X esperti - operazione immobiliare complicata

[sub_ comandante]

Ciao a tutti,
mi rivolgo agli esperti, per piacere aiutatemi
mi occupo di trading immobiliare e non riesco a venir fuori da questa situazione..
adesso vi spiego meglio:
allora i soggeti coinvolti sono 3:
1) S.r.l. che vuole acquistare un immobile con terreno per poi demolire e ricostruire
2) primo proprietario dei beni che è un soggeto con P.Iva (professionista)
3) secondo proprietario (fratello con quota del 50%), anch'esso con P.Iva (negoziante)

Ora la società (1) è del figlio del primo proprietario (2)
Consideriamo poi che il valore dell'operazione si aggiorna attorno i 300.000 euro
e che i 2 fratelli hanno ricevuto gli immobili in eredità dichiarando in successione un valore intorno ai 100k
aggiungiamo poi al problema che il primo proprietario (2) ha un'aliquota irpef già al massimo
ed il secondo (3) al 23%
Ora la soluzione più semplice sarebbe quella che la società acquista e paga il 10% di imposte (30.000 euro) poi il primo proprietario paga la plusvalenza su 100.000 (cioè 300k - 100k valore di partenza = 200/2 = 100K) ed idem il secondo, con ovviamente aliquote diverse. Mettiamo quindi che la società paga 30 + paga 42 il proprietario padre della società.. totale sono 72k..
e poi ci sono le plusvalenze del secondo proprietario.
Ora il primo quesito è.. ammesso che i calcoli siano così.. il secondo proprietario non riceve soldi ma riceverà dalla società 2 appartamenti in permuta.. pagherà cmq la plusvalenza..? e la permuta potrà essere a favore dei 2 figlie che riceverebbero i beni come prima casa? Altro quesito.. mi è stato detto che la permuta dovrà avere gli stessi valori tra vendita e acqusito.. quindi per 2 appartamenti sarà di 150k (quota del secondo proprietario) / 2 = 75000 euro ad appartamento.. mi sembra un tantino poco.. come si fa per non incorrere in possibili sanzioni??

Questa, già ingarbugliata, è la prima ipotesi
Ma adesso veniamo al bello.. ciò che ci interessa è non pagare tutte quelle imposte.. come fare??
Qualcuno mi ha detto che sarebbe possibile se i due proprietari si caricassero i beni come beni strumentali e poi vendessero alla società che si troverebbe a pagare un'IVA che poi si scarica. E così anche per i proprietari non ci sarebbero plusvalenze. MA ritenete si possa fare? CI sono rischi? La legislazione in merito?
Ultimo, se avete altre possibili soluzioni fatemelo presente, grazie mille, ciao

[seroli-]

io non vedo tutti codesti problemi (o ti sei spiegato male te):
la successione ereditaria cancella gia' di suo la plusvalenza e i venditori non sono costruttori, quindi non c'è un problema da risolvere e i 2 fratelli venditori non pagano proprio nulla.

L'unica cosa che avrebbero da pagare forse sarebbe la differenza d'imposta di registro per successione ereditaria tra successione con agevolazioni (se l'hanno chiesta) o senza (visto che stanno vendendo prima dei 5 anni....se stanno vendendo prima dei 5 anni.......in ogni modo una cifra quasi irrisoria.....se docuta).

[sub_ comandante]

si ho tralasciato un particolare importante
e ho fatto un po' di confusione
Ok sull' immobile, la casa
ma il terreno è edificabile quindi c'è plusvalenza
e poi per le imposte che paga la società?
E' giusto dire che paga sul valore dichiarato o invece si paga sul valore catastale?
A tal proposito potresti mica linkarmi una tabella riepilogativa che io non ci capisco mai nulla..
infine credi sarà reintrodotta prima o poi la rivalutazione al 4% per i terreni edificabili?
E per ultimo, dell'operazione come bene strumentale che mi dici?

[seroli-]

Originalmente inviato da sub_ comandante

si ho tralasciato un particolare importante
e ho fatto un po' di confusione
Ok sull' immobile, la casa
ma il terreno è edificabile quindi c'è plusvalenza
e poi per le imposte che paga la società?
E' giusto dire che paga sul valore dichiarato o invece si paga sul valore catastale?
A tal proposito potresti mica linkarmi una tabella riepilogativa che io non ci capisco mai nulla..
infine credi sarà reintrodotta prima o poi la rivalutazione al 4% per i terreni edificabili?
E per ultimo, dell'operazione come bene strumentale che mi dici?

mmhh mi spiace, io mi fermo alla casa, non conosco i "terreni" e in materia sono ignorante perchè a Firenze non ce ne sono e quindi non mi sono tenuto informato perchè non mi serve per il lavoro.......prova ad invocare l'aiuto di Arpi, forse tra le colline lui ci capisce piu' di me.

[sub_ comandante]

Ok grazie lo stesso

[ciottolino]

in caso di vendita di terreno il cedente è tassato al 18% su un minimo tenuto sott'occhio

[sub_ comandante]

cosa??

[Loryfab]

La permuta viene fatta a valori di mercato, qualsiasi sia il valore attribuito al momento dell'atto.

[Loryfab]

Scusa perchè dici che la società paga il 10% di tasse?

[sub_ comandante]

7 + 2 + 1
registro, ipotecaria, catastale