Valutazione immobile, che ne pensate?

[plak]

Ho fatto un'offerta a privato per un immobile a Forlì, 2 km dal centro in zona tranquilla.
Valutata da un'amico architetto 180K-182K, ne ho offerti 175, ne chiedono 190 (arriverei a 180).

Anno di costruzione: 2000
Palazzina di 6 unità, piano primo (a terra i garage, sopra soltanto un altro piano, dove abita mio fratello).
MQ: 72 calpestabili, si arriva a 90 commerciali con muri, balcone, garage, posto auto.
Sala 25
Cucina 12
Matrimoniale: 14
Singola: 12
Bagno: 6
Disimpegno: 3
Garage+posto auto+balcone
Stato: non sono necessarie ristrutturazioni (al limite se le faccio decido io).
Libero a fine anno 2011 (ci stanno i proprietari).

Vorrei sapere cosa ne pensate, confrontando con la vostra zona magari. Da un lato mi rendo conto che è inutile chiedere se la valutazione è sensata perchè ci sono troppe variabili (a Roma costerebbe almeno il doppio), però avevo la curiosità di sapere se per voi è un buon immobile e se il prezzo è decente.
Il venditore sostiene che ha già un'offerta di 190K, ma solo se lo libera subito (cosa che non può fare). Io gli ho detto che per me aspettare non è un problema, ma non posso comprare a un prezzo superiore a quello di mercato (facendo affidamento sul mio amico). Tra l'altro ho seri dubbi sul fatto che qualcuno abbia offerto veramente 190K. Al momento siamo in standby, non mi ha detto sì, non ha detto no, ma non ha fatto una controfferta.

[ArPi]

è un buon immobile se, relativamente al prezzo che gira dalle tue parti è allineato O ha le caratteristiche che tu non hai trovato in altri immobili che te lo farebbero pagare anche un pochino di più E se tu lo puoi permettere senza strozzarti.

In soldoni, chiederlo qui non solo è inutile, ma fuorviante, a meno che non ci sia gente di forlì che ti da dritte precise.

Inoltre ci sono tutti i requisiti soggettivi (vicinanza al lavoro, ai parenti, a cosa ti interessa a te, gradimento...) che non rientrerebbero nella valutazione relativa...



I dubbi relativamente all'altra offerta te li levi facendo la tua.

[plak]

Originalmente inviato da ArPi

è un buon immobile se, relativamente al prezzo che gira dalle tue parti è allineato O ha le caratteristiche che tu non hai trovato in altri immobili che te lo farebbero pagare anche un pochino di più E se tu lo puoi permettere senza strozzarti.

In soldoni, chiederlo qui non solo è inutile, ma fuorviante, a meno che non ci sia gente di forlì che ti da dritte precise.

Inoltre ci sono tutti i requisiti soggettivi (vicinanza al lavoro, ai parenti, a cosa ti interessa a te, gradimento...) che non rientrerebbero nella valutazione relativa...



I dubbi relativamente all'altra offerta te li levi facendo la tua.

Grazie gentile come sempre. Sai cosa? Leggo spesso questo forum e scrivo poco, è come un "vorrei ma non posso". Qua si parla sempre dei grandi centri e fatico a spuntare info realmente utili per me. Ma sotto altri punti di vista invece mi è utilissimo, grazie anche a quelli come te.
In effetti come sospettavo è un topic forse inutile, chiedo scusa.

[asr alberto]

ciao,
sono di Roma, quindi non sono in grado di darti un giudizio.
Solitamente ci sono due modi per valutare un immobile. Quello per comparazione, ossia confrontando l'immobile che ti interessa con altri simili nella stessa zona o quello che si basa sulla reddività dell'immobile. Ossia partendo da un ipotetico prezzo di affitto dell'appartamento riesci a stabilire il prezzo di vendita/acquisto. Ad esempio supponendo che l'immobile si affitti ad euro 700,00 al mese ( è solo un esempio, non conosco i canoni di locazione di Forlì ) darebbe un redditto annuo di 8400 che rapportato alla tua valutazione dell'immobile di 175k Euro significherebbe il 4,8% di rendita. In questo caso, potrebbe essere buon prezzo di acquisto.

[ArPi]

Originalmente inviato da plak

Grazie gentile come sempre. Sai cosa? Leggo spesso questo forum e scrivo poco, è come un "vorrei ma non posso". Qua si parla sempre dei grandi centri e fatico a spuntare info realmente utili per me. Ma sotto altri punti di vista invece mi è utilissimo, grazie anche a quelli come te.
In effetti come sospettavo è un topic forse inutile, chiedo scusa.

Se ti è servito a capire cosa devi guadare non è inutile... i post non sono mai inutili, sono alcuni interventi di qualche utente che semmai sono inutili ma ci sono ovunque in internet persone che, aiutate dal fatto che non hanno davanti l'interlocutore, sfogano le loro frustrazioni.

Se magari c'è gente di forlì...

Per l''income approach sopra esposto, ha valore se acquisti immobili per metterli a reddito, altrimenti vale relativamente poco

[broken brick]

Solo per correttezza occore dire che non fai niente di male a valutarne il rendimento, ma non è il metodo corretto di stima che troveresti in un manuale di estimo, specie se ci vai ad abitare personalmente. Può essere un elemento in più, però la stima si fa per confronto, nel tuo caso. L'offerta a 190k non c'è, a mmp.
(sorry, l'aveva già detto meglio Arpi)

[asr alberto]

Originalmente inviato da broken brick

Solo per correttezza occore dire che non fai niente di male a valutarne il rendimento, ma non è il metodo corretto di stima che troveresti in un manuale di estimo, specie se ci vai ad abitare personalmente. Può essere un elemento in più, però la stima si fa per confronto, nel tuo caso. L'offerta a 190k non c'è, a mmp.
(sorry, l'aveva già detto meglio Arpi)

si si, sono d'accordo, volevo solo dare un elemento in più, che a prescindere dalla finalità dell'acquisto, poteva dare un'indicazione

[dogo]

Originalmente inviato da plak

Ho fatto un'offerta a privato per un immobile a Forlì, 2 km dal centro in zona tranquilla.
Valutata da un'amico architetto 180K-182K, ne ho offerti 175, ne chiedono 190 (arriverei a 180).

2k al mq, con box e posto auto, a 2km dal centro.

A Milano saresti sui 4.5/5k al mq, ai quali aggiungerci 40k per il box e 20k per il posto auto... poveri abitanti delle "grandi città".

[plak]

Originalmente inviato da dogo

2k al mq, con box e posto auto, a 2km dal centro.

A Milano saresti sui 4.5/5k al mq, ai quali aggiungerci 40k per il box e 20k per il posto auto... poveri abitanti delle "grandi città".

Eh già, povero chi deve comprare, ricco chi deve vendere (se ci riesce).

[travis22]

Non so niente della tua zona...con una richiesta di 190K ad occhio e croce 180K è il massimo che si possa dare!!
In linea con la valutazione che hai fatto fare, fra l'altro.