I prezzi degli immobili non scendono mai ?

[venatrix]

Dopo aver partecipato alla, per me, interessante discussione

i prezzi degli immobili non dipendono dagli stipendi o dalla ricchezza degli abitanti del posto

Dove è il crollo immobiliare in Italia??

con l'esempio di Mumbay e la germania

cioè Mumbay prezzi altissimi della baraccopoli a fronte di redditi relativamente bassissimi del milione di abitanti le baracche

e germania con prezzi immobiliare moderati e stipendi relativamente alti


ora c'è un altro punto che mi interessa capire
da cosa nasce il luogo comune "i prezzi delle case non scendono mai"


guardando i grafici aggiornato al 2010 compreso che ho visto su
Il TREND immobiliare, grafici inside - I Forum di Investireoggi
penso ( ma è una mia idea da verificare ) che questo sia in parte vero e in parte non vero a seconda se prendiamo i prezzi senza considerare l'inflazione o considerando l'inflazione.
chiarisco il mio pensiero

se prendiamo i prezzi così come la gente li percepisce e io li percepisco cioè ho pagato tot e ora prendo tot il prezzo è praticamente quasi sempre salito

vedi grafico sotto


ecco che dal grafico posso capire come mai la percezione è che le case salgono sempre








.

[venatrix]

se invece andiamo a vedere gli stessi prezzi delle case e gli togliamo l'inflazione che c'è stata si può notare che i prezzi tolta l'inflazione sono in alcuni periodo scesi.

vedi grafico sotto






quello che però rimane da dire è che quello che nei grafici viene chiamato trend
e che per me sarebbe " la tendenza " è un indicatore importante
la tendenza è sul lungo a salire sia che si calcoli l'inflazione o meno.




Ora mi sembra che considerato che i prezzi possono dipendere da fenomeni speculativi ( vedi Mumbay ) e non dai redditi

mi resta da inquadrare ancora un altro aspetto che sto ultimamente considerando
e cioè che secondo me entra in gioco anche la densità abitativa ( ipotesi tutta da verificare ) e quindi comincio a pensare che molto dipenderà anche dai flussi migratori

se così fosse potremmo assistere ( ma è solo una mia idea in embrione ) in futuro ad un aumento dei prezzi nelle città contemporaneamente ad una diminuizione dei prezzi nelle zone meno popolate e meno interessate dalle migrazioni

[g_m_p]

e se uno ricorda bene la "percezione nella realtà" di questo?

[venatrix]

era proprio quello che intendevo dire
e cioè quanti guardano i prezzi che hanno pagato e basta

e quanti guardano i grafici dei prezzi a cui è stata tolta l'inflazione ?

[g_m_p]

ma guarda che questo grafico rappresenta l'andamento "nominale", che visse un ribasso acutissimo

[venatrix]

Originalmente inviato da g_m_p

ma guarda che questo grafico rappresenta l'andamento "nominale", che visse un ribasso acutissimo

haem
ci stà scritto in grande "reali"

guarda che "reali" come sta scritto sul grafico che hai inviato vuol dire tenendo conto dell'inflazione

mentre "nominali" vuol dire che non si è tenuto conto dell'inflazione


leggi in testa alle colonne della tabellina sotto

[thedreamer]

Originalmente inviato da venatrix

era proprio quello che intendevo dire
e cioè quanti guardano i prezzi che hanno pagato e basta

e quanti guardano i grafici dei prezzi a cui è stata tolta l'inflazione ?

Il grafico descrive la realtà, ciò che è stato, e che dipende dal mercato, non chè il grafico di per sè abbia capacità di self-fulfilling prophecy

[thedreamer]

è ovvio che finchè c'è inflazione scendano meno di quanto scenderebbero nominalmente se la quantità di moneta circolante calasse in un ambiente deflattivo. Appunto bisogna guardare ai prezzi reali, ai rendimenti, al rapporto storico col numero di stipendi

[g_m_p]

lo so cosa c'è scritto, grazie... ma l'inflazione era relativamente bassa in quegli anni; e le valutazioni concrete che ricordo bene sono:

dic. 1991 - 630.000.000 > apr. 1995 - 380.000.000

dic. 1991 - 2.000.000.000 > apr. 1995 - 690.000.000

dic. 1991 - 850.000.000 > giu. 1995 - 300.000.000

e cosi via...

[venatrix]

Originalmente inviato da thedreamer

Il grafico descrive la realtà, ciò che è stato, e che dipende dal mercato, non chè il grafico di per sè abbia capacità di self-fulfilling prophecy

infatti si parlava della percezione dei prezzi nel passato



guardando meglio però vedo sul grafico anche i prezzi del 2011
che siano una stima di chi ha fatto la tabellina ??