Domande su fine locazione commerciale..

[cesarito2]

Ciao a tutti,

vorrei comprare per rendita un locale commerciale al centro storico, ma ho dei dubbi su come funzioni la fine locazione.
Il locale che sto per comprare è intestato (proprietà) ad un privato residente all'estero, è locato da undici anni ad una società Snc di cui fanno parte probabilmente padre anziano (che occupa il locale di mio interesse), figlio (locale accanto) e madre (locale nei pressi).
Il proprietario ha dato disdetta nei tempi previsti (almeno 12 mesi prima della fine del 12mo anno) e io comprerò prima della scadenza, di sei mesi circa.
Probabilmente, data la crisi in atto, e dato che il canone è piuttosto congruo (dodici anni fa, in lire addirittura, era alto), mi converrà lasciare l'inquilino al suo posto, dato che non potrei chiedere molto di più comunque, e nel caso portassi la disdetta fino in fondo dovrei versare i 18 mesi di avviamento di legge, pari quasi a 40.000 euro, non sono pochi!
Lasciandolo dentro, finché paga avrei una buona rendita, se dovesse smettere di pagare o mollare avrei risparmiato 40.000 euro!

Ora però mi sorgono alcuni dubbi:

- è possibile che lui pretenda di portare a termine la disdetta anche se io che subentro nella proprietà non voglio, e pretenda di uscire per forza avendo diritto ai 40.000 euro?
- se lo lasciassi al canone attuale si ricomincerebbe da altri 6+6 (=12) oppure si aggiungerebbero solo altri +6?
- dobbiamo comunque rifare il contratto a mio nome o il subentro è automatico? In quel caso si ricomincia da zero (6+6) o si aggiungono solo altri +6?
- se accettasse un piccolo aumento avrei come rovescio della medaglia di essere vincolato ad altri 6+6, dovendo rifare il contratto, oppure solo altri +6?
- se dovesse rimanere, per non perdere tempo e per rivalutare l'immobile potrei chiedere intanto al condominio di installare a mie spese una canna fumaria mentre lui conduce il locale (ora è una vendita non alimentare)?

Insomma, non me ne intendo un gran che, mi aiutate a sciogliere qualche dubbio?
Grazie!

[reganam]

La buonuscita va pagata se il propietario dà la disdetta e in caso di vendita l'inquilino ha la prelazione,dopo i 12 anni bisogna rifare il contratto 6+6 se la disdetta è stata regolare, non si può modificare il negozio con dentro l'inquilino senza il suo permesso.

[almagesto]

attento quello poi vorrà che sia tu a pagare le 18 mensilità...

[claudio123]

Originalmente inviato da almagesto

attento quello poi vorrà che sia tu a pagare le 18 mensilità...

Le 18 mensilita' vanno riconosciute solo se si continua con la stessa attivita'......come una specie di riconoscimento di avviamento, se invece il contratto e' regolarmente scaduto e la disdetta e' stata fatta nei termini concordati e la destinazione d'uso futura sara' diversa.....nulla ' dovuto al precedente conduttore.

PS. L'attuale conduttore ha il diritto di comprare allo stesso prezzo che hai offerto tu se rinuncia deve dare comunicazione scritta.

[robimo]

Originalmente inviato da claudio123

Le 18 mensilita' vanno riconosciute solo se si continua con la stessa attivita'......come una specie di riconoscimento di avviamento, se invece il contratto e' regolarmente scaduto e la disdetta e' stata fatta nei termini concordati e la destinazione d'uso futura sara' diversa.....nulla ' dovuto al precedente conduttore.

Mi sa che ti sbagli.
La perdita di avviamento, pari a 18 mensilità, è dovuta per il semplice fatto di aver disdettato il contratto di affitto, mentre se il nuovo conduttore svolge un'attività analoga, l'indennità sarà doppia.
L'indennit per l'avviamento commerciale

[claudio123]

Originalmente inviato da robimo

Mi sa che ti sbagli.
La perdita di avviamento, pari a 18 mensilità, è dovuta per il semplice fatto di aver disdettato il contratto di affitto, mentre se il nuovo conduttore svolge un'attività analoga, l'indennità sarà doppia.
L'indennit per l'avviamento commerciale

Ma se il contratto e' arrivato a scadenza naturale e non piu' rinnovato.....a me risulta che nulla e' dovuto.

[robimo]

Dal primo post ho ricavato che l'attuale proprietario ha inviato disdetta.

[ugsimo]

Originalmente inviato da claudio123

Ma se il contratto e' arrivato a scadenza naturale e non piu' rinnovato.....a me risulta che nulla e' dovuto.

Sarebbe troppo facile tu lasci scadere il contratto,ti riprendi il locale con una attività avviata da 12 anni e non devi niente a chi ci ha lavorato dentro?


Se poi tu svolgi la stessa attività gli devi 36 mensilità.

Io ho un amico che ha un locale affittatto dove c'è un ristorante,allo scadere del contratto voleva rilevare il tutto e metterci i figli con la moglie a gestirlo ,con l'affitto a 2000€ ha rinunciato e gli ha rinnovato il contratto.

[ugsimo]

Originalmente inviato da robimo

Dal primo post ho ricavato che l'attuale proprietario ha inviato disdetta.

Ti aggiungo anche questo,se chi affitta ha già trovato un'altra sistemazione e non volesse più il locale in affitto da te le 18 mensilità gliele devi pagare tu.

Attento,prima di comprare accertati di questo al massimo ti fai scalare l'importo dall'acquisto

[cesarito2]

Originalmente inviato da ugsimo

Ti aggiungo anche questo,se chi affitta ha già trovato un'altra sistemazione e non volesse più il locale in affitto da te le 18 mensilità gliele devi pagare tu.
Attento,prima di comprare accertati di questo al massimo ti fai scalare l'importo dall'acquisto

Pare facile...
..bisognerà capire, prima di comprare, se lui volesse esercitare il diritto di prelazione e in caso negativo se gli andasse bene di rimanere e a quali condizioni..
Le domande ora sono queste:
- se lui decidesse di rimanere allo stesso prezzo dovrebbe farmi un atto scritto? ..e se la risposta è sì, di che tipo?
- in questo caso si ricomincia da 12 o si aggiunge solo un +6?

Grazie