Aiuto dagli esperti del forum

[mczeta]

Buongiorno a tutti,

è un paio di anni che vi seguo e visto la vostra esperienza mi sono risolto a scrivere per alcuni consigli. Volevo aprofittarne anche per alcuni spunti di riflessione. Scusate la lunghezza del post.

Premessa: sono tra quelli che pensano che il mercato sia bloccato e i prezzi saranno fermi o in leggerissimo calo per i prossimi 2/3 anni. Sommato all'inflazione , secondo me, i prezzi potranno perdere ancora un 5/10%.
Abito in una città del nord-est e la crisi da noi si è fatta sentire, eccome!
Ho 40 anni, sposato, due redditi da lavoro dipendente.
Siamo in affitto (molto basso), ma abbiamo bisogno di una casa più grande.

Arriviamo al dunque. Dopo aver visto decine di appartamenti, ci stiamo concentrando in particolare su uno molto grande, ma in un quartiere non particolarmente attraente (comodo però ai servizi e al nostro posto di lavoro, 5/10 minuti), vicino a strade trafficate.
Ma il prezzo (220.000), la dimensione (135mq) e la vicinanza al centro sono allettanti. Problema: l'appartamento è da ristrutturare. Impianto elettrico, 2 bagni da rifare, pavimenti (li incolleremo sopra agli esistenti, circa 90 mq netti), infissi esterni (10 tra finestre e porte finestre), cucina (8 metri lineari).

Prima domanda: ho un'idea dei costi a spanne (non vogliamo cose lussuose) datami da un'amico geometra che va dai 40.000 ai 55.000. Vi sembra corretta? Qualcuno ha esperienza?

L'AI mi ha già detto che il prezzo è trattabile (mi ha proposto di fare un'offerta a 200.000), ma noi non possiamo spendere tra tutto più di 250.000.

Seconda domanda: c'è un topic che riassuma le spese accessorie? Notaio, tasse, bolli, ecc.. ecc..? O c'è qualcuno che me li riassuma velocemente?

Terza domanda: considerando le spese accessorie sui 10.000 e la ristrutturazione sui 50.000, secondo voi posso arrivare, e come devo muovermi, a pagare 190.000 comprese le spese di agenzia (3%).

Arrivo anche allo spunto di riflessione: siamo sempre stati onesti con gli AI sulle nostre disponibilità e sulle nostre esigenze, ma nelle ultime settimane ho avuto due esperienze strane.

Siamo andati a vedere due altri appartamenti; uno in una zona più bella, più piccolo, poche spese di ristrutturazione. Prezzo 300.000. Al momento della visita ci dicono che ne vogliono 320.000. Abbiamo detto troppo caro e li abbiamo salutati. Risultato: Sono tre settimane che mi chiamano 3/4 volte a settimana e senza nostre proposte, siamo scesi a 270.000.
Ma come li definiscono i prezzi, a capocchia?

L'altro. Prezzo 210.000, da ristrutturare pesantemente. Ci piace ed è in una zona intermedia, ma dopo averlo visto, l'AI ci dice che hanno già fatto una proposta. Gli dico: "Allora perché me l'ha fatto vedere?". Risponde: "Non si sa mai". Io non voglio intromettermi in altre transazioni e odio chi mi mette fretta su una cosa così importante e quindi lo saluto.
Mi richiama dopo due settimane, molto seccato, e mi chiede perché non mi sono più fatto sentire.
Sinceramente mi sono sentito preso in giro.
Chiedo agli AI del forum e anche agli altri: sono corretti questi omportamenti?

Vi ringrazio dell'aiuto e delle risposte.

[g_m_p]

un altro affitto no? quanti anni ci pagheresti di locazione con le sole spese notarili etc?

[luisepe]

e' quello che succede quando si contattano le AI,trattative alla turca,non rompere le trattative tienile sempre aperte e non parlare diprezzi ...tratta tratta sempre ............scenderanno dove nemmeno te l'immagini

[broken brick]

Scusa Mc ma ho avuto una settimana da bestia...ora guardo le domande una
alla volta... non ce la posso fà (sto acquisendo un ottimo accento romanesco)
-se l'AI propone 200 non offrirei più di 170-180
-si, abbiamo già parlato delle spese accessorie...se è un usato direi :notaio, registro, AI (non più del 2,5%)+iva 20%...verifica il pagamento delle spese condominiali....

[rottodellacuffia]

[QUOTE=mczeta;28418985


Chiedo agli AI del forum e anche agli altri: sono corretti questi omportamenti?

Vi ringrazio dell'aiuto e delle risposte. [/QUOTE]

Broken B. ti ha già detto tutto .
Capitolo a.i. -Purtroppo succede anche di peggio ,sono contento(si fa per dire) che altri abbiano riserve su questa categoria di operatori,io ne ho conosciuti una decina e 8 erano davvero dei coniglioni patentati ...Devo riconoscere che gli altri 2 erano dei bravi professionisti!Tieni presente che qui al nord est SULLA CARTA l'a.i. mette in mostra minimo 10000 € in più di quanto chiede il privato,poi se in fase di trattativa trovi il prof. che riesce a combinare a -30% complimenti, hai trovato uno che ci sa fare, che merita provvigione piena + cena di pesce con famiglia.

[GinoL]

Originalmente inviato da mczeta

Terza domanda: considerando le spese accessorie sui 10.000

Per le spese accessorie (notaio,perizie,istruttoria mutuo,agenzia,imposte...) orientati sul 8 - 10 % del valore della casa.

[reganam]

Originalmente inviato da rottodellacuffia

Broken B. ti ha già detto tutto .
Capitolo a.i. -Purtroppo succede anche di peggio ,sono contento(si fa per dire) che altri abbiano riserve su questa categoria di operatori,io ne ho conosciuti una decina e 8 erano davvero dei coniglioni patentati ...Devo riconoscere che gli altri 2 erano dei bravi professionisti!Tieni presente che qui al nord est SULLA CARTA l'a.i. mette in mostra minimo 10000 € in più di quanto chiede il privato,poi se in fase di trattativa trovi il prof. che riesce a combinare a -30% complimenti, hai trovato uno che ci sa fare, che merita provvigione piena + cena di pesce con famiglia.

Qui al nord-est di Milano guardavo un 2 locali +cucinotto, cat a/3 anni 60, il prof. lo metteva a 175.000 euro, quello al piano inferiore, uguale,andava all'asta a 111.000 euro,(forse era lo stesso) ho visto ieri che adesso va all'asta a 90.000 euro.
senz'altro il prof(.....) faceva anche li uno sconto del 30%.
PS
Sono quei condomini dove se sei italiano ti chiedono il passaporto per entrare.

[holding752000]

Originalmente inviato da mczeta

Dopo aver visto decine di appartamenti, ci stiamo concentrando in particolare su uno molto grande, ma in un quartiere non particolarmente attraente (comodo però ai servizi e al nostro posto di lavoro, 5/10 minuti), vicino a strade trafficate.
Ma il prezzo (220.000), la dimensione (135mq) e la vicinanza al centro sono allettanti. Problema: l'appartamento è da ristrutturare.

Ah!, come ti invidio!. 1629 Euro al mq da ristrutturare...sarebbe un sogno qui a Milano.

[g_m_p]

qualcosa mi dice che ante-bolla erano 600 al mq....

[broken brick]

Terza domanda...ipotizza sempre di salire un po' dai preventivi. Nel corso dei lavori emergono sempre imprevisti da affrontare e magari ti vengono in mente esigenze che non avevi previsto...due esempi qualunque...:
-volevi mantenere un muro di 30 cm e ti accorgi che è solo un tamponamento fra pilastri...ci starebbe troppo bene una bella porta scorrevole fra l'ingresso ed il soggiorno! 500 euro di opere murarie, nuove tracce elettriche...+1500 nuova porta scrigno o chennesò.
-già che sei in ballo perchè non mettere i tubi per la predisposizione del climatizzatore? La spesa non è enorme (!!!) e se lo dovessi fare fra qualche anno ti toccherebbe rovinare tutto...quando avrai voglia comprerai le macchine e voilà...E' solo un esempio tra mille...
PS quando dici il tuo budget a un AI stai basso! Quelli ti spremono ...non ti lasciano neppure un margine per il trasloco e qualche armadio su misura!!!