Monolocali storici vincolati -> buon investimento (Ferrara) ?

[Luciom]

Un mio conoscente è A.I. a Ferrara, di quelli "artigianali" (non è in franchising, lavora solo con conoscenti diretti, da tanti anni sul mercato, piccoli volumi etc).

Mi ha QUASI convinto a investire in una specifica sottocategoria di immobili, quelli storici vincolati, nella località dove lui opera (Ferrara).

Fatti:

Si può comprare a quanto pare 35-40 metri a 110-120k eur, in condizioni decenti (ristrutturazioni recenti, < di 10 anni). Tali unità sono prossime al centro e/o a dove c'è domanda di locazione per università.

Ipotesi:

Si ritiene sia piuttosto facile affittarli a 500/mese (6k/anno). Il mercato chiede qualcosa di + quindi prudenzialmente ragionare sui 500/mese dovrebbe consentire riempimento automatico.

Essendo immobili vincolati eccetera di tasse praticamente non ce ne sono, e i 6k anno sarebbero quasi tutti puliti e netti. Anche considerando qualche spesa qui e lì ogni tanto cmq non credo si scenda sotto il 4% netto annuo di rendimenti, che non pare male.

Questo A.I. si propone tral'altro, con una commissione sull'acquisto del 2% (+iva) di:

1) Gestire l'immobile dal lato "riempimento" al costo di metà mensilità (chiedendone una piena all'inquilino), comprensivo di fare volture etc etc.
2) Incassare l'affitto per mio conto se l'inquilino paga in contanti, e bonificarmelo
3) Fare volture etc etc e gestire con l'inquilino eventuali piccole incombenze (trovargli un idraulico etc)

Inoltre pare che abbia già 2 investitori attivi in questa cosa, con circa 15 immobili simili complessivamente in loro possesso; sta appunto cercando qualcun altro interessato dato che i 2 investitori hanno + o - investito quello che ritenevano opportuno in questa cosa (e NO, non si tratterebbe di comprare qualcosa in mano di questi due, ma dal mercato generico).

Come sapete rimango molto scettico in generale sull'immobile come investimento... ma con questi numeri mi pare ci sia del potenziale.

Che pensate?

[g_m_p]

"si ritiene sia piuttosto facile affittarli"... non suona molto perentoria come affermazione... occhio che le universita sono in grave crisi di immatricolazioni specialmente di fuorisede

[Luciom]

Se il mercato chiede 600 e te offri a 500, dovresti riempire no?

[g_m_p]

ho riletto meglio...

...a parte che non c'è garanzia possibile su quanto calerà prossimamente il mercato (a roma la zona universitaria è allo sbando, cali anche del 25% pure sugli affitti), mi puzza molto sta storia degli incassi per tuo conto... io non mi fiderei...

[Luciom]

No guarda non hai capito, era per spiegare che può esser disposto a far varie robine lui; ovviamente se voglio vado io a Ferrara a incassare o affitto solo a chi bonifica eccetera.

[Alanford701]

I monolocali vanno bene per qualche single.
Sei sicuro di comprare una cosa che poi potrai rivendere solo ad una categoria di persone?

I single poi ultimamente sono benestanti, e i 30-40 mq non gli bastano piu.

Vogliono ampi terrazzi (a Milano).

Ocio a comprare una cosa che ha sempre meno mercato.

[g_m_p]

infatti concordo, per ora almeno reggono meglio all'impatto le case per famiglia

che sono comunque affittabili stanza per stanza ad eventuali studenti

[Luciom]

Parliamo di immobili vincolati... se lo prendi grande poi non puoi mai dividerlo eccetera (o cmq hai molte + rogne), e cmq che io sappia affitto/prezzo della casa cala sempre con la dimensione, quindi per investimento e per mettere a reddito in generale i monolocali sono meglio.

Cmq i numeri hanno un senso secondo voi?

[g_m_p]

affitto/vendita cala se affitti la casa "a corpo"

se affitti a stanze il discorso cambia...

[robinbreak]

I numeri hanno molto senso, anche considerando (per assurdo) che il valore dell'immobile scenda ancora. Sopratutto il no tasse ha ottimo senso.

Secondo me ora dovresti:
1) chiedere agli investitori che li hanno gia' comprati come si sono trovati (i giudizi dell'AI potrebbero essere biased)
2) verificare la situazione domanda/offerta di locazione degli universitari, ed eventuali trend
3) quali sono tutti i vincoli di possedere un immobile vincolato (non e' che c'e' qualche "tassa" nascosta?)