Mansarda non abitabile

[apiso]

Cari colleghi di FOL, volevo chiedervi una informazione riguardante un appartamento visitato ieri sera.
Si tratta di un trilocale di 120mq su 2 livelli, in realta' sui dati catastali è presentato come un bilocale di circa 60mq al piano inferiore con mansarda non abitabile (cioè la mansarda non ha l'abitabilità) al piano superiore di altri 60mq.
Gli attuali proprietari hanno allargato il salotto al piano di sotto e nella mansarda hanno ricavato 2 camere e un bagno. Volevo sapere da voi come calcolare esattamente i mq dell'appartamento, tenendo conto che la mansarda non ha l'abitabilità e presenta una altezza media che dovrebbe essere intorno ai 200-210cm. inoltre volevo sapere quali problemi potrebbe generare il fatto che la mansarda non abbia l'abitabilità.

[ArPi]

Guarda, ho fatto una stima proprio ieri su un terratetto-bilocale con 3 camere in soffitta, che il proprietario interpreta come un 5 vani.

Chiaro che gli ho stimato la soffitta, essendo collegata con scala agevole e con altezza media superiore ai mt 1,60 gliel'ho valutata con una s.e.l. ponderata del 50%, fregandomene del fatto che la soffitta(mansarda) sia accessoariata o meno con tre camere, perchè quelle camere sono un ABUSO.

Ora è vero che di fatto, nessuno potrebbe venire MAI a controllarlo, e che in quelle camere ci dormi lo stesso, ma secondo legge (per ora) quel sottotetto (almeno dalle mia parti) NON è e non sarà MAI abitabile (ci ha provato ma in Comune gli hanno negato l'assenso).

Quindi la mia valutazione sarà per 90 metri (60+30) e non per 120, e riguarderà un terratetto di due vani (soggiorno/pranzo, servizio e camera) con ampia soffitta.

Chiaro anche che il propreitario chiederà di più, direi una cifra che sta nel mezzo tra il valore "vero e legale" e il valore "di fatto".

Poi per l'acquirente potrebbe essere interessante lo stesso comprare un bilocale che ha anche altre tre camere, perchè pagherà un 5 vani meno di un altro 5 vani (anche se ne compra due più soffitta) e se ha delle esigenze in quel senso e non tanti soldi, potrebbe adattarsi alla situazione, ma queste non saranno trasferita come camera ma come soffitta.

La differenza di valore sta nel fatto che sono abusi, quindi questo ne inficia il godimento pieno.

IN soldoni, sta a te valutare se sia il caso di compare tale immobile che costerà sicuramente di più di quello che è in materia amministrativa (nel mio caso un bilocale) ma anche meno di un immobile con tutti i vani in regola.

[apiso]

Grazie mille, e poi dicono che gli AI non servono a niente , quindi mi dici che a norma di legge una mansarda non abitabile è valutata al 50%? In effetti è quanto sostenuto anche dall'AI che me l'ha proposta, ma io mi fido solo di quelli di FOL, pensavo valessero di meno.

[Triac]

spesso si fa confusione tra abitabilità e residenziale.

residenziale == nella planimetria hai scritto ad es: letto, salone, ecc. e quindi la rendita catastale è proporzionata

abitabilità== che i locali siano a norma; almeno 9mq, finestra, .... Ti capita allora di leggere nella planimetria soffitta, asciugatoio, sgombro, cantina, lavanderia, ..... questi si considerano al ~ 30% meno del valore pieno del mq. (oppure mq totali meno un 30%)

Ti suggerisco di chiedere il certificato di abitabilità prima ancora di iniziare a trattare sul prezzo.

Occhio che il sottotetto è quasi invivibile a meno che installare un condizionatore in estate e l'inverso in inverno; aumento costi energia.

Cmq 2 / 2.1 mt sono da considerare quasi vivibili

[Haganah]

Originalmente inviato da Triac

spesso si fa confusione tra abitabilità e residenziale.

residenziale == nella planimetria hai scritto ad es: letto, salone, ecc. e quindi la rendita catastale è proporzionata

abitabilità== che i locali siano a norma; almeno 9mq, finestra, .... Ti capita allora di leggere nella planimetria soffitta, asciugatoio, sgombro, cantina, lavanderia, ..... questi si considerano al ~ 30% meno del valore pieno del mq. (oppure mq totali meno un 30%)

Ti suggerisco di chiedere il certificato di abitabilità prima ancora di iniziare a trattare sul prezzo.

Occhio che il sottotetto è quasi invivibile a meno che installare un condizionatore in estate e l'inverso in inverno; aumento costi energia.

Cmq 2 / 2.1 mt sono da considerare quasi vivibili

tra l'altro ovviamente i condizionatori funzionano peggio/con maggior dispendio di energia nei sottotetti, per ovvie ragioni tecniche (non perfetto isolamento dell'ambiente, presenza di ponti termici, nessun elemento superiore a fare da isolante ecc...)

[RussianBear]

Mansarde e cantine si valutano secondo gli usi della zona e i regolamenti regionali, comunali, ecc...
di norma, dalle mie parti, sono valutati al 25%

poi uno li può valutare anche al 200%, dipende dal pollo che compra.

RB

[apiso]

Originalmente inviato da Triac

Ti suggerisco di chiedere il certificato di abitabilità prima ancora di iniziare a trattare sul prezzo.

i

E' proprio questo il punto, la soffitta non ha certificato di abitabilità, in origine era un OPEN-SPACE, da cui i proprietari hanno ricavato 2 camere + bagno. senza apportare nessuna modifica al catasto, quindi le piantine catastali in mio possesso sono ancora quelle di un bilocale sotto + mansarda open-space sopra, in sostanza le camere sopra sono abusive, e non ho idea se sono sanabili....

[Triac]

Originalmente inviato da Haganah

tra l'altro ovviamente i condizionatori funzionano peggio/con maggior dispendio di energia nei sottotetti, per ovvie ragioni tecniche (non perfetto isolamento dell'ambiente, presenza di ponti termici, nessun elemento superiore a fare da isolante ecc...)

esatto!!!

[ArPi]

Infatti, il punto poi è che, molto probailmente, anche se tu volessi sanare la situazione, non potresti!

Quindi hai una situazione di difformità che ti trascini anche quando lo dovrai vendere tu... insomma, quegli spazi li devi pagare un pochino di più di una soffitta, ma NON tanto di più... se proprio la vuoi comprare.

[ArPi]

Originalmente inviato da RussianBear

Mansarde e cantine si valutano secondo gli usi della zona e i regolamenti regionali, comunali, ecc...
di norma, dalle mie parti, sono valutati al 25%

poi uno li può valutare anche al 200%, dipende dal pollo che compra.

RB

Se l'altezza media è maggiore di 1,60 mt vengono computate al 50%, considera che saranno anche connessse da apposita scala interna...

Secondo l'ADE basta addirittura che siano connesse ai vani principali per esser valutate al 50% (quindi ancora meno stringente) il coefficiente del 25% vale per i vani accessori non comunicanti.

http://www.agenziaterritorio.it/site...onsistenza.pdf

I polli non c'entrano nulla.