Bilocale o btp

[luiss1970]

Nella mia cittadina vendono in pieno centro un bilocale in uno stabile ristrutturato.
Il bilocale ha il bagno ed è affittato a 350 euro mensili e lo vendono a 70 mila euro
Il confronto con un BTP a 10 anni è più o meno uguale: il BTP dà il 4% netto, il bilocale rende 4200 euro annui ma si arriva a 3360 con irpef e poi c'è ICI o futura IMU.
Mah....sicuramente il BTP dà meno problemi, sperando che l'Italia non vada in default....

[langecon]

3360 su 70000 è più del 4%....
o sbaglio l.u.i.s.s. ?

[mircocurvasud]

Devi aggiungere le spese degli atti ai 70 mila di cui parli.
Quindi devi ritoccare ancora un po' le percentuali.

[oneone]

Originalmente inviato da langecon

3360 su 70000 è più del 4%....
o sbaglio l.u.i.s.s. ?

è 2800 il 4% di 70000 (400eu ogni 10k eu)

[frederick]

Conti della serva:

Spese di agenzia e notaio (5% di 70k) = 3,5k
Totale somma investita = 70k + 3,5k = 73,5k

Cedolare secca (20%) = 840€
ICI (ipotesi) = 200€
Spese condominiali (ipotesi) = 200€
Totale canone dedotte le spese = 2,96k

Il rendimento annuo netto si può quindi stimare = 2,96k/73,5k = 4% (senza conteggiare le spese impreviste)

Il nuovo Btp 2021 4,75 rende il 4,15% netto, quindi leggermente di più; conservativamente diciamo che rendono uguale.

La speranza di chi investe nel mattone è che il valore dell’immobile cresca, quindi il guadagno dovrebbe tenere conto anche di questo (certo che se uno avesse acquistato 4/5 anni fa, in piena bolla immobiliare, oggi il valore del capitale sarebbe inferiore).

Bisogna poi tenere in conto tutte le incongnite di un affitto (spese impreviste, inquilini morosi, periodi sfitti, ecc.).

Io investirei in Btp.

[housecrash]

Originalmente inviato da frederick

Conti della serva:

Spese di agenzia e notaio (5% di 70k) = 3,5k
Totale somma investita = 70k + 3,5k = 73,5k

Cedolare secca (20%) = 840€
ICI (ipotesi) = 200€
Spese condominiali (ipotesi) = 200€
Totale canone dedotte le spese = 2,96k

Il rendimento annuo netto si può quindi stimare = 2,96k/73,5k = 4% (senza conteggiare le spese impreviste)

Il nuovo Btp 2021 4,75 rende il 4,15% netto, quindi leggermente di più; conservativamente diciamo che rendono uguale.

La speranza di chi investe nel mattone è che il valore dell’immobile cresca, quindi il guadagno dovrebbe tenere conto anche di questo (certo che se uno avesse acquistato 4/5 anni fa, in piena bolla immobiliare, oggi il valore del capitale sarebbe inferiore).

Bisogna poi tenere in conto tutte le incongnite di un affitto (spese impreviste, inquilini morosi, periodi sfitti, ecc.).

Io investirei in Btp.

Per essere precisi.... di quale cedolare secca parli? Per adesso solo aliquota marginale IRPEF sull'85% del canone percepito

Infine.... dimentichiamo i rischi sfitti e morosità, che sono sulla cedola e non sul capitale. Sulla cedola dei BTP questi rischi praticamente non esistono

[frederick]

Originalmente inviato da housecrash

Per essere precisi.... di quale cedolare secca parli? Per adesso solo aliquota marginale IRPEF sull'85% del canone percepito

Infine.... dimentichiamo i rischi sfitti e morosità, che sono sulla cedola e non sul capitale. Sulla cedola dei BTP questi rischi praticamente non esistono

Ho precisato che si tratta di conti approssimati, per cui ho scelto la cedolare per comodità. Considerando la tassazione attuale non credo si avrebbero delle cifre molto diverse.

I rischi che ho elencato, che naturalmente incidono sul rendimento e non sul capitale, vanno tenuti in debito conto per decidere sull'investimento.

[housecrash]

Originalmente inviato da frederick

Ho precisato che si tratta di conti approssimati, per cui ho scelto la cedolare per comodità. Considerando la tassazione attuale non credo si avrebbero delle cifre molto diverse.

I rischi che ho elencato, che naturalmente incidono sul rendimento e non sul capitale, vanno tenuti in debito conto per decidere sull'investimento.

Dipende dal reddito: prova con una aliquota marginale del 43% sull'85% del canone

[frederick]

Originalmente inviato da housecrash

Dipende dal reddito: prova con una aliquota marginale del 43% sull'85% del canone

Se fosse così avresti naturalmente ragione.
Però da quanto dice luiss sull'irpef (... il bilocale rende 4200 euro annui ma si arriva a 3360 ...) devo presumere che abbia già stimato la tassa nel suo caso, che corrisponderebbe giusto al 20% (o all'85% del canone con aliquota marginale del 23%).
Comunque, nel caso che dici tu, si conferma la maggiore convenienza del Btp.

[housecrash]

Originalmente inviato da frederick

Se fosse così avresti naturalmente ragione.
Però da quanto dice luiss sull'irpef (... il bilocale rende 4200 euro annui ma si arriva a 3360 ...) devo presumere che abbia già stimato la tassa nel suo caso, che corrisponderebbe giusto al 20% (o all'85% del canone con aliquota marginale del 23%).
Comunque, nel caso che dici tu, si conferma la maggiore convenienza del Btp.

Aliquota marginale del 23%? Intendi dire che uno che possiede un secondo immobile ed ha un reddito di 5k da affitti, porta a casa 1k EUR lordi al mese?

Aliquote Irpef 2010: tutti gli scaglioni di reddito : Finanza e Risparmio che passione

Mi sembra una situazione plausibile, ma che non rappresenta il caso medio