La Milano del lungo periodo (2020)

[Laerzio]

La Milano del lungo periodo (2020): nei cinque scali ferroviari in via di riqualificazione ci sarà un 35% di social housing

Se Citylife e Porta Nuova puntano a rappresentare la Milano del 2015, la dismissione degli scali ferroviari milanesi guarda già al 2020. Fra Farini, Greco, Porta Romana, Lambrate, Rogoredo e Porta Genova le Ferrovie dello stato libereranno a breve 1,2 milioni di metri quadri su cui sarà possibile realizzare nuovi progetti immobiliari in aree centrali della città.

Complessivamente, sarà possibile costruire 800mila mq, vale a dire quanto quasi tre volte Porta Nuova o quattro volte Citylife. «Ora che è stato approvato il Pgt a Milano siamo pronti, ed entro l'anno avremo i primi bandi per cedere le aree» annuncia Carlo De Vito, l'amministratore delegato di Fs Sistemi Urbani, la società che si occupa di valorizzare il patrimonio immobiliare delle Ferrovie. In tutta Italia, nei prossimi 3 anni, saranno messi sul mercato 3,5 milioni di mq e, di questi, circa 2 milioni in Lombardia: oltre a Milano, ci sono i 100mila mq di Sesto San Giovanni, i 180mila di Bergamo e altre aree minori a Crema, Luino, Busto Arsizio. Per le Ferrovie l'incasso potenziale è di oltre 1 miliardo in tutta Italia. Una somma che sarà utilizzata, almeno in parte, per potenziare il trasporto pubblico e, a Milano, per realizzare la circle line, una sorta di metropolitana leggera attorno alla città.

Milano rappresenta la scommessa più importante per Fs. Per la città, d'altra parte, sarà uno dei banchi di prova per il nuovo Pgt. L'area più appetibile è quella dello scalo Farini: 544mila mq con la possibilità di costruire per 478.500 mq, che con il sistema di compravendita dei diritti possono arrivare a 650mila. Un'operazione-monstre in una fase di mercato ancora debole

Anche De Vito non nasconde le difficoltà: «Dobbiamo trovare gli strumenti per un'operazione di questo tipo, perché oggi non esistono soggetti in grado di potere andare avanti da soli. In questo senso il fondo immobiliare può essere uno strumento utile». Non è un mistero che da tempo i maggiori costruttori che operano su Milano abbiano messo gli occhi su Farini. L'amministratore delegato di Hines in Italia, Manfredi Catella, ad esempio, cita spesso gli scali come una delle opportunità più interessanti per la Milano che verrà. Si tratta, comunque, di operazioni in cui conterà molto la capacità di coinvolgere assicurazioni, fondi pensione, investitori istituzionali e banche. Gli immobiliaristi alla Zunino che immaginavano di potere portare avanti da soli progetti come S. Giulia e le aree Falck sono spariti per sempre, i Cabassi saranno impegnati con le aree Expo e così è facile immaginare che a guidare le grandi operazioni immobiliari saranno ancora gli stessi soggetti che oggi si trovano in Citylife (Allianz, Generali, Ligresti) o Porta Nuova (Hines, Ligresti, Catella, il fondo pensione Tiia-Cref, Galotti), con la sola eccezione della famiglia Ligresti, alle prese con una difficile situazione finanziaria. Qualche aggiunta potrebbe arrivare dai fondi pensione italiani e dai fondi negoziali che, nonostante la crescente massa gestita, attendono ancora norme chiare sugli investimenti nel mattone.

tempi non saranno brevi. Il Pgt entrerà in vigore a luglio e ammesso che le Ferrovie riescano a mettere a punto la gara entro l'anno, fra assegnazione, progettazione e lavori se ne andranno almeno 10 anni. Come saranno i nuovi quartieri? «Tutti gli ambiti territoriali degli scali – spiega l'avvocato Guido Inzaghi dello studio Dla Piper –, devono prevedere che il 35% della volumetria sia realizzata in social housing, ad eccezione di Farini che avrà il 20%». Il rischio di una nuova cementificazione per realizzare quartieri lussuosi da 8-12mila euro al metro quadro resta sullo sfondo. Il Pgt lascia comunque ampi spazi di manovra ai costruttori per definire in una fase successiva i mix di funzioni da realizzare, ma questi in ogni caso dovrebbero essere i quartieri della classe media e, almeno in parte, di quella medio-bassa.

Oltre al Farini, le altre grandi area di interesse sono quelle di Porta Romana (213mila mq dove costruirne 190mila) e di Porta Genova (88.700 mq con diritti per 33mila mq). Si preannunciano operazioni più modeste, invece, per Greco-Breda (fino a 33mila mq), Lambrate (34mila mq) e Rogoredo (22mila mq) su cui potranno trovare spazio anche operatori più piccoli. Fuori Milano si guarda invece con interesse a Sesto dove le ferrovie dismetteranno un'area di 100mila mq; spazi che potrebbero diventare appetibili sia per Davide Bizzi, che insieme ad altri, nei mesi scorsi ha rilevato le aree Falck, sia per Edoardo Caltagirone che nel'ex Stalingrado ha costruito un impero e continua a guardare con interesse all'area a Nord di Milano dopo aver rilevato nell'estate 50mila mq dell'area Bicocca a Milano.

[venatrix]

vado a memoria, il nuovo PGT prevede circa 500.000 abitanti in piu', sono interessato a pareri sulla tipologia di questi nuovi abitanti.
qualche idea ?

[Laerzio]

Originalmente inviato da venatrix

vado a memoria, il nuovo PGT prevede circa 500.000 abitanti in piu', sono interessato a pareri sulla tipologia di questi nuovi abitanti.
qualche idea ?

Un po maschi un po femmine, molti indecisi, il 40 % bruni, il 20% biondi tinti....

[venatrix]

Originalmente inviato da Laerzio

Un po maschi un po femmine, molti indecisi, il 40 % bruni, il 20% biondi tinti....

guarda che quelli arrivati a lampedusa sono tutti maschi

[claudio123]

Originalmente inviato da venatrix

guarda che quelli arrivati a lampedusa sono tutti maschi

E noi li rimandiamo indietro.....infatti Zilvio e Maroni lunedi andranno in Tunisia a chiedere che gli imbarchi rispettino le quote rosa

[venatrix]

Originalmente inviato da claudio123

E noi li rimandiamo indietro.....infatti Zilvio e Maroni lunedi andranno in Tunisia a chiedere che gli imbarchi rispettino le quote rosa

ha ha le quote rosa..... troppo bella questa.....

[ualà]

A Milano c'è già troppa gente così com è ci manca pure che vogliano aggiungervi mezzo milione di persone. E poi dove li prenderanno che i milanesi non fanno figli o in generale l'italia non fa figli? Gli immobiliaristi sperano nei tunisini?

[venatrix]

Originalmente inviato da ualà

A Milano c'è già troppa gente così com è ci manca pure che vogliano aggiungervi mezzo milione di persone. E poi dove li prenderanno che i milanesi non fanno figli o in generale l'italia non fa figli? Gli immobiliaristi sperano nei tunisini?

non fanno figli, ma se la popolazione in italia è aumentata da qualche parte arrivano.

è quello che mi interessava dibattere, quel mezzo milione di abitanti in piu' .

[Tifoso_Shogun]

Originalmente inviato da venatrix

non fanno figli, ma se la popolazione in italia è aumentata da qualche parte arrivano.

è quello che mi interessava dibattere, quel mezzo milione di abitanti in piu' .

magari rientreranno dall'hinterland dopo il calo dei prezzi, prima non si potevano permettere un 3L a Milano e dovevano per forza andare nei comuni limitrofi. Dalla fase bolla di questo movimento potrebbe generarsi il prossimo ciclo, la riurbanizzazione dopo la suburbanizzazione. A ciclo non ancora iniziato sarebbe bene comprare a Milano verso il 2014/2015, a fine ciclo ci si sposta nell'hinterland verso il 2020, visto che se ne saranno andati tutti, lì le case costeranno ancora meno e uno avrà il gruzzoletto in più dopo la vendita della casa a Milano.

[austin]

Originalmente inviato da ualà

A Milano c'è già troppa gente così com è ci manca pure che vogliano aggiungervi mezzo milione di persone. E poi dove li prenderanno che i milanesi non fanno figli o in generale l'italia non fa figli? Gli immobiliaristi sperano nei tunisini?

la lombardia ha un saldo naturale positivo. figli se ne fanno che siano italiani o no cambia poco.
In aggiunta l'immigrazione.
Dati istat