"i prezzi della case scenderanno fino al 2014"

[Laerzio]

"i prezzi della case scenderanno fino al 2014" — idealista.it/news

qual è lo stato di salute del mercato immobiliare? conviene comprare o aspettare? e per chi vende, quali sono le prospettive? noi di idealista lo abbiamo chiesto ad ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb). il suo punto di vista non lascerà indifferenti

d: qual è lo stato di salute del settore immobiliare?
r: in generale stazionariaria, ma è importante distinguere: esitono diversi mercati immobiliari. comprare casa per viverci non è come comprare per investimento. quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono anche fattori psicologici

d: in che modo agisce l'aspettativa di chi compra o vende?

r: c'è una credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore. di per sé questo è falso, lo dice chi non sa fare bene i conti. ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi

d: quindi i prezzi dovrebbero essere più bassi di quelli che sono?

se il mercato avesse fatto il suo corso i prezzi negli ultimi due anni sarebbero dovuti crollare. ma siccome le persone si afferrano all'idea che questo è impossibile, di fatto diventa impossibile. la correzione quindi è graduale e i prezzi scendono del 5% all'anno, per più anni. alla fine il risultato è uguale, ma meno traumatico. poi bisogna vedere a quanto si vende davvero: chi ha fretta accetta il 30% in meno. i prezzi reali di vendita non sono rilevati da nessun organismo e posso assicurare che sono piu bassi di quanto si creda

d: c'è chi assicura di aver venduto ai prezzi del 2007

non dico che sia impossibile, anzi. ma non è la norma. ricordiamoci che il mercato è composto da un'infinità di casi particolari. se si libera la casa del vicino e vuoi assolutamente quella, sarai disposto anche a pagare il 30% in più, perché per te il valore è più alto che per gli atri. allo stesso tempo una casa in via montenapoleone a milano non è uguale ad una in periferia. ci sono molte nicchie e molte esigenze speciali. ma poi ci sono anche tendenze generali

d:il 2010 dovrebbe chiudersi con 630mila compravendite. come giudica questo dato?

ottimista. io prevedo 610-615mila. comunque, la sostanza non cambia, si tratta di un dato "normale". il calcolo è semplice. si sono formate 300mila nuove famiglie e quasi altrettanti sono i divorzi e le separazioni. questi sono i due motori principali del mercato. alcuni, che fino al 2008 erano esclusi dai prezzi troppo alti, adesso hanno accesso al mercato. poi ci sono gli investimenti, le seconde case, ecc. si tratta di un dato fisiologico, non mi farei prendere dall'entusiasmo

d: comprare casa per viverci. conviene?

r: se si hanno dei soldi da parte o un mutuo ragionevole, si. io consiglio sempre: hai i soldi? hai trovato quello che cerchi? te lo puoi permettere? compra e vivi felice

d: se i prezzi e i tassi di interesse sono al ribasso è quindi il momento per comprare

r: se ti concedono il mutuo! è vero che le condizioni sono migliori di tre anni fa, ma la dispoccupazione è alta e le banche , non dimentichiamolo, sono alle prese con basilea 3, che sarà una mazzata. l'accesso al credito nei prossimi due anni sarà ancora più difficile. e l'economia non sembra che si riprenderà facilmente. se ti nasce un nuovo figlio e vuoi cambiare casa, è probabile che finisca per fare un soppalco

d: quanto influisce il comportamento delle banche?

r: sono sempre stato critico con il settore bancario, ma adesso, di fatto, tra sospensione della rata, surroga e rinegoziazione, stanno assorbendo il disagio delle famiglie, molte delle quali, senza questi ammortizzatori, sarebbero sul lastrico. detto questo, sui prossimi mutui le nuove regole complicheranno le cose. però allo stesso tempo questo aiuterà il mercato a normalizzarsi

d: secondo una valutazione diffusa il prezzo della casa non dovrebbe essere superiore a 4 volte il prorpio reddito annuale. a roma ne servono 15. in italia in media 9

r: secondo i miei calcoli 3,75 è il rapporto ideale, 4 è ragionevole. l'accesso facile al credito degli anni scorsi ha sconvolto l'equilibrio. in tre giorni la banca ti dava un mutuo e la gente non badava più al prezzo, ma solo alla rata. nessuno si fermava a calcolare quanto costa una casa dopo 30 anni di mutuo. per questo ci ritroviamo con questi numeri

d: passiamo all'immmobiliare come investimento, lo consiglia?

r: no. ci sono forme molto più convenienti di investire i propri risparmi. e poi i prezzi delle case scenderanno

d: fino a quando scenderanno i prezzi?

r: i cicli economici del mercato immobiliare sono all'incirca quelli del mercato in generale. cinque anni di crescita e cinque negativi. per i ritardi nelle correzioni di cui parlavamo prima, almeno fino al 2013 continuerà la discesa. perché comprare oggi se nel 2014 si faranno ottimi affari? se ti serve una casa per viverci, è diverso. per investimento, è assurdo


d: se gli investimenti saranno scarsi e il 79% degli italiani sono già proprietari di casa, che margini avrà mercato dei prossimi anni?

r: pochi. il mercato si riattiverà solo quando il pil crescerà sul serio. e questo non avverrà a breve, poi c'è un'altra questione. negli anni scorsi hanno comprato i figli del baby boom, chi ha oggi intorno ai 40 anni. siamo arrivati a un tetto oltre al quale non si va. la curva demografica parla chiaro. le proziezioni dell'istat sulla creazione di nuove famiglie parla di un crollo dalle 300mila alle 180mila

d: e i capitali rientrati con lo scudo fiscale?

r: non ritengo che porterà nessun vantaggio al mercato immobiliare. chi può, resta liquido

d: se la cedolare secca fosse finalmente approvata, renderebbe la casa un investimento migliore?

r: non mi sembra che faccia miracoli. al piccolo proprietario non cambia la vita, ai grandi gruppi immobiliari neanche

d: un consiglio finale a chi cerca casa per andarci a vivere

r: se hai soldi, negoza sul prezzo e compra

d: un consiglio per chi vuole investire

r: resta liquido e aspetta il 2014. si faranno buoni affari

d: a chi non ha accesso al credito ma vorrebbe comprare

r: purtroppo non c'è molto da dire. il mercato dell'affitto è irragionevole. bisognerà aspettare 4 anni per avere a disposizione i primi edifici del social housing

[NordSudOvestEst]

Originalmente inviato da Laerzio

"i prezzi della case scenderanno fino al 2014" — idealista.it/news

quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono anche fattori psicologici

d: in che modo agisce l'aspettativa di chi compra o vende?

r: c'è una credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore. di per sé questo è falso, lo dice chi non sa fare bene i conti. ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi

d: quindi i prezzi dovrebbero essere più bassi di quelli che sono?

se il mercato avesse fatto il suo corso i prezzi negli ultimi due anni sarebbero dovuti crollare. ma siccome le persone si afferrano all'idea che questo è impossibile, di fatto diventa impossibile. la correzione quindi è graduale e i prezzi scendono del 5% all'anno, per più anni. alla fine il risultato è uguale, ma meno traumatico.

Ecco, messa così suona già MOOOOLTO diverso.

E comincia a coincidere molto di più con quello di cui mi sono reso conto io (e che mi sono limitato semplicemente a riportare).

Intanto come si vede la discesa graduale esclude che nella "categoria venditori" quelli che stanno alla canna del gas (o che comunque hanno fretta; o "più fretta" di un compratore) siano la regola, anzichè l'eccezione.

Poi la discesa è graduale e molto molto lenta, viscosa, proprio perchè il meccanismo psicologico si "autoalimenta": i primi anni non si vende per un "rifiuto"; dopo che ne sono passati un po' non si vende a prezzi bassi proprio perchè sono passati diversi anni e il ragionamento nei confronti del venditore diventa "lo sconto (reale) te lo sto già facendo offrendoti gli stessi prezzi di 10 anni fa, che vuoi di più ?".

Dico questo per alcuni (tipo g-m-p) che sono sempre stati fautori del cosiddetto mitico "scalone" (cioè di quel giorno in cui all'improvviso tutti i venditori si svegliano sudati nel letto e corrono a vendere a qualsiasi prezzo ).
Invece pare che anche i ribassisti correggano opportunamente il tiro.
A parte poi che già siamo arrivati a parlare di 2014 , tra un po' sembreranno i miraggi del deserto che si spostano sempre in avanti;
e a parte il fatto che a chi cerca casa per abitarci...viene consigliato praticamente di comprare già adesso (sia pure dopo "negoziazione" sul prezzo)

[Loryfab]

Originalmente inviato da NordSudOvestEst

Ecco, messa così suona già MOOOOLTO diverso.

E comincia a coincidere molto di più con quello di cui mi sono reso conto io (e che mi sono limitato semplicemente a riportare).

Intanto come si vede la discesa graduale esclude che nella "categoria venditori" quelli che stanno alla canna del gas (o che comunque hanno fretta; o "più fretta" di un compratore) siano la regola, anzichè l'eccezione.

Poi la discesa è graduale e molto molto lenta, viscosa, proprio perchè il meccanismo psicologico si "autoalimenta": i primi anni non si vende per un "rifiuto"; dopo che ne sono passati un po' non si vende a prezzi bassi proprio perchè sono passati diversi anni e il ragionamento nei confronti del venditore diventa "lo sconto (reale) te lo sto già facendo offrendoti gli stessi prezzi di 10 anni fa, che vuoi di più ?".

Dico questo per alcuni (tipo g-m-p) che sono sempre stati fautori del cosiddetto mitico "scalone" (cioè di quel giorno in cui all'improvviso tutti i venditori si svegliano sudati nel letto e corrono a vendere a qualsiasi prezzo ). Invece pare che anche i ribassisti correggano opportunamente il tiro (a parte poi che già siamo arrivati a parlare di 2014 , tra un po' sembreranno i miraggi del deserto che si spostano sempre in avanti)

Bè Idealista non dovrebbe essere prettamente ribassista....

[Laerzio]

Originalmente inviato da Loryfab

Bè Idealista non dovrebbe essere prettamente ribassista....

Perche?

[Loryfab]

Originalmente inviato da Laerzio

Perche?

E perchè si?

Idealista, essendo un sito di annunci dovrebbe (condizionale d'obbligo) essere per lo più imparziale.

Almeno credo...

[enrick71]

nON è IDEALISTA, MA ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di torino,

Una delle analisi più completa, seria (leggi non prezzolata) e condivisibile che abbia letto

[apiso]

Be a me l'articolo mi sembra abbastanza ottimistico per i venditori.

[g_m_p]

ok ho capito

adesso mi concentro su un pensiero fisso

e vedrai che divento biondo e 21enne

[iceace77]

Io sono abbastanza dell'idea che la verità stia a metà tra quello che dice g-m-p e l'intervistato...
quella che vogliono far passare come crisi alla fine è in realtà un graduale rivisitazione del proprio std di vita destinato a mutare in negativo; es: invece che cambiare il classico iphone 1 volta all'anno a rate molti dovranno accontentarsi di tenerlo almeno 3, 4 anni quindi vendite minori (parlo in occidente ovviamente, le stesse perdite saranno probabilmente pian piano ma ampiamente bilanciate dai mercati BRIC e simil emergenti...).
A questo punto produzione sempre più delocalizzata fuori (vendite fuori trainano la produzione fuori dove non ci sono vincoli come quelli che abbiamo noi), minore lavoro, minore introiti, probabile aumento tassi e inflazione.
La situazione attuale non è una crisi dovuta ai mercati finanziari coem vogliono far credere; al massimo sono la goccia che ha fatto traboccare il vaso ma la crisi è sistemica a livello di economia reale di tutti i paesi occidentali.
Quello che secondo il mio parere non è chiaro a molti e che il mercato immobiliare si è sempre retto in Italia per il motivo che negli anni fino ai 90 si pagavano molto più cash le case e quindi non aveva impatto sui consumi post acquisto (chi comprava con il mutuo con tassi a 2 cifre??? non scherziamo...)
Al contrario oggi come oggi con i tassi bassi molti hanno fatto il passo più lungo della gamba a molti ovviamente soprattutto lavoratori dipendenti, i più sfigati e maggiormente soggetti a risentire della crisi così come definito questo periodo (gli stessi incentivati dalle banche che si garantivano un tasso superiore a quello del mercato attuando una specie di carry trading interno tra chi accendeva il mutuo e il tasso di acquisto del denaro per loro).
Aggiungiamo che per farlo molti di loro hanno anche utilizzato passati risparmi delle famiglie che non hanno più modo di generare profitto (è stato anche corretto utilizzare il cash soprattutto in condizioni di bassa remunerazione dei tassi, ma se risalissero i tassi non puoi più investirlo e creare denaro d'ora in poi...)
Quindi questa tipologia di persone nei prossimi mesi, con il ventilato aumento dei tassi e una mancata ripresa economica (paventata già bassa ma hanno tempo di rivedere come sempre queste ottimistiche ahinoi previsioni) molto probabilmente saranno costrette a fare surroghe, alcuni addirittura arriveranno a dover rivendere l'immobile per prenderne uno a meno (decentrandosi o diminuendo il numero di locali per forza di cose).
La surroga è il primo passo che sta rallentando questo effetto in Italia specialmente, altro vantaggio onestamente sono i tanti risparmi delle famiglie nei decenni passati che contengono la situazione aspettando la ripresa, poi c'è tanto nero che a molti permette di stare sereni e stempera il dato.
Si tratta a parer mio solo di aspettare... è pur vero che non tutto sempre a parer mio calerà anzi: il lusso si apprezzerà sempre di più come sempre in questi contesti, le metrature più piccole entry level (si deve pur dormire da qualche parte) anch'esse subiranno una forte domanda, le case fuori città a prezzi minori ma ben servite nei collegamenti ne risentiranno meno, anzi...
insomma dipende di che tipo di case parliamo in primis:
per me a prendere una bottarella saranno i classici trilocali in città (specie il nuovo e medio signorile) e i box (ma non quelli in zone centrali) acquistati in periferia a valori di 30/40.000 euro.
Su questa tipologia di compravendite chi ha comprato ai massimi si deve aspettare un brusco calo secondo me, ma è frutto di un ragionamento personale s'intende, chi vivrà vedrà...

mi piacerebbe che chi la pensa diversamente (chi pensa che l'immobile terrà, anzi in 2 anni raddoppierà..) porti una teoria a riguardo... magari ci ripenso e corro di corsa a comprare con questi tassi e prezzi già migliori

[F-online]

Un articolo utile,suggerisco di leggere anche i commenti sul sito medesimo,ci sono ulteriori ottimi consigli