunque specificare che si tratta di un modulo di proposta d'acquisto "standard" (con tutte le sfumature che può suscitare tale definizione) regolarmente depositato alla Camera di Commercio della città in cui si opera, nel quale oltre agli estremi dettagliati delle parti e dell'immobile (categoria classe ecc...) vengono definiti i termini essenziali:
- prezzo offerto
- modalità di pagamento
- data e somme da versarsi al contratto preliminare (e qui sta il dubbio sollevato dall'acquirente)
- data e somme da versarsi al rogito

Il mio quesito è: se l'agente immobiliare bravino bravino va alla camera di commercio e modifica il modulo indicando perfezionamento dell'accordo al posto di contratto preliminare può considerare il modulo di proposta legalmente corretto?

Considerando anche il fatto che è uso e consuetudine dell'agente in questione far sottoscrivere sempre alle parti un contratto preliminare dopo l'accettazione della proposta d'acquisto.

Grazie

[ccc]

Originalmente inviato da ArPi

???????

A quel punto chissenefrega.

L'unico a cui potrebbe interessare è il fisco, al quale hai sottratto le imposte per la registrazione (obbligatoria da oltre 10 anni oramai, ma venuta alla ribalta con la coobligatorietà in solido degli AI, obblighi da notai per semplici ausiliari del commercio).

Chiaro che in presenza di una scrittura che sia postuma alla precedente, è difficile far valere qualche cosa scritto nella precedente se a questa non vi è alcun richiamo....si pensi a una scrittura precedente dove il prezzo fissato sia di 100 e a una successiva nella quale il prezzo sia 99, chiaro che la seconda annulla gli accordi della prima, specie se, facendo le cose a modo, se ne richiama la memoria dichiarando che la nuova scrittura sostituisce ed annulla la precedente.

Gorio potrà, se vuole, dare notizie più precise e puntuali sul filo di diritto.

grazie, come al solito sei piu' preciso degli altri.

[ccc]

Originalmente inviato da John Grey

Grazie per la risposta...
Per sgombrare il campo vorrei comunque specificare che si tratta di un modulo di proposta d'acquisto "standard" (con tutte le sfumature che può suscitare tale definizione) regolarmente depositato alla Camera di Commercio della città in cui si opera, nel quale oltre agli estremi dettagliati delle parti e dell'immobile (categoria classe ecc...) vengono definiti i termini essenziali:
- prezzo offerto
- modalità di pagamento
- data e somme da versarsi al contratto preliminare (e qui sta il dubbio sollevato dall'acquirente)
- data e somme da versarsi al rogito

Il mio quesito è: se l'agente immobiliare bravino bravino va alla camera di commercio e modifica il modulo indicando perfezionamento dell'accordo al posto di contratto preliminare può considerare il modulo di proposta legalmente corretto?

Considerando anche il fatto che è uso e consuetudine dell'agente in questione far sottoscrivere sempre alle parti un contratto preliminare dopo l'accettazione della proposta d'acquisto.

Grazie

ma sei sicuro?????
La proposta di acquisto e' gia' un preliminare dopo la firma per accettazione del venditore.
altrimenti e' un preliminare del preliminare- nullo- ed Arpi te l'ha spiegato sopra.

[ArPi]

Originalmente inviato da ccc

ma sei sicuro?????
La proposta di acquisto e' gia' un preliminare dopo la firma per accettazione del venditore.
altrimenti e' un preliminare del preliminare- nullo- ed Arpi te l'ha spiegato sopra.

NO, ha perfetttamente ragione.

é uso comune, perfino io faccio quello (proposta-preliminare-rogito) che ritengo l'iter più corretto.

il problema era renderlo anche accettabile giuridicamente.

Da li è venuta fuori al discussione che ci ha portato come risultato la proposta che all'accettazione diviene preliminare sospensivo ai controlli del tecnico (RTN) con clausola penale ex art 1382 a copertura totale dell'interregno -> pagamento confirmatoria al verificarsi della condizione sospensiva.

O fai così o fai un preliminare e ciao, senza cristallizzazioni di sorta ne scritture integrative che SONO SEMPRE POSSIBILI per volontà delle parti, quindi il fatto di scriverle su un preliminare dando anche dei termini per le stipule sono promesse di promesse. Altra cosa è mettere dei termini per dei versamenti.

Se poi in quella fase ci saranno ulteriori scritture sarà solo volontà delle parti.

Quindi le proposte, oggi, le fai maggiche per forza, cioè proposte ceh divengono preliminari con confirmatoria SENZA RIMANDARE A NULL'ALTRO CHE IL ROGITO, come scrittura, o le fai con soluzioni come quella su esposta.

Se ci metti qualsiasi richiamo a integrative, cristallizzazioni, letterine ecc. il rischio di nullità è dietro l'angolo.