Fanta Politica Immobiliare

[clash]

Salve FOL,
ultimamente riflettevo sui futuri scenari immobiliari italiani, in particolare per le grandi città.
In modo molto semplice espongo questa mia teoria. Dal 2006, anno dello sfondamento delle 800k NTN residenziali, abbiamo osservato un continuo ridimensionamento, prima delle compravendite e poi dei prezzi, il tutto in modo molto soft, tale da evitare negative equity in coloro che hanno comprato dal 2003-04 in poi, in particolare per coloro che hanno comprato nel 06-07, che ora, a distanza di quasi quattro anni hanno pagato non pochi interessi con il piano d'ammortamento alla francesa.
Nello stesso tempo, i tassi bassi e le manovre di aiuto governativo (sospensione mutui) hanno cercato di rinviare le esecuzioni per quei mutui in sofferenza e che non saranno mai onorati.
Ancora, si cercava di vendere tutto il vendibile, con nuove garanzie sempre più solide, e con perizie sempre più basse.
In pratica, i mutui stipulati dopo il 2008 non saranno mai, in un modo o nell'alltro, delle perdite per le banche.
Quindi, le banche si ritrovano, oggi, con 3 tipologie di mutui:
1) mutuatario insolvente
2) mutuatario solvente e che ormai non può non pagare il resto del mutuo anche con un crollo dei valori immobiliari
3) mutuatario post 2008 con mutui garantiti al 100% anche in caso di crollo

Adesso, però cominciano i problemi, i mutui crescono di qualche punto percentuale, ma il 40% sono sostituzioni e surroghe, e i nuovi clienti? ancor più necessari che nel passato a causa della doverosa copertura delle perdite dovute al gruppo di mutuatari, dove sono?
Questo è il problema, non ci sono! Il settore ristagna e non potrà farlo per troppo tempo. Viene dato il via alla FASE DUE!
Cedolare secca sulle locazioni, e crollo dei valori immobiliari, depauperamento delle ricchezze dei cittadini che riverseranno sul mercato tanti immobili.
Ed ecco che scendono in campo i grandi speculatori, società immobiliari, fondi... tutti ad acquistare a sconto gran parte dei immobili presenti sul mercato.
Il nuovo ciclo avrà inizio, con il nuovo aumento dei prezzi degli immobili e soprattutto con la difficoltà nel trovare nuova offerta presente sul mercato.
Tutto ciò determinerà un nuovo assetto dell'immobiliare? ci troveremo davanti uno scenario simile al nord Europa, dove tante famiglie sono in affitto a prezzi onesti e non comprano le case? dove queste appartengono in gran parte a grandi società che operano nel settore?

[enrick71]

Originalmente inviato da clash

Il nuovo ciclo avrà inizio, con il nuovo aumento dei prezzi degli immobili e soprattutto con la difficoltà nel trovare nuova offerta presente sul mercato.
Tutto ciò determinerà un nuovo assetto dell'immobiliare? ci troveremo davanti uno scenario simile al nord Europa, dove tante famiglie sono in affitto a prezzi onesti e non comprano le case? dove queste appartengono in gran parte a grandi società che operano nel settore?

Le grosse società cercano di piazzare cerini, non di accumulare altri. Chi si riempe di case sopravvalutate, dai rendimenti bassi e incerti e dalle spese di gestione enormi è perchè le eredita (banche, nel caso dei pignorate) e costruttori che non sono riusciti vendere in tempo.

[broken brick]

Credo che Clash stia guardando un po' più avanti. Il discorso di Erick riguarda l'oggi e i prossimi due tre anni. Credo che entrambe le ipotesi siano sensate...

[enrick71]

Originalmente inviato da broken brick

Credo che Clash stia guardando un po' più avanti. Il discorso di Erick riguarda l'oggi e i prossimi due tre anni. Credo che entrambe le ipotesi siano sensate...

Un bene per poter essere appetibile deve offrire prospettive di crescita, cosa che per un bene sopravvalutato come la casa deve passare necessariamente per un grosso calo. Inoltre in un mercato globale i grossi gruppi non si fossilizzano su paesi in declino, economico e sociale (avevamo 10 province tra le prime cento per reddito in Europa, ora ne abbiamo 3), senza considerare che la generazione dei baby boomer ha 40 ora, tra dieci venti anni avrà altre necessità e nemmeno credo che le grosse società abbiano come obiettivo quello di avere grossi patrimoni per avere rendite bassissime.

[soros75]

Originalmente inviato da enrick71

Un bene per poter essere appetibile deve offrire prospettive di crescita, cosa che per un bene sopravvalutato come la casa deve passare necessariamente per un grosso calo.

Sono d'accordo in parte.

Non metto in dubbio che il bene-casa sia sopravvalutato, tuttavia credo lo sia meno di quanto tutti immaginiamo.

Dallo scoppio della bolla ad oggi i prezzi delle case sono in gran parte scesi.
Se la discesa del prezzo dell'immobile, da sola, non fosse sufficiente dobbiamo anche tenere conto dell'inflazione che dal 2007 al 2011 ha eroso il valore degli immobili.

Se nel 2007 i prezzi erano indiscutibilmente gonfiatissimi, oggi non sono cosí certo di poter dire la stessa cosa.
Sicuramente non sono sottovalutati, questo e' chiaro, ma la sopravvalutazione non é piú quella di 3 anni fa.

Inoltre pare che l'inflazione stia rialzando la testa.
Se i prezzi dei beni aumentano, se la benzina aumenta...siamo sicuri che i prezzi delle case resteranno stabili. Considerato che la casa é un bene rifugio, direi di no.


Opinione personale.

[Sirswatch]

Intesa ha varato un aumento di capitale da 5miliardi di euro. E chi sono i maggiori debitori di Passera ? Indovina un po'....

Non credo che daranno altri soldi per 'spingere' l'immobiliare.....

[clash]

Originalmente inviato da broken brick

Credo che Clash stia guardando un po' più avanti. Il discorso di Erick riguarda l'oggi e i prossimi due tre anni. Credo che entrambe le ipotesi siano sensate...

esattamente! parlavo dei prossimi 10/15 anni...

naturalmente cercavo di capire il motivo del mancato crollo immobiliare almeno fino ad oggi, mentre sembra che ORA le lobby stiano spingendo il mercato in quella direzione... crollo dei prezzi contestuale all'aumento dei tassi!

chi potrà comprare se non loro?

il tutto in un momento di stagnazione del mercato e non saranno certo loro a far risalire immediatamente i prezzi, ma faranno il loro prezzo quando avranno accumulato ben bene...


Sul discorso di Enrick, per carità, hai perfettamente ragione, l'italia ha sicuramente tanti, tanti problemi, ma da qui a buttare un paese nel cesso ce ne passa...

[g_m_p]

"non pochi interessi" sei sicuro? sui mutui da 30 anni di durata, paghi interessi al 100% per i primi 10 anni o erro?

[clash]

Originalmente inviato da g_m_p

"non pochi interessi" sei sicuro? sui mutui da 30 anni di durata, paghi interessi al 100% per i primi 10 anni o erro?

volevo dire che chi ha stipulato il mutuo tra il 2003 e il 2007 ha pagato parecchi interessi, tra gli 8 e 3 anni di mutuo e quasi tutti interessi.
quindi, nonostante il crollo immobiliare si troverebbe nella situazione di convenienza economica nel continuare a pagare il mutuo...

solo quei pochi che hanno stipulato il mutuo, magari nel 2008, al 100%, per es. 200k in periferia potrebbero avere la convenienza a non pagare più e farsi pignorare e trovarsi un lavoro in nero...

...comunque era un pensiero folle del lunedì

[enrick71]

Originalmente inviato da clash

volevo dire che chi ha stipulato il mutuo tra il 2003 e il 2007 ha pagato parecchi interessi, tra gli 8 e 3 anni di mutuo e quasi tutti interessi.
quindi, nonostante il crollo immobiliare si troverebbe nella situazione di convenienza economica nel continuare a pagare il mutuo...

solo quei pochi che hanno stipulato il mutuo, magari nel 2008, al 100%, per es. 200k in periferia potrebbero avere la convenienza a non pagare più e farsi pignorare e trovarsi un lavoro in nero...

...comunque era un pensiero folle del lunedì

Il bello è che molta gente non sa come funziona, altrimenti tanti smetterebbero di pagare i mutui. Le case all'asta oggi sono quelle a ruolo nel 2007/2008, quelle pignorate oggi andranno all'asta nel 2014.

Immaginiamo cosa potrebbe fare un furbone che compra casa con mutuo al 100%: intesta casa ad uno dei due coniugi che diventerà cattivo pagatore, smette di pagare subito il mutuo, si ritrova casa gratis 4/5 anni, magari intasca pure una fetta del mutuo d'accordo col venditore, e dopo 4/5 anni ha un ammontare di soldi risparmiati per comprarne una casa.
Insomma, il sistema Italia spinge e premia chi delinque.