Se il tasso cambia.......

[Chantal]

da quello attuale mi pare circa 1.5% (mi riferisco a un mutuo per acquistare casa)a diciamo 3 o 5%, di quanto mi aumenta il numero di rate se il mutuo è a tasso fisso e rate variabili ?

adesso per 100.000€ la rata sarebbe circa 440€ a 25 anni.

[housecrash]

Consiglio la sezione banking, C/C e mutui per questo quesito

[babycottero]

Calcolo Mutuo a Tasso Variabile - Simulazione

[kondorcap]

Originalmente inviato da Chantal

da quello attuale mi pare circa 1.5% (mi riferisco a un mutuo per acquistare casa)a diciamo 3 o 5%, di quanto mi aumenta il numero di rate se il mutuo è a tasso fisso e rate variabili ?

adesso per 100.000€ la rata sarebbe circa 440€ a 25 anni.

Caro Chantal.. se sei uno "pseudo quant".. non ti sarà difficile calcolare l'impatto a seguito di un'appiattimento della curva dei tassi d'interesse al trascorrere del tempo sul tuo mutuo a tasso variabile.

Scherzi a parte, se guardi l'attuale forma della curva dei tassi (fonte MF)

IRS - Int. Rate Swap (Euro) - Tassi, Rendimenti, Quotazioni - Milano Finanza Interactive Edition

noterai che l' NPV di un IRS (interest rate swap) in cui si riceve il 3.90% e si paga euribor flat 6m è nullo. In altre parole ricevere o pagare 3.90% in cambio dell'euribor ogni sei mesi alle attuali condizioni di mercato è INDIFFERENTE. Il tuo mutuo è assimilabile ad un amortizing swap (Amortizing Swap - Definition of Amortizing Swap - QFINANCE)
in quanto ad ogni rata è previsto un rimborso di capitale.

A complicare le cose, in Italia è molto diffuso l'ammortamento alla francese che invece di prevedere un rimborso costante della quota capitale, tende a "portare avanti" il rimborso del capitale anticipando la quota interessi al fine di mantenere quanto più possibile le rate costanti. Nell'altro caso verrebbero "a gradini" in quanto al passare del tempo la quota di capitale su cui si calcono gli interessi, riducendosi riduce di conseguenza gli interessi da pagare.

http://it.wikipedia.org/wiki/Ammorta...anti_(francese)

Tutti i simulatori "on line" .. anche quelli disponibili sui siti delle Banche.. sono molto pericolosi a mio avviso in quanto non considerano assolutamente la curva dei tassi d'interesse nè la volalitità (e la probabilità) che tali tassi cambino nel tempo! Non è pertanto realistico fare assunzioni sul futuro non considerando qual è la probabilità che il tasso nel giro di un anno possa raddoppiare oppure ridursi.

Per un investitore privato quindi, che non prevede di esercitare nel breve la facoltà di rimborso anticipato del mutuo (si spera senza commissioni eccessive) è sempre preferibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso. Il tuo stipendio infatti non è correlato alla variazione dei tassi d'interesse.

[gorio]

Originalmente inviato da kondorcap

Caro Chantal.. se sei uno "pseudo quant".. non ti sarà difficile calcolare l'impatto a seguito di un'appiattimento della curva dei tassi d'interesse al trascorrere del tempo sul tuo mutuo a tasso variabile.

Scherzi a parte, se guardi l'attuale forma della curva dei tassi (fonte MF)

IRS - Int. Rate Swap (Euro) - Tassi, Rendimenti, Quotazioni - Milano Finanza Interactive Edition

noterai che l' NPV di un IRS (interest rate swap) in cui si riceve il 3.90% e si paga euribor flat 6m è nullo. In altre parole ricevere o pagare 3.90% in cambio dell'euribor ogni sei mesi alle attuali condizioni di mercato è INDIFFERENTE. Il tuo mutuo è assimilabile ad un amortizing swap (Amortizing Swap - Definition of Amortizing Swap - QFINANCE)
in quanto ad ogni rata è previsto un rimborso di capitale.

A complicare le cose, in Italia è molto diffuso l'ammortamento alla francese che invece di prevedere un rimborso costante della quota capitale, tende a "portare avanti" il rimborso del capitale anticipando la quota interessi al fine di mantenere quanto più possibile le rate costanti. Nell'altro caso verrebbero "a gradini" in quanto al passare del tempo la quota di capitale su cui si calcono gli interessi, riducendosi riduce di conseguenza gli interessi da pagare.
http://it.wikipedia.org/wiki/Ammorta...anti_(francese)

Tutti i simulatori "on line" .. anche quelli disponibili sui siti delle Banche.. sono molto pericolosi a mio avviso in quanto non considerano assolutamente la curva dei tassi d'interesse nè la volalitità (e la probabilità) che tali tassi cambino nel tempo! Non è pertanto realistico fare assunzioni sul futuro non considerando qual è la probabilità che il tasso nel giro di un anno possa raddoppiare oppure ridursi.

Per un investitore privato quindi, che non prevede di esercitare nel breve la facoltà di rimborso anticipato del mutuo (si spera senza commissioni eccessive) è sempre preferibile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso. Il tuo stipendio infatti non è correlato alla variazione dei tassi d'interesse.

Intervento molto interessante, che condivido nell'analisi, non nelle conclusioni, seppur quelle siano, per lo più, ancorate a diverse sensibilità, non ad aspetti puramente tecnici.
L'ammortamento alla francese, se è vero che sposta in avanti il rimborso del capitale, quindi è meno conveniente rispetto al sistema "italiano", questo, paradossalmente, non utilizato per il retail in Italia, ha permesso e permette, però, l'acquisto immobiliare un pò a tutti.
E' incontrovertibile che l'ammortamento all'italiana sarebbe più conveniente, in quanto divide la quota capitale in tante rate eguali tra di loro, quindi con importo complessivo, comprensivo della quota interessi, a scendere nel tempo, anche sensibilmente e, conseguentemente, minor rimborso di quote interessi, alla fine dell'ammortamento.
Ma è pur vero che, infatti, tale sistema è utilizzato per il credito industriale, ove non solo e non tanto vengono in considerazione le motivazioni reddituali dei richiedenti, ma, sipratutto, il piano industriale e, quindi, i maggiori flussi di cassa che l'investimento, finanziato, appunto, con il mutuo verrebbe a generare, a copertura dei rimborsi.
Tanto è vero che è sempre previsto un periodo di preammortamento, al fine di mettere a regime quei nuovi flussi di cassa.
Con questo sistema, addirittura, posssono essere finanziate anche le newco, propio sulla scorta del cash flow generato.
Tutto questo, ovviamente, non può essere trasportato nel settore residenziale, in quanto alcun nuovo apporto reddituale porterebbe l'acquisto immobiliare per l'obbligato.
Per questo non è quasi mai applicabile quel sistema per il retail immobiliare, le prime rate sarebbero insopportabili, a meno di amplissima capienza del mutuatario.
Non sono d'accordo sulla scelta per il fisso, ma, ripeto, questa è solo questione di diverse sensibilità.

[Foglet]

Originalmente inviato da Chantal

da quello attuale mi pare circa 1.5% (mi riferisco a un mutuo per acquistare casa)a diciamo 3 o 5%, di quanto mi aumenta il numero di rate se il mutuo è a tasso fisso e rate variabili ?

adesso per 100.000€ la rata sarebbe circa 440€ a 25 anni.

Immagino volessi scrivere rata fissa e durata variabile.
Questi i miei calcoli:
CAP. rata fissa tasso Durata
100.000€ 440 1,5% 22 anni e 3 mesi circa
100.000€ 440 3% 28 anni circa
100.000€ 440 5% 58 anni

Calcolato in proprio con excel
formula: NUM.RATE(tasso_int;pagam;val_attuale;val _futuro;tipo)

[Chantal]

grazie Foglet, esattamente quello che mi serviva.

Immagino che ai tassi di oggi convenga però un tasso fisso. Siamo ai minimi storici se non erro.

[Kadath Dragon]

Originalmente inviato da Chantal

grazie Foglet, esattamente quello che mi serviva.

Immagino che ai tassi di oggi convenga però un tasso fisso. Siamo ai minimi storici se non erro.

Già risaliti...a ottobre l'IRS a 15 anni era di un punto percentuale inferiore a oggi. Tanto è vero che oggi comincia a essere difficile ottenere tassi fissi sotto il 5%

[kondorcap]

Originalmente inviato da gorio

Intervento molto interessante, che condivido nell'analisi, non nelle conclusioni, (...)
Per questo non è quasi mai applicabile quel sistema per il retail immobiliare, le prime rate sarebbero insopportabili, a meno di amplissima capienza del mutuatario.
Non sono d'accordo sulla scelta per il fisso, ma, ripeto, questa è solo questione di diverse sensibilità.

Ciao Gorio,

a me interessava più che altro avvisare gli utenti del forum che spesso le simulazioni fatte con le semplici formule del modulo Analysis Toolpack di Excel o dei siti web spesso inducono in errore! Non ci sarebbe stata la crisi dei subprime nel 2008 se tutti avessero "prezzato"correttamente il rischio che la rata del loro mutuo sarebbe raddoppiata nel giro di pochi anni..
..gli intermediari finanziari vivono grazie a queste asimmetrie informative. Quello che spesso sembra conveniente.. o abbordabile.. per un investitore privato è spesso conveniente soltanto per l'intermediario che l'ha proposto.. fate attenzione!

[Foglet]

Originalmente inviato da Chantal

grazie Foglet, esattamente quello che mi serviva.

Immagino che ai tassi di oggi convenga però un tasso fisso. Siamo ai minimi storici se non erro.

La scelta dipende principalmente da tanti fattori soggettivi:
reddito fisso o da lavoro autonomo,
prospettive di crescita del reddito nel futuro,
aspettative sull'aumento delle spese familiari future, probabilità di spese improvvise nel futuro,
propensione al rischio, ecc.
Oltre al tasso fisso sul lungo termine potresti anche valutare un tasso variabile con cap (cap reale per tutta la durata del mutuo), ottieni parzialmente i vantaggi economici del variabile puro, ma in caso di aumento dei tassi sei tutelata perchè la rata non può superare il max previsto in contratto (la scadenza rimane fissa).