Per gli AI del forum...

[_Warlock_]

...probabilmente avete già risposto mille volte a queste domande.
Comunque, io ho notato che spesso gli AI (si parla di immobile da vendere) non parlano del loro compenso. Ora, la strategia è evidentemente quella di mettere il venditore di fronte al "fatto compiuto" e esigere poi quanto è "d'uso" in quella zona una volta raggiunto un accordo.
In realtà ritengo che la totale trasparenza del compenso dell'AI sia qualcosa che il venditore deve pretendere.
Da qui le domande:

- Qual'è il modo di tutelarsi?
- Esistono dei moduli che il venditore può proporre all'agente?
- E' possibile fissare -previo accordo- il fatto di regolare il compenso dell'agente contestualmente al rogito?
- Quali sono i riferimenti alla norma vigente che regola queste tematiche?

Ringrazio in anticipo chiunque si prenderà la briga di rispondere...

[ArPi]

Di norma basta chiederlo

Se non te lo dice, si condanna da solo a riscuotere quello che è previsto dagli usi e consuetudini della CCIAA di competenza, quindi telefoni in cciaa (ex sezione albi e ruoli) e chiedi a quanto ammonta la % di consuetudine nella zona.

Il venditore, tramite l'incarico scritto può fissare la provvigione, ma non so quanto sia conveniente... se fissa il 3% in fase di incarico poi la paghi a prescindere dall'andamento della trattativa.

Possibile anche scrivere CIFRE che PERCENTUALI (cioé tipo 6000 euro invece che 3% di 200k).

Si può nell'incarico decidere che l'agente riscuota al rogito MA, attenzione, il suo diritto non decade se il rogito non viene fatto per volontà o per colpa delle parti, e solo l'AI può decidere se rinunciare a un suo diritto.

- le norme sono quelle dei contratti.
- per gli usi:

Tra i compiti delle Camere di Commercio vi è anche quello di raccogliere, accertare e revisionare usi e consuetudini connessi alle attività economiche e commerciali.

Che cosa sono, in primo luogo, gli usi?
Gli usi normativi sono norme giuridiche non scritte derivanti dal comportamento generale, uniforme e costante, osservato per un lungo periodo di tempo, con la convinzione di ubbidire ad una norma giuridica obbligatoria. Tale definizione degli usi corrisponde al concetto di consuetudine. Gli usi normativi si distinguono nettamente dagli usi contrattuali che hanno la funzione di integrare e di fornire elementi per l'interpretazione dei contratti (art. 1374 C.C.).

Nel nostro ordinamento giuridico gli usi sono fonte terziaria, dopo le leggi e i regolamenti. Essi, come recita l'art. 8 delle preleggi, hanno efficacia solo se espressamente richiamati, nel caso di materie regolate da leggi e regolamenti (c.d. uso "secundum legem"); sono invece fonte autonoma nelle materie non regolate da legge o regolamento (c.d. uso "praeter legem").

Gli usi negoziali sono, infatti, prassi generalizzate degli affari (le cd. clausole d'uso), la cui applicazione è costante in una certa area geografica oppure in un dato settore economico. Integrano gli accordi negoziali incompleti e vincolano i contraenti che non manifestano la volontà di derogarvi disciplinando in modo diverso i reciproci rapporti.

La revisione degli usi
Le Camere di Commercio provvedono all'accertamento della validità degli usi e delle consuetudini connesse alle attività economiche e commerciali nel territorio provinciale, nonché alla loro raccolta e revisione ogni cinque anni. La Giunta della Camera di Commercio provvede all'approvazione definitiva degli stessi. La Camera di Commercio di Lucca nel predisporre le revisioni degli usi di sua competenza si occupa di assorbire fenomeni nuovi, prassi contrattuali e comportamenti non agevolmente inseribili negli schemi normativi offerti dalla legislazione.

Questa attribuzione, in merito alla quale le Camere di Commercio hanno già una consolidata esperienza, rientra nell'ambito della "regolazione del mercato" e si ricollega alle stesse finalità di accertamento delle regole di equità contrattuale che oggi si intendono perseguire attraverso la repressione di clausole a danno delle parti contrattualmente più deboli e non giustificate dall'equilibrio degli interessi regolati dal mercato (Legge n. 580/93).

[seroli-]

Sottoscrivo quanto ha detto ArPi.

[_Warlock_]

Originalmente inviato da ArPi

(...)
Il venditore, tramite l'incarico scritto può fissare la provvigione, ma non so quanto sia conveniente... se fissa il 3% in fase di incarico poi la paghi a prescindere dall'andamento della trattativa.

Non ho capito questa frase...se si ha un incarico scritto e la trattativa non va a buon fine poi l'AI ha diritto comunque alla provvigione? Perchè?

Il punto comunque è quello di fissare la provvigione prima (in % va benissimo) perchè ci sono AI che la esplicitano e altri che non la esplicitano. Vorrei capire innanzitutto cosa può muovere un AI a NON parlare del proprio compenso (fatto salvo -ovviamente- che è sempre saggio chiederglielo).
Secondo quello che hai scritto tu si "auto"-condanna a prendere quanto definito dagli usi dalla CCIAA di competenza. Ma questi "usi" sono -ad esempio- indicizzati sulla cifra? Quando si parla di cifre importanti, gli AI tendono a chiedere meno di quanto chiedono (stessa zona) per vendere un bilocale. Poichè -appunto- si tratta di cifre importanti non vorrei che la ragione per cui non parlano esplicitamente della loro provvigione fosse proprio questa...

[ArPi]

Originalmente inviato da _Warlock_

Non ho capito questa frase...se si ha un incarico scritto e la trattativa non va a buon fine poi l'AI ha diritto comunque alla provvigione? Perchè?

Il punto comunque è quello di fissare la provvigione prima (in % va benissimo) perchè ci sono AI che la esplicitano e altri che non la esplicitano. Vorrei capire innanzitutto cosa può muovere un AI a NON parlare del proprio compenso (fatto salvo -ovviamente- che è sempre saggio chiederglielo).
Secondo quello che hai scritto tu si "auto"-condanna a prendere quanto definito dagli usi dalla CCIAA di competenza. Ma questi "usi" sono -ad esempio- indicizzati sulla cifra? Quando si parla di cifre importanti, gli AI tendono a chiedere meno di quanto chiedono (stessa zona) per vendere un bilocale. Poichè -appunto- si tratta di cifre importanti non vorrei che la ragione per cui non parlano esplicitamente della loro provvigione fosse proprio questa...

NO, significa che se va a buon fine lui riscuote il 3% e non la tratti.

IN alcuni comuni sono "indicizzati" ma sono praticamente contabili con una mano, spesso prevedono la provvigione media. INfatti ti dicevo di fissare la cifra, per poterla "contabilizzare", considera ceh pensare alla vendita della propria casa calcolandoci la provvigione è tanto umano quanto errato, il prezzo di vendita è comprensivo della tua provvigione, ma non deve dipendere da essa se non comprendi questo concetto meglio se fai da solo.

Potresti anche dargli il mandato e dargli un compenso a obiettivi, chiaro ceh non prenderebbe nessun compenso dall'acquirente.

Riscuotere al rogito è un atto liberale di un AI, ma se il rogito non venisse fatto l'ai riscuote lo stesso, non è assicuratore, non gli hai pagato un premio, non garantisce per terzi. Se c'è un atto firmato ad effetti obbligatori l'affare è concluso, la legge fa il resto.

[pippuzz]

Io mi ero messo d'accordo prima di fare l'offerta.
Fissamo un quid omnicomprensivo tot al compromesso e tot al rogito.
Così poi si va d'accordo.

[_Warlock_]

Grazie per le risposte.
Non vedo quindi svantaggi nell'accordarsi prima, magari -appunto- per obiettivi.
Qualcuno ha esempi di fac-simile di accordi che si possono utilizzare per questi casi?

[solosogni]

Originalmente inviato da _Warlock_

Grazie per le risposte.
Non vedo quindi svantaggi nell'accordarsi prima, magari -appunto- per obiettivi.
Qualcuno ha esempi di fac-simile di accordi che si possono utilizzare per questi casi?

chiedono fino al 6% sia a chi vende sia a chi compra

mettiti d'accordo per 1,5 2 % per entrambe le parti e vedrai che accettano

[broken brick]

Originalmente inviato da solosogni

chiedono fino al 6% sia a chi vende sia a chi compra

mettiti d'accordo per 1,5 2 % per entrambe le parti e vedrai che accettano

?????Ti senti bene? Non vedo il nesso logico.

[ArPi]

Another hero... just leave him alone.