proposta acquisto non rispettato!

[trinita73]

salve,mi e' capitato uno spiacevolissimo inconveniente di mancato adempimento per una proposta di acquisto immobile!
mesi fa ho messo in vendita casa mia per via di una nuova abitazione acquistata, l'attuale abitazione e' una prima casa e la nuova abitazione, in costruzione e pronta tra circa un mese, viene acquistata come prima casa quindi sono costretto a vendere prima la mia!
l'attuale casa in vendita e' stata visionata a gennaio da una coppia di ragazzi tramite agenzia ed e' stata effettuata una proposta di acquisto con indicazione caparra 5.000 euro al compromesso e la restante parte in contanti tramite assegno circolare al rogito.
tale proposta, che era 10 mila euro inferiore fu da me accettata ad esclusione di doverla lasciare ammobiliata, quindi visto l'accordo leggermente diverso abbiamo scritto una nuova proposta inserendo i vari punti dell'accordo, tra cui anche un cambio del metodo di pagamento che in questa seconda proposta e' stata indicato con pagamento tramite mutuo bancario da richiedere e con attesa di buon esito da parte della banca, riporto il testo esatto della proposta:

"io sottoscritto...propongo di acquistare l'immobile sito in...intestato a...al prezzo di 165.000 euro di cui 5.000 al compromesso, non appena gli acquirenti avranno delibera positiva del mutuo richiesto e 160.000 euro a saldo entro il 30 marzo 2011 e comunque appena verra' erogato il mutuo richiesto.
gli acquirenti si riservano la tempistica massima entro il 20 febbraio 2011 per sottoscrivere il compromesso"

tale proposta e' stata sottoscritta in agenzia con la mia presenza, presenta dei titolari agenzia, i due acquirenti e 2 rispettivi genitori acquirenti.
il giorno prima del termine loro pero' informano l'agenzia che la banca, dopo la visione del loro perito, non puo' erogare un mutuo superiore a 155.000 euro e di aver ricevuto medesima risposta da varie altre banche interpellate e che quindi la loro intenzione e' venuta meno o comunque sarebbero disposti all'acquisto solo modificando il prezzo in 155.000 euro come da mutuo concesso!
l'agenzia, tramite istituto di perizia privato e varie convenizioni con istituti bancari sono riusciti a far pervenire ai due acquirenti svariate offerte di mutuo erogato al 100% dei 165.000 euro, con tutte le condizioni da loro richiesta iniziale, anzi addirittura un paio inferiori alla loro necessita', anche da istituti bancari che loro stessi avevano interpellato...ma malgrado questo hanno comunicato che non hanno intenzione di procedere a valutarle ed accettarle, ritendendo far fede solo quella della banca con cui hanno svolto la perizia e quindi richiedendo ora un prezzo di acquisto di 155.000 euro o l'annullamento della proposta!
ovviamente io in tutto questo ho perso un mese di tempo avendo tolto l'immobile dalla vendita e rifiutato di farlo valutare a 4 famiglie che erano molto interessate e che avevano visto video, planimetrie e foto in altre agenzie (quindi interesse molto concreto), oltre ad aver fatto accelerare tutti i lavori interni della casa, mobili nuovi,ecc.. proceduto a far pure richiesta di mutuo prima casa con cifra inferiore (dando gia' per scontato la disponibilita' della cifra di vendita e sopratutto il richio di dover acquistare ora la mia nuova casa come seconda casa, ecc.

in pratica io ho in mano una loro proposta di acquisto a 165.000 tutto in contanti che non ho accettato e firmato, una con stessa cifra ma con accollo di mutuo che ho firmato ed ora puntano i piedi sul fatto che non gli viene concesso piu' di 155.000 euro quindi se la vendo a quella cifra bene, altrimenti non se ne fa piu' nulla, anche se l'agenzia gli ha trovato svariate banche che gli danno tutti i 165.000 euro senza problemi e con termine e tipo di rata che volevano ottenere!
mi pare un marcio e squallido tentativo o di tirare il prezzo, sapendo che non lo accetterei mai o di ripensamento che ovviamente negano per non dover pagare i 5.000 di compromesso piu' gli oneri di entrambe le parti all'agenzia!
l'agenzia ha fatto richiesta di inadempienza con relativi danni, ma come funziona esattamente in questi casi?
loro dicono insomma che sulla proposta c'e' scritto che e' valida se gli viene concesso il mutuo..loro sono andati in banca e il mutuo non lo danno per tale cifra e altri soldi per i 10 mila che mancano non li hanno (ma come la prima proposta addirittura era in contanti!!!!!!!) quindi secondo loro la proposta e' semplicemente nulla, quindi finisce li!

[mestatore]

La proposta/preliminare è il punto debole di moltissime compravendite per colpa di agenti immobiliari impreparati.

Il punto è: ti hanno fatto una proposta o avete fatto un preliminare?

Se è una proposta, una fase precontrattuale, non avete vincoli, loro possono non comprare e tu puoi non vendere.

Se è un contratto preliminare, siete legati e dovete rispettarlo a pena di quanto previsto dal mancato rispetto di un contratto preliminare.

Se come dici ciò che avete scritto parla di "compromesso" (parola sbagliata che non sopporto - si chiama "preliminare") da fare e parla di 5000 euro che in quella sede riceverai e che fino ad ora non hai ricevuto, conferma che quella era una fase precontrattuale, "preliminare del preliminare", quindi non avete vincoli.

Quanto al trucco del mutuo ribassato, è un evidente tentativo di fregarti, mandali aff...!

Ultima cosa: neppure l'agenzia ha diritto di percepire la provvigione. Chissà che la prossima volta l'agenzia impari a redarre preliminari e non proposte.

[fever7]

5000 euro su 165000 sono nulla di caparra... se si accettano caparre così basse il rischio è molto elevato di veder sfumare la compravendita, perchè il rischio per il compratore è limitato

[tugurio]

Originalmente inviato da fever7

5000 euro su 165000 sono nulla di caparra... se si accettano caparre così basse il rischio è molto elevato di veder sfumare la compravendita, perchè il rischio per il compratore è limitato

sì, ma qui se ho ben capito il venditore non ha in mano nemmeno i 5k di caparra... non ci si impegna su queste basi
procedimento un po' leggero da parte di tutti... direi che la parte acquirente sta speculando sulla leggerezza della controparte e dell'agente

[trinita73]

si tratta di PROPOSTA di acquisto, la classica proposta che le agenzie compilano quando uno intende fare un'offerta "vincolante", io un paio di anni fa ho comprato casa facendo una proposta simile con un'agezia e nei mesi scorsi mi sono arrivate 3 offerte sempre con proposta di acquisto, stabilmendo semplicemente i termini del preliminare, come appunto in questo caso!
il succo del discorso, come ha detto l'agenzia, e' che tale proposta, se rispetta i termini che ci sono indicati, e' vincolante per l'acquisto per entrambe le parti, io che entro la tot data mi impegnavamo a NON vendere l'immobile ad altri e loro nel rispettare l'offerta, tra l'altro sia la prima offerta che la seconda proposta hanno insistito loro per farla perche' offrivano meno di quello che io chiedevo e loro volevano essere certi che avrei mantenuto i patti perche' prendendo la mia rinunciavano all'acquisto di una nuova in costruzione con cui gia' avevano stretto accordi (avevano fissato pure la data del preliminare!) insomma questi o sono talmente indecisi che arrivati al dunque si tirano sempre indietro oppure si divertono a prendere per i fondelli la gente!
noi ovviamente abbiamo rispettato questi termini
a me dei 5.000 euro non mi frega niente, era una cifra simbolica, la cosa fastidiosa e' la presa in giro, prima tutti abbattuti perche' non gli davano i soldi, che adoravano la casa e che la volevano, poi quando l'agenzia gli ha trovato la soluzione ottimale, meglio pure delle loro pretese invece hanno puntato i piedi su tutto, stasera ho saputo che addirittura l'agenzia era riuscita tramite loro conoscenze di ottenere il 100% del mutuo pure dalla banca che non lo aveva concesso loro (altra filiale ad un paese a 7 km)...segno che sono tutte scuse per tirare il prezzo o perche' proprio non la vogliono piu!
se tale proposta non ha alcun valore non capisco a cosa serva farle...se loro andavano in banca, facevano venire il perito avviavano le pratiche di mutuo e poi io potevo dirgli "guarda ieri l'ho venduta ad un altro!" ?

[mestatore]

Originalmente inviato da trinita73

il succo del discorso, come ha detto l'agenzia, e' che tale proposta, se rispetta i termini che ci sono indicati, e' vincolante per l'acquisto per entrambe le parti, io che entro la tot data mi impegnavamo a

L'agente immobiliare è stato impreciso e superficiale. Si fanno corsi di diritto apposta per accedere alla professione proprio per essere in grado di tutelare i propri clienti.
Ma magari questo agente si è iscritto al ruolo senza neanche corso ed esami. Una volta si poteva, così i giovani pagano il danno di immagine pur essendo magari molto più preparati.

Detto questo, prima di tutto se si vuole fare un preliminare lo si chiama "preliminare", non "proposta". E' vero che conta il contenuto e non il titolo, ma in un eventuale contenzioso preferisci portare al giudice un foglio con scritto "preliminare" o un foglio con scritto "inutile fase precontrattuale"?

Poi, è evidente che il vostro non è un preliminare dato che fissa i termini futuri per un preliminare con pagamento di caparra confirmatoria, che infatti non hai ricevuto.

Ergo, quella cosa è qualcosa che viene prima del contratto preliminare e che nel diritto italiano fa parte della fase precontrattuale che non può porre alcun obbligo in capo alle parti.

Solo il contratto preliminare può farlo (oltre al contratto vero e proprio ovviamente).

Originalmente inviato da trinita73

fissato pure la data del preliminare!) insomma questi o sono talmente indecisi che arrivati al dunque si tirano sempre indietro oppure si divertono a prendere per i fondelli la gente!

I contratti preliminari esistono proprio per evitare i perditempo, perché con un contratto preliminare e una caparra confirmatoria in tasca, se la controparte non adempie, puoi tenerti la caparra, oppure chiedergli i danni per l'inadempimento contrattuale oppure rivolgerti al giudice ed obbligarli a comprare.

Solo che voi non avete fatto un preliminare. Piccolo problema...

Originalmente inviato da trinita73

se tale proposta non ha alcun valore non capisco a cosa serva farle...

Bella domanda, girala al tuo agente immobiliare!

A volte la compilazione di una proposta irrevocabile è qualcosa fatto a step, un accrocchio che vuol essere un preliminare ma è debole in contenzioso.
E lo si fa a step perché l'agente così gestisce la situazione senza far incontrare le parti.

Ma se voi vi siete incontrati, a quel punto potevate e dovevate fare un contratto preliminare con tutti i crismi. Fare una proposta in quella situazione è una idiozia.
A meno che l'agente immobiliare c'abbia provato: conoscendo l'inaffidabilità della parte e la sua contrarietà ad impegnarsi con un preliminare, abbia acconsentito a redarre una proposta precontrattuale nella speranza che poi l'affare andasse in porto ugualmente.

Invece, la tua controparte, magari ben conscia di non avere nessun obbligo nei tuoi confronti, ti ha giocato il tiro mancino del ribasso, con la chiaramente falsa scusa del mutuo.

Io a della gente così non venderei per principio. Così non devi neanche pagare l'agente immobiliare che certo non fa una bella figura in questa storia.

[ippo666]

Consiglio? accetta i 155.000.

Ci perdi 10.000 euro, che ti sia di lezione a stare piu attento la prossima volta nell'atto di vendita di una casa.
Loro si sono comportati male ma sono nella legalità, e questo succede ovunque.

Se non accetti rischi cmq di perderci molti altri mesi, e visto il periodo, i -10.000E li avresti cmq dato che i prezzi sono in rapido calo

[mestatore]

Il mio consiglio invece è quello di mandarli a spasso.

Non è una truffa da codice penale ma io in una situazione del genere mi sentirei comunque truffato e ad un truffatore non faccio il favore di vendere casa mia, né pago la provvigione ad un agente immobiliare che mi ha messo nei casini in questo modo.

Piuttosto venderei allo stesso prezzo ad un altro, ma a loro mai.

E' vero che si sono mossi nella legalità ma si sono mossi nell'immoralità. Perché scrivere e firmare l'impegno ad andare a fare un contratto preliminare è vero che è un impegno che non esiste ma moralmente la parola è stata data ed evidentemente non è stata rispettata.

[fever7]

Originalmente inviato da mestatore

Il mio consiglio invece è quello di mandarli a spasso.

Non è una truffa da codice penale ma io in una situazione del genere mi sentirei comunque truffato e ad un truffatore non faccio il favore di vendere casa mia, né pago la provvigione ad un agente immobiliare che mi ha messo nei casini in questo modo.

Piuttosto venderei allo stesso prezzo ad un altro, ma a loro mai.

E' vero che si sono mossi nella legalità ma si sono mossi nell'immoralità. Perché scrivere e firmare l'impegno ad andare a fare un contratto preliminare è vero che è un impegno che non esiste ma moralmente la parola è stata data ed evidentemente non è stata rispettata.

concordo, non vederei a questi...

[trinita73]

Originalmente inviato da ippo666

Consiglio? accetta i 155.000.

Ci perdi 10.000 euro, che ti sia di lezione a stare piu attento la prossima volta nell'atto di vendita di una casa.
Loro si sono comportati male ma sono nella legalità, e questo succede ovunque.

Se non accetti rischi cmq di perderci molti altri mesi, e visto il periodo, i -10.000E li avresti cmq dato che i prezzi sono in rapido calo

come avevo specificato all'inizio il prezzo concordato era gia 10 mila in meno di quello di vendita, il quale tra l'altro era stato ribassato gia di 15 mila rispetto un mese prima per evitare di pagare la nuova con tassazione seconda casa, il valore stimato e' 190-200 mila, 185-190 era il mandato all'agenzia, poi gli ho detto, se trovi chi la vuole puoi cederla a 175, questi ci hanno provato a 165 e io ho chiuso gli occhio e accettato...quindi 155 proprio non sta' in piedi, 165 era accettato solo per togliersi il pensiero!