società immobiliare

[Spandau]

Originalmente inviato da Loryfab

Almeno specificate la tipologia di immobili.

Residenziali
Commerciali
Misto residenziale/commerciale

E poi, intendete una immobiliare con patrimonio a reddito (affitto) oppure una immobiliare per fare trading (brrrr).

Insomma così sul nulla è difficilino dare informazioni...

apro un nuovo 3d con titolo in tema sperando che chi cerchi informazioni un domani possa ritrovarlo.

La discussione su una eventuale società immobiliare si potrebbe probabilmete scindere in due filoni:
1) la gestione della proprietà
2) la gestione dei beni immobili

Per introdurre il primo dei due punti parto da un mio caso specifico.
Mesi fa insieme ad alcuni amici abbiamo deciso di comperare un appartamento da ristrutturare nell'ottica di affittarlo.
Al di là della bontà dell'investimento, che esula dall'oggetto del thread, la scelta iniziale da fare era la forma da dare all'operazione:
- creare una società che acquistasse l'immobile
- acquistarlo in comproprietà personale
Entrambe le soluzioni hanno vantaggi e svantaggi e noi abbiamo optato per la seconda, anzi per una variante della stessa visto che alla fine l'immobile è stato intestato solo ad uno di noi (sì, siamo buoni amici, almeno per ora ), ma non sono affatto sicuro sia stata una buona scelta e mi piacerebbe discuterne con voi.

Per il secondo aspetto invece la discussione dovrebbe vertere, a mio modo di vedere, sulla gestione operativa dell'immobile, ovvero capire in termini di costi e ricavi la convenienza di usare una partita iva come intermediario tra sè stessi ed il bene, prescindendo cioè dalla composizione dell'eventuale società.

I punti che mi vengono immediatamente in mente potrebbero essere quindi:
-tipo di società
-l'oggetto sociale
-la differenza di tassazione
-le eventuali plusvalenze
-la deduzione dei costi di gestione
-la deduzione in ammortamento dei costi di acquisto

@Loryfab è importante la differenza residenziale/commerciale/misto?

[Haganah]

hai un fratello gemello che ha scritto un thread simile in officine giuridiche

[Spandau]

Originalmente inviato da Haganah

hai un fratello gemello che ha scritto un thread simile in officine giuridiche

Quello sul trust immobiliare? Sarò imbranato ma non lo trovo nelle 6 pagine di officine giuridiche
Cmq la funzione di ricerca sul mio pc non funziona. Sia Opera che Internet Explorer mi danno errore

[Haganah]

Buongiorno a tutti!!!!!

[Loryfab]

La distinzione è fondamentale.

I costi relativi ad immobili ad uso abitativo sono FISCALMENTE IRRILEVANTI. Con una società avresti tutti i ricavi imponibili e tutti i costi indeducibili, ed essendo i canoni di locazione esenti iva verrebbe applicato il cosiddetto pro-rata, e tutta l'iva sugli acquisti sarebbe indetraibile, tramutandosi in un costo che a sua volta risulterebbe indeducibile...

So che il discorso è un pelino complicato per chi non mastica la cosa...

[claudio123]

Originalmente inviato da Loryfab

La distinzione è fondamentale.

I costi relativi ad immobili ad uso abitativo sono FISCALMENTE IRRILEVANTI. Con una società avresti tutti i ricavi imponibili e tutti i costi indeducibili, ed essendo i canoni di locazione esenti iva verrebbe applicato il cosiddetto pro-rata, e tutta l'iva sugli acquisti sarebbe indetraibile, tramutandosi in un costo che a sua volta risulterebbe indeducibile...

So che il discorso è un pelino complicato per chi non mastica la cosa...

Se uno ha un mix tra commerciale e residenziale........qualcosa si puo' fare, anche sul residenziale, in merito alle detrazioni.

[Spandau]

Originalmente inviato da Loryfab

La distinzione è fondamentale.

I costi relativi ad immobili ad uso abitativo sono FISCALMENTE IRRILEVANTI. Con una società avresti tutti i ricavi imponibili e tutti i costi indeducibili, ed essendo i canoni di locazione esenti iva verrebbe applicato il cosiddetto pro-rata, e tutta l'iva sugli acquisti sarebbe indetraibile, tramutandosi in un costo che a sua volta risulterebbe indeducibile...

So che il discorso è un pelino complicato per chi non mastica la cosa...

Complicato sì, incomprensibile no e ti ringrazio per la risposta.
Allora provo a fare chiarezza nei miei dubbi con un esempio ..
Tizio e Caio vogliono comperare un immobile a testa (diciamo residenziale e di pari valore e rendimento) da affittare.
Tizio e Caio vogliono diversificare il rischio insolvenza da parte dei rispettivi inquilini e decidono ognuno di percepire il 50% del canone dell'altro.
Per regolare la questione decidono di fare una società srl compartecipata al 50%.
L'oggetto sociale di questa società dovrebbe essere la acquisizione, manutenzione, locazione ed eventualmente cessione dei due immobili suddetti.
(questo è il primo problema: un tale oggetto sociale è valido?)
Se lo fosse gli immobili (anche residenziali) sarebbero strumentali all'attività e quindi i relativi oneri deducibili (dubbio anche qua)
Se l'oggetto sociale non fosse valido, come si affronta il problema di Tizio e Caio? (non ditemi comperando quote di fondi immobiliari, perchè vogliono mantenere il controllo dei loro beni, fondi che peraltro farebbero esattamente quello ho appena descritto), oppure

Originalmente inviato da claudio123

Comunque vado a memoria, c'e' chi sosteneva che conveniva fare un trust trasparente (porchetto).......chi una sas (io).......chi un fondo familiare (altri)....comunque tutti concordavano che valeva la pena da un certo importo in su di flusso da locazioni per giustificare spese e gestione..

come fa?

[claudio123]

Originalmente inviato da Spandau

Complicato sì, incomprensibile no e ti ringrazio per la risposta.
Allora provo a fare chiarezza nei miei dubbi con un esempio ..
Tizio e Caio vogliono comperare un immobile a testa (diciamo residenziale e di pari valore e rendimento) da affittare.
Tizio e Caio vogliono diversificare il rischio insolvenza da parte dei rispettivi inquilini e decidono ognuno di percepire il 50% del canone dell'altro.
Per regolare la questione decidono di fare una società srl compartecipata al 50%.
L'oggetto sociale di questa società dovrebbe essere la acquisizione, manutenzione, locazione ed eventualmente cessione dei due immobili suddetti.
(questo è il primo problema: un tale oggetto sociale è valido?)
Se lo fosse gli immobili (anche residenziali) sarebbero strumentali all'attività e quindi i relativi oneri deducibili (dubbio anche qua)
Se l'oggetto sociale non fosse valido, come si affronta il problema di Tizio e Caio? (non ditemi comperando quote di fondi immobiliari, perchè vogliono mantenere il controllo dei loro beni, fondi che peraltro farebbero esattamente quello ho appena descritto), oppure

come fa?

Scusa ma per 2 immobili vuoi fare una societa'?........per dividere eventuale morosita?.....fai una selezione piu' attenta dell'inquilino e chiedi garanzie/fidejussione.......ma una soc. a questo fine non la vedrei proprio.

[Spandau]

Originalmente inviato da claudio123

Scusa ma per 2 immobili vuoi fare una societa'?........per dividere eventuale morosita?.....fai una selezione piu' attenta dell'inquilino e chiedi garanzie/fidejussione.......ma una soc. a questo fine non la vedrei proprio.

E' un punto di partenza per iniziare a ragionarci su, e poi da qualche parte bisogna pur cominciare, no?

Quel ..

qualcosa si puo' fare

.. lasciato in sospeso è troppo personale?

[claudio123]

Originalmente inviato da Spandau

E' un punto di partenza per iniziare a ragionarci su, e poi da qualche parte bisogna pur cominciare, no?

Quel .. .. lasciato in sospeso è troppo personale?

Dovrei rivedere le ultime novita' in materia, che mi sono state accennate a telefono.

Quando so qualcosa di preciso lo posto.