Mercato residenziale in crisi, resiste solo la qualità

[Laerzio]

Mercato residenziale in crisi, resiste solo la qualità



Solo la qualità premia oggi nel mercato della casa. Il "fly to quality", definizione coniata dagli operatori borsistici, sta interessando sempre più quello che fino a poco tempo fa era un settore davvero poco discriminante e nel quale i valori sono saliti – e scesi poco, durante la crisi – senza grandi valutazioni di pregi e difetti reali. Tant'è che ancora oggi molti venditori di immobili faticano a rendersi conto dei cambiamenti avvenuti, che continueranno a interessare il residenziale nei prossimi trimestri. E, in ogni caso, l'annunciata inversione di tendenza del ciclo immobiliare non c'è stata.

Secondo l'Osservatorio sul mercato immobiliare diffuso ieri da Nomisma, il tasso tendenziale annuo delle compravendite in Italia ha fatto registrare un calo del 3,4% nel quarto trimestre del 2010: dopo i primi due trimestri di crescita, con tassi tendenziali del +3,4% e del +2,4%, è seguito un calo che, nella seconda parte dell'anno, è stato sempre più intenso, passando da -2,3% a -3,4%. «Sulla base di questo indicatore non si può certo dire che la fase negativa del mercato degli acquisti di immobili si sia esaurita – commentano dalla società di ricerche – o assestata sui livelli di attività del 2009, come starebbe ad indicare la variazione del -0,1% delle transazioni su base annua». Dunque, il periodo difficile non è finito.

E se questi sono i dati del settore immobiliare nel suo complesso, il residenziale accentua ulteriormente il trend, con un tasso tendenziale annuo del -4,1% nel quarto trimestre del 2010. «Negli ultimi tre mesi del 2010 in Italia sono state scambiate sul mercato 169.243 abitazioni – continua il rapporto – la quantità più bassa da sette anni». Si è però attenuata rispetto al 2009 la perdita di valore delle case, che nel 2010 è stata dell'1,6% nelle prime 13 città italiane (-4,1% nel 2009) e dell'1,8% nelle città intermedie.

A preoccupare restano però i tempi lunghi di vendita, intorno ai sei mesi sia per il nuovo che per l'usato, e gli sconti rispetto alle richieste dei venditori, che si sono attestati nel 2010 al 7,7% nelle grandi città e al 9,3% nelle intermedie. Convalidando dunque la teoria che, ormai, un'offerta del 10% inferiore alle richieste di chi vende sia una regola da mettere in pratica fino in fondo. Il quadro è invece un po' meno nebbioso secondo Tecnocasa, che ha appena divulgato il proprio Osservatorio: le transazioni del network evidenziano infatti un calo più contenuto dei prezzi nel secondo semestre 2010, pari allo 0,6% per le grandi città, mentre i capoluoghi di provincia arretrano dell'1,4%.

La crisi, in ogni caso, ha ribadito la prevalenza dell'acquisto della prima casa nelle tipologie di operazioni: per Nomisma, la quota di tale motivazione sul totale delle compravendite ha oscillato negli anni attorno al 50% e, a marzo del 2011, si attesta sul 55,4%, vale a dire quasi 10 punti percentuali in più rispetto al minimo registrato a giugno del 2009. Crolla la domanda di seconde case, che rappresenta il 5,3% del totale (-5,1 punti percentuali rispetto alla quota del 10,4% registrata nel 2007), mentre la domanda di immobili residenziali per investimento è ancora piuttosto sostenuta e rappresenta il 13,3% del totale (ha perso 3,7 punti percentuali rispetto al suo massimo risalente all'inizio del 2009). «Gli immobili posizionati ai piani alti, luminosi e con spazi esterni incontrano sempre il favore degli acquirenti – spiegano da Tecnocasa –. Al contrario, le case che non presentano queste caratteristiche, così come quelle in cattivo stato di conservazione, hanno subito discreti ribassi di prezzo».

E l'efficienza energetica? Nomisma evidenzia che si riscontra una crescita dell'interesse, negli ultimi quattro anni, dal 10% al 17% della domanda, ma contemporaneamente cala la disponibilità a pagare un sovraprezzo per un'abitazione con queste caratteristiche, che passa dal +9% al +7,3% medio in corrispondenza dei primi mesi del 2011. A conferma del fatto che l'efficienza energetica è un driver del mercato, aiutando i costruttori a vendere le case, ma non sono più giustificati gli elevati sovrapprezzi che ancora si rilevano sul mercato, anche nell'invenduto.