Affitto d'azienda + immobile , che imposta ha ?

[max.domenico]

HO DUBBI CHE STIA PAGANDO UNA IMPOSTA ERRATA SU UN AFFITTO

Oggi il mio commercialista mi ha spiegato che essendo anche un'affitto d'azienda quindi bene strumentale ha fatto cosi : affitti d'azienda(1%)+ affitto d'immobile(2%) = imposta 3%, ma dato che io sono cocciuto e quando le cose non mi sono chiare non riesco a darmi pace (anche perche' tanti di voi mi hanno detto che'e' da pagare solo il 2%) sono andato nel sito dell'ufficio delle entrate e ho trovato questo:

5 AFFITTO DI AZIENDA
D: All’affitto di azienda il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50
per cento, dal valore normale di fabbricati deve essere applicata la normativa
prevista per le locazioni di immobili, qualora questa risulti meno favorevole. Nei
confronti di quale parte contraente deve essere verificata tale condizione: del
locatore o del conduttore?

R. L’articolo 35, comma 10-quater, del decreto legge n. 223 del 2006 prevede
che “Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di
fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l’affitto di aziende il
cui valore complessivo sia costituito, per più del 50 per cento, dal valore
normale di fabbricati, determinato ai sensi dell’'articolo 14 del decreto del
Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.” La norma, connotata da
un chiaro intento antielusivo, comporta che sia posta a confronto la tassazione
delle due operazioni: la locazione dell’azienda e la locazione dei fabbricati
strumentali. L’affitto d’azienda è ordinariamente assoggettato ad IVA nella
misura del 20 per cento e all’imposta di registro in misura fissa. La locazione di
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immobili strumentali, a seguito del decreto legge n. 223, come convertito dalla
legge 248 del 2006, è assoggettata ad IVA nella misura del 20 per cento se
effettuata nei confronti di soggetti privati o di soggetti che operano la detrazione
in misura non superiore al 25 per cento o se è esercitata l’opzione per
l’imponibilità, mentre è esente nelle altre ipotesi. In ogni caso le locazioni di
fabbricati strumentali, esenti o imponibili ad IVA, sono assoggettate all’imposta
di registro nella misura dell’1 per cento.
Si ritiene che, per valutare il sistema di tassazione più sfavorevole, non
debba tenersi conto degli effetti che il trattamento fiscale di esenzione o di
imponibilità ad IVA, applicabile alle cessioni di fabbricati, produce in termini di
detrazione dell’IVA assolta sugli acquisti. In particolare non deve tenersi conto
di tale aspetto né in relazione alla circostanza che l’effettuazione di locazioni
esenti limita il diritto alla detrazione spettante al locatore né della circostanza che
qualora il conduttore abbia un limitato diritto alla detrazione, risulterebbe per lui
di maggior sfavore una prestazione di locazione in regime di imponibilità IVA.
Tenuto conto che il legislatore, per quanto concerne la tassazione della
locazione di immobili strumentali ha lasciato nella disponibilità del locatore
l’applicazione o meno del regime di esenzione (che può esser disapplicato
esercitando l’opzione per l’imponibilità ad IVA), si deve ritenere che la norma
introdotta dall’articolo 35, comma 10-quater, non è tesa a rendere applicabile
tale regime alla locazione di azienda, qualora la componente immobiliare risulti
prevalente.
Si ritiene invece che la ratio antielusiva della norma richieda di
individuare il regime di maggior sfavore nella applicazione della imposta
proporzionale di registro, prevista per tutte le locazioni di fabbricati strumentali,
sia imponibili che esenti, poste in essere ai sensi dell’articolo 10, n. 8). In
relazione a tale aspetto, in sostanza, l’applicazione del regime di tassazione
previsto per i fabbricati strumentali risulterà sempre più sfavorevole rispetto a
quello previsto per le locazioni di azienda.
IO SINCERAMENTE CI HO CAPITO POCO MA MI SEMBRA DI INTUIRE CHE L'IMPOSTA DOVREBBE ESSERE UNA , LA PIU ALTA , MA UNA.
TECNICAMENTE COSA CI E' SCRITTO ? GRAZIE MILLE

[reganam]

Se hai 2 contratti separati è il 2% per l'immobile e il 3% per l'attività. se hai 1 contratto unico è il 3%.

[max.domenico]

ma non dice che l'azienda viene tassata all'1% essendo un bene strumentale ?

[max.domenico]

In ogni caso le locazioni di
fabbricati strumentali, esenti o imponibili ad IVA, sono assoggettate all’imposta
di registro nella misura dell’1 per cento.