Proposta d'acquisto per locale commerciale buono ma non ben definito...

[cesarito2]

Ciao ragazzi,

sto per fare una proposta d'acquisto per un locale commerciale uso investimento, datemi una mano a non complicarmi troppo la vita...

Ho trovato in vendita un locale in centro, su una via molto commerciale, con una buona rendita nonostante il contratto di locazione in scadenza dopo dodici anni, a un prezzo finalmente decente .

Il locale in realtà è composto di due unità immobiliari già divise in catasto, che sono comunicanti (forse abusivamente) con una porta, ma per ora il problema non sussiste in quanto gli affittuari (contratti di affitto separati) sono padre e figlio che svolgono attività indipendenti.

Ora invece viene il casino:
L'agenzia immobiliare che gestisce la vendita congiunta delle due unità (ma ha la possibilità di vendere separatamente)
mi ha mostrato la planimetria catastale della metà che a me interessa di più, quella un po' più grande (115 mq dichiarati, in realtà 80 calpestabili).
Con sorpresa ho notato che in pianta era comprensiva di un altro ambiente di una ventina di mq, retrostante il punto di passaggio e di unione tra le due unità, e l'agente mi ha detto che era assegnato all'altro inquilino, il figlio, che lo utilizzava come magazzino e mostra, e che non ne dovevo tenere conto nell'offerta.
L'altra unità immobiliare, che a me interessa meno, nemmeno lo incorpora al momento della vendita.

Insomma, di chi è quel locale?
Se lo lasciano per il secondo che comprerà, per facilitarne l''acquisto?
L'agente, che mi sembra una persona seria, mi ha detto che deve chiarire con la proprietà, io gli ho detto che anche senza quell'ambiente per me andava bene, se il prezzo rimaneva quello che io proponevo.
La proposta non me l'ha fatta fare, mi ha detto di aspettare qualche giorno, c'era di mezzo un altro che voleva comprare tutto e la proprietà quasi sicuramente non avrebbe accettato la mia offerta, in effetti con un pesante ribasso..
Ma queste, le sue, sono anche tecniche di vendita..
Io so che la proposta va fatta su una unità ben definita e individuata,
e la planimetria catastale sembra molto chiara ma purtroppo dice il contrario di quello che asserisce l'agente.
Altro problema potrebbe presentarsi, se dovessi comprarla "ridotta" al momento del rinnovo contrattuale: l'inquilino potrebbe dirmi che il suo canone comprende tutto ciò che sta nel catastale, e che il figlio glie ne rimborsa una parte, quella riferita all'ambiente retrostante "sparito" dalla vendita.
Non so cosa sia scritto sull'atto di provenienza e sul contratto di locazione che ancora non ho visti, ma non sempre le descrizioni aiutano a definire meglio di una planimetria, che loro affermano essere sbagliata, anche se poi non si sa di chi sia quella parte.
Secondo me fa parte della porzione che a me interessa, ma vorrebbero toglierla.
Insomma, un bel casino.
D'altra parte il locale è ottimo, grande e in buona posizione, il proprietario è un privato (imposte al 10%) residente negli USA ed è rappresentato da un commercialista che parla con l'agente.
Io non me lo vorrei far scappare, un mio amico molto esperto mi ha detto di formulare comunque la proposta d'acquisto in agenzia, specificando tutto quello che mi è stato detto e mostrato, compreso l'incongruenza tra dichiarato e planimetria.
Ho qualche dubbio che sia regolare, ma il mio amico è veramente molto esperto, e non credo che si sbagli.
A me andrebbe anche bene pagarla il prezzo proposto e rinunciare a quella parte, ma poi mi andrei ad incasinare anche con l'inquilino...Voi che ne dite? Chiedo a un notaio?
Come ne esco secondo voi, volendo andare avanti?
Grazie!

Cesarito

[broken brick]

Chiedere ad un notaio è un'ottima idea...nella proposta specifica con molta esattezza a quali ambienti ti riferisci. Il venditore deve fare la dichiarazione di "conformità catastale".

[cesarito2]

Grazie..

qualche altra idea
con qualche particolare in più?